农场“黄金资源”：村集体建设用地如何盘活？总结4大合规路径

村集体建设用地，成为休闲农场发展的“黄金资源”。通过合法合规的土地利用模式，既能盘活农村闲置资产，又能为乡村产业注入活力。

近年来，国家在乡村振兴战略中持续释放土地政策红利，明确农村集体经营性建设用地可依法入市交易，与国有土地“同权同价”。这一政策突破为休闲农场等农旅项目提供了合规用地路径。

下面，我们来看看，利用集体建设用地的四大合规路径。

01

集体经营性建设用地入市

新修订的《土地管理法》及《土地管理法实施条例》规定，符合规划的集体经营性建设用地可通过出让、出租、入股等方式用于工业、商业等经营性用途。优先支持田园综合体、乡村民宿、农事体验等复合型项目，并允许通过“村企合作”模式引入社会资本。

从“沉睡资产”到“发展活水”。比如，原乡镇企业用地、废弃工矿用地等，可改造为休闲农场、农创基地等。

操作流程：确权登记，完成土地所有权确权，明确村集体权属；规划审批，市县自然资源部门提出规划条件及产业准入要求；方案编制，村集体编制入市方案，经村民会议表决通过；交易实施，通过招标、拍卖等方式确定使用者，签订合同并备案。

比如，成都的战旗村，将村办厂区用地入市拍卖，引入“妈妈农庄”发展花卉产业链，村集体资产达5700万元。多利农庄，通过集体经营性建设用地入市融资100亿元，打造有机农业小镇，年销售额突破10亿元。

02

闲置宅基地活化

打造“乡村里的诗与远方”。比如，村民闲置农房、院落可改造为精品民宿、农耕体验区或养老康养设施。

创新模式：“三权分置”，所有权归村集体，使用权流转给企业或个人，经营权可再分配；返聘就业，村民通过房屋租金、分红及返聘就业实现增收。

比如，红渡村统一改造闲置农房为精品民宿，联合企业打造苗族木楼特色项目，年接待游客超百万人次。北京的国奥乡居，利用闲置农房发展旅居养老，入住率超80%，村民年均增收3万元。

03

土地入股与联营

短期租赁与自主经营

（1）土地入股与联营

共享产业增值收益。村集体以土地入股企业，参与分红；或与企业联合开发，形成“保底收益+二次分红”机制。降低企业前期投入成本，同时保障村集体长期收益。

（2）短期租赁与自主经营

灵活适配市场需求。村集体将土地出租给经营者，收取租金。或者村集体直接开发特色项目，如战旗村“乡村十八坊”还原传统农耕文化，年接待游客超50万人次。

村集体建设用地为休闲农场提供了“低成本、高弹性”的发展空间，但成功的关键在于合法合规操作与利益共享机制的设计。通过政策活用、模式创新与产业融合，休闲农场不仅能实现自身盈利，更能成为乡村振兴的重要引擎。