陆家嘴旁的房价“滑铁卢”：竹园新村四年跌四成，黄金地段为何失灵

站在世纪大道地铁站出口，向东望去，竹园新村的老式公房与陆家嘴的摩天大楼形成鲜明对比。

这个距离东方明珠不到3公里的老小区，在过去四年里上演了一出令人瞠目的房价"跳水"大戏——从巅峰时期的近12万元/㎡跌至如今的6.5万元/㎡左右，跌幅超过45%。这样的跌幅，放在上海任何一个地段都堪称惊人，更何况是在寸土寸金的陆家嘴周边。

竹园新村的地理位置堪称"黄金中的黄金"。东临源深体育中心，西靠世纪大道地铁站（4条轨交交汇），北依张杨路商业带，南接潍坊路生活区。步行范围内，商场、医院、学校一应俱全。按常理，这样的地段应该抗跌甚至持续升值，但现实却给了所有人一记响亮的耳光。2021年4月，一套42.23㎡的五楼房源曾创下11.98万元/㎡的成交记录；

而今年初，相似户型的成交单价已跌至6.5万元左右，

相当于每平方米蒸发了一辆中级轿车的价值。

我们比较一下4年前的均价与现在的均价。2021年上半年，上海链家成交竹园新村合计有16套，成交均价为10.90万元/平方；

今年第一季度，成交13套，成交均价为6.6万元/平方。两相比较，等于每个平方4年跌掉4.3万，跌幅高达39.45%。实际上，绝大多数跌幅超过40%。

究其原因，首先是"老破小"与新时代居住需求的严重脱节。竹园新村八成房屋建于上世纪80年代末，那个年代设计的厨卫空间、楼梯走道，早已无法满足当代人对居住品质的要求。没有电梯、停车位紧张、物业管理缺失等问题日益凸显。在周边不断涌现高品质商品房的情况下，这些建于改革开放初期的老公房，正在经历一场残酷的"价值重估"。

其次，政策环境的巨变加速了这一过程。2021年后，上海楼市调控持续加码，信贷政策收紧，学区房政策调整，这些都对老公房市场造成冲击。特别是"老破小"原本依赖的学区溢价，在教改政策下大幅缩水。与此同时，保障性租赁住房的推进，也让部分刚需购房者有了更多选择，不再将"老破小"作为过渡之选。

更值得玩味的是，竹园新村的遭遇折射出上海城市发展的深层逻辑。在陆家嘴这样的国际金融中心周边，城市更新往往采取"蛙跳式"发展——开发商更愿意选择成片空地建设高端项目，而非啃"城中村改造"这样的硬骨头。这就导致像竹园新村这样的老旧社区，既无法享受城市更新的红利，又难以依靠自身完成升级，最终陷入"地段黄金，房子贬值"的尴尬境地。

行走在竹园新村的巷弄间，晾晒的衣物、下棋的老人、嬉戏的孩童，构成了一幅生动的市井画卷。这里的居民或许难以理解，为何自己生活在上海最繁华的商圈旁，房产价值却不升反降。这种"空间邻近而价值悬殊"的现象，正是当代中国城市发展的一个奇特注脚。

竹园新村的故事给我们上了一堂生动的房地产课：地段固然重要，但产品力才是支撑价值的根本。在城市发展进程中，那些不能与时俱进的建筑，哪怕坐拥黄金位置，也难逃被市场重新定价的命运。对于购房者而言，这提醒我们：不要被"地段论"蒙蔽双眼，建筑品质、社区环境、物业管理等"硬指标"同样不可忽视。对于城市管理者来说，如何让竹园新村这样的老旧社区重焕生机，或许比建设更多摩天大楼更具挑战性。