二手房挂牌量激增！现在是“抄底”黄金期吗？
发布时间：2025-05-30 23:14 浏览量：53
最近二手房市场特别热闹，挂牌量飞速上升。我身边不少朋友都在问，现在到底是捡漏的好时机，还是踩雷的高危期？
先给大家看几个吓人的数据。贝壳研究院的数据显示，截至今年5月，全国二手房挂牌量同比增加了31%，这可是有记录以来的最高值。
重点20城的库存去化周期已经从2023年的12个月拉长到21个月，成都、苏州这些热点城市库存量更是突破18万套，创了历史新高。
就拿郑州来说，4月二手房挂牌量已经突破13.2万套，而且还在持续上涨。
金水区5月二手房均价10341元/平，环比跌了0.54%，郑东新区稍微好点，均价15735元/平，环比只跌了0.06%。这数据一摆，市场压力一目了然。
为啥挂牌量突然激增呢？原因其实挺多的。
一方面，经济环境不太好，不少投资客手里的房子成了烫手山芋，尤其是非核心地段的房子，降价抛售的特别多。另一方面，政策调整也有影响。
比如长治推进老城更新，很多居民选择“以旧换新”，把老房子挂出来卖，置换新房。
还有改善型需求集中释放，二胎、三胎家庭多了，大家都想换更大的房子或者更好的学区房，原来的房子就集中入市了。
挂牌量激增是不是就意味着房价会大跌呢？其实不一定。虽然整体市场压力大，但分化特别明显。
拿长治来说，核心地段的优质房源，比如学区房、近商圈的次新房，价格依然坚挺，甚至还小幅上涨。而房龄超过15年、没有电梯的老小区，议价空间能达到5%-10%。
郑州也是一样，金水区、郑东新区这些教育资源丰富的区域，二手房因为“学区+配套”的优势，成交热度一直很高，而远郊区域库存高企，价格还在下行。
现在的市场，捡漏的机会确实存在，但风险也不小。先说捡漏的机会。很多业主因为各种原因急售，议价空间很大。
比如长治潞州区长兴中路一套90㎡的老房，业主急售，最终以低于市场价8%成交，买家一下子省了近6万元。
郑州二七区的一些老小区，像泰宏建业国际城公寓，5月环比降价19.37%，单价从10756元/平降到了7401元/平，这样的房源如果遇到合适的买家，确实能捡个大便宜。
不过，捡漏可没那么简单。首先，你得会挑房源。急售的房子虽然价格低，但可能存在各种问题。
比如产权纠纷、房屋质量问题，或者房龄太长贷款受限。我一个朋友之前在郑州买了套老房子，过户的时候才发现房子被抵押了，最后钱房两空。
所以，买二手房一定要查清楚产权，最好找专业的验房师来检查房屋质量。
其次，你得会砍价。对挂牌超过60天的房源，可以试试“阶梯式议价”，先砍5%，再慢慢协商。
郑州丞相坊小区有套房子挂牌233天，价格调整了4次，最后买家谈了27万才成交，议价空间差不多10%。
但砍价也不能太狠，毕竟现在市场虽然冷，但核心地段的优质房源还是不愁卖的。
再说说踩雷的风险。现在市场上有很多房源存在隐性问题，比如法拍房。2025年一季度，全国法拍房挂牌量达28万套，同比增长47%。
郑州2月新增法拍房892套，不良贷款率升至1.66%，部分区域断供率超过5%。
这些法拍房虽然价格低，但背后可能隐藏着债务纠纷、户口迁移等问题，处理起来特别麻烦。
还有政策风险。5月1日实施的《住宅项目规范》对住房品质提出了更高要求，比如层高不低于3米，4层以上必须装电梯。
这就导致很多老旧小区的房子价值缩水，尤其是没有电梯的多层板楼，如果没有优质学区或者拆迁预期，价格可能会持续下跌。
郑州二七区的一些老小区，像齐礼阎中街99号院，5月环比降价17.56%，单价从5721元/平降到了4724元/平，就是因为房子太旧，不符合新规要求。
另外，市场分化也加剧了风险。核心城市的核心地段抗跌性强，而三四线城市和远郊区域风险很高。
比如郑州港区、中原区这些远郊区域，库存去化周期长，价格还在下行。
而上海、杭州等城市的高端住宅市场却异常火爆，豪宅价格不断攀升，成交量居高不下。
这就意味着，如果你买的是三四线城市或者远郊的房子，很可能会砸在手里。
对于购房者来说，现在该怎么操作呢？
如果你是刚需首购族，现在确实是个好时机。房源多，选择广，可以重点筛选“急售房”和“满五唯一”的房源，税费低而且议价空间大。
郑州金水区的一些老小区，虽然房龄长，但价格便宜，适合预算有限的刚需群体。
如果你是改善型需求，要重点关注核心地段的优质房源，比如郑州郑东新区的次新房，虽然价格高，但保值能力强。
如果你是长期投资者，要关注配套即将落地的区域。
比如郑州高铁站周边，随着交通和商业配套的完善，房价有上涨潜力。但投资一定要谨慎，避免跟风购买远郊的房子。
最后，我想说，现在的二手房市场就像一场博弈，有人割肉离场，有人趁机抄底。能不能捡漏，关键看你有没有一双慧眼，能不能避开风险。
记住，买房不是买菜，一定要多做功课，多对比，不要被低价冲昏了头脑。
只有理性分析需求，精准匹配房源，大胆谈判议价，才能真正抓住这波“窗口期”。