未来5年，房子是白菜价还是黄金价？李嘉诚与王健林的看法一致

要想提振消费，大家认为最有效的方式是什么？个人认为除了给大家涨工资，另外一个最有效果的办法就是让二手房涨价。

只有大家手里的资产升值了，他们才会对未来充满希望。

现在中国大多数家庭的主要资产都在房子上面，二手房价格的变化对家庭资产有这至关重要的影响。

只有自己的房子增值了，涨价了，大家才会有信心拿储蓄来消费，不然为了应对未来的不确定性，降低消费，增加储蓄是必然结果。

大家认为这个道理对不对？

新一期LPR，也就是贷款市场报价利率已经出炉，还是维持不变，这已经是LPR连续5个月维持不变。很多人已经等不急了，

说实话，个人有点失望，二手房利率没有下降，意味着月供不会减少。

那么现在的楼市还能不能买房？未来5年，房子是白菜价还是黄金价？

在这场关于“白菜价”与“黄金价”的争论中，两位商界巨擘——李嘉诚与王健林——的预判出奇一致：

未来五年，中国楼市将进入深度分化期，既非全盘崩盘，也难现普涨神话，核心城市资产抗跌，非核心区域价值缩水已成定局。

共识一：总量过剩，但核心地段仍具韧性

“中国现有住房存量足够容纳30亿人，但一线城市核心区域依然短缺。”

住建部2024年数据显示，全国城乡住房总量已达6亿栋，即便剔除商业和公共建筑，4亿栋住宅也足以覆盖14亿人口的居住需求。

然而，这种总量过剩掩盖了结构性矛盾：

北京、上海等一线城市核心区二手房成交价仍稳定在8万-12万元/㎡，而黑龙江鹤岗、辽宁阜新等三四线城市，5万元一套的“白菜价”房源已屡见不鲜。

王健林早在2013年就断言：“北上广深房价上涨态势至少维持15-20年。”

这一预言在2025年得到验证：上海内环内新房均价同比微涨3.2%，深圳前海高端住宅成交价逆势攀升5%，而同期全国百城房价指数下跌4.7%。

李嘉诚的“地段论”依然有效：核心城市土地稀缺性与人口集聚效应，形成天然护城河。

以深圳为例，2024年南山区土地出让金占全市46%，但可开发用地不足总面积的3%，供需矛盾支撑房价韧性。

共识二：人口流动重塑价值版图，三四线风险加剧

人口负增长与城镇化放缓，正在改写楼市底层逻辑。

2023年全国新生儿数量降至788万，60岁以上人口占比突破21%，婚育率下降导致首套房需求锐减30%。

与此同时，一线城市凭借医疗、教育、产业优势，持续吸纳年轻人口——2024年北京、上海常住人口净增12万和9万，而河南南阳、湖北黄冈等地人口外流超5%。

这种分化直接反映在房价上：长三角、珠三角城市群二手房挂牌价同比下跌2%-4%，而中西部非省会城市跌幅普遍超过8%。

王健林曾警示：“三四线城市房价可能回归2015年水平。”

2025年数据显示，临沂、岳阳等地新房均价较2021年峰值下跌35%，部分项目出现“价格倒挂”——二手房挂牌价甚至低于开发商成本线。

共识三：政策托底与市场出清并行，投资逻辑生变

政策工具箱正在重塑市场预期。2025年初，一线城市首付比例降至15%，房贷利率跌破3%，但效果呈现“冰火两重天”：

北京朝阳区改善型住宅周成交量环比增长22%，而河北燕郊同一周期内仅成交3套。

李嘉诚对此早有预见：“房地产税将终结投机时代。”2024年试点城市数据显示，持有3套以上房产的家庭，挂牌出售比例激增40%，二手房供应量短期暴涨压制房价。

开发商格局也在剧变。截至2025年三季度，央企国企市场份额突破58%，万科、龙湖等民营房企转型代建和物业管理，高杠杆扩张模式彻底终结。

王健林曾透露：“万达预售回款周期从18个月压缩至9个月。”这种现金流管控能力，在2024年房企债务违约潮中成为生存关键——当年TOP50房企中，有11家因资金链断裂进入破产重组。

当全国房价年均波动收窄至±3%，房地产彻底回归居住属性。

李嘉诚与王健林的共识，本质是对经济规律的敬畏——人口红利消退、金融杠杆受限、政策导向转变，任何行业都无法逃脱周期律。

未来五年，中国楼市将呈现“大城市钻石价、小城市白菜价”的割裂图景，而这恰恰是市场成熟的标志：

让房子回归砖瓦水泥的本质，让价值锚定真实需求。