长丰10宗黄金地起拍！合肥北城蓝图曝光：这片洼地要造千亿级产业新城

合肥以北的沃土正经历着一场静默而深刻的变革。

6月4日，长丰县一次性挂牌10宗优质地块，总起拍价超4.8亿元。这场土地盛宴背后，暗藏着一个县域的雄心——2035年建成全省社会主义现代化县域示范，人口从78万飙升至118万，城镇化率突破82%。

从下塘产业新城的住宅用地到双凤经开区的商业地块，每一宗土地都精准嵌入《长丰县国土空间总体规划（2021-2035年）》的棋局。当我们把最新土地出让公告与规划文本重叠比对，一条清晰的战略路径浮出水面。

NO.1|壹

土地盛宴：10宗黄金地块的战略落位

翻开长自然资规公告[2025]11号文件，10宗地块如同珍珠散落在长丰版图上。这些土地并非随机投放，而是精准嵌入国土空间规划的骨架。

下塘镇成为最大赢家，四宗地块占据核心区位：

CF202507/508两宗住宅用地（39.48亩/42.04亩）扼守渡槽河与门楼路交口，起拍价171万/亩的CF202507更是刷新区域地价基准线。特别条款要求房屋建成后用于下塘镇征迁居民回迁安置，暴露了产业新城的人口导入压力。

CF202505/506两宗商业地块（18.8亩/32.8亩）沿建业大道铺开，3.0容积率配置预示商务集群崛起，直指规划中“长三角新能源产业基地”的商务配套需求。

双凤经开区上演商业争夺战：

阜阳北路与金川路交口的CF202514地块（15.9亩）凭借236万/亩起拍价成为单价标杆

淮南北路与丰乐路东北角的CF202512地块（21.57亩）要求“自持8年不得分割转让”，暗示总部经济争夺

凤庆路与金达路交口的CF202513地块虽未公布面积，但256万/亩起拍价彰显核心价值

双墩镇三宗商业地块构成配套网络：

艾亭路与兴旺路西北角CF202510地块（6.49亩）如同楔子嵌入公园绿地

双墩路与兴旺路东北角CF202511地块（46.92亩）以1.0-3.0弹性容积率预留想象空间

NO.2|贰

规划解码：土地背后的空间战略

当我们把土地坐标叠合在《长丰县国土空间总体规划》的“一岭两带、三城五区”格局上，隐藏的密码瞬间显影。

下塘镇的爆发绝非偶然。规划文本第2.5节明确：这里被赋予“下塘产业新城”的战略地位，与合肥北城、长丰县城构成“三城鼎立”。最新出让的CF202507/508住宅地块，恰好位于规划图示的产城融合示范区（参见文本第2.5节“5331城镇空间格局”附图）。

双凤经开区地块承载更高使命。作为“一区六园”中的龙头，该区域被规划赋予“建设创新引领的产业空间”任务（文本2.6节）。CF202512地块要求的整体持有运营条款，正是对“强化战略性新兴产业用地供给”的落地响应。

更精妙的是生态棋局。沿渡槽河布局的CF202507地块，恰在规划划定的“两渠”生态带（瓦东干渠、滁滁河干渠）保护范围内。这解释了该地块1.8容积率的克制设定，要求“保护水清岸绿的生态空间”，滨河开发必须妥协于生态红线。

NO.3|叁

爆点透视：三大矛盾揭示发展密码

矛盾点一：产业用地饥渴 vs 住宅配套滞后
下塘镇CF202507/508地块强制配建回迁房，暴露了产业新城的居住短板。当比亚迪生产基地等重大项目落地带来数万就业人口，规划中“建设美丽宜居的城镇空间”面临严峻考验。本次住宅用地供应占比不足总量30%，暗示产城融合仍在爬坡阶段。

矛盾点二：商业开发热潮 vs 自持运营枷锁
双凤经开区三宗商业地块均要求8年自持期，这与规划倡导的“建构创新引领的产业空间”（文本2.6节）形成微妙张力。开发商不得不从快周转转向长期运营，恰是政府筛选实力企业的手段。

矛盾点三：生态保护刚性 vs 开发强度诉求
渡槽河畔住宅地块1.8容积率，与主城区2.5以上形成鲜明对比。规划文本2.4节“保护水清岸绿的生态空间”正在发挥硬约束，这要求开发商必须将滨河价值转化为生态溢价而非单纯堆砌货值。

NO.4|肆

暗战双凤：商业地块的博弈逻辑

双凤经开区三宗商业地块构成精妙的博弈矩阵：

CF202514地块（15.9亩）占据阜阳北路高架入口，3.0容积率预留超高层建设空间

CF202512地块（21.57亩）的丰乐路区位更适合企业总部独栋

CF202513地块（未公示面积）的金达路口价值在于服务已建成的住宅区

值得注意的是，CF202512地块要求“整体持有运营8年”，这与规划文本5.2节“建立国土空间信息平台”形成政策呼应。政府显然在筛选能参与智慧园区建设的运营商，而非单纯地产开发商。

第一房研究院观点：土地市场的规划兑现学

长丰此轮土地出让，堪称国土空间规划的教科书式实践：

战略留白艺术：下塘新城保留大量未出让地块（尤其沿滁滁河干渠），为后续重大项目预留空间

时序控制哲学：先通过双凤成熟区域商业地块回笼资金，再投入下塘基础设施

杠杆调节智慧：住宅用地捆绑回迁房确保民生，商业用地自持条款筛选优质资本

值得警惕的三大挑战：

当拍地槌声响起，我们看到的不仅是土地交易，更是一个县域向现代化冲刺的缩影。那些标注在规划文本上的“创新引领”“产城融合”“生态屏障”，正在渡槽河畔的工地里变成钢筋水泥的现实。

当合肥都市圈向北扩张的脚步撞上生态红线的紧箍咒，长丰的土地博弈才刚刚进入深水区。这片被规划蓝图点亮的土地，终将在资本与政策的碰撞中，写下属于自己的答案。

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