黄金海岸：“千海一面”如何破局

再过一周，第五届阿那亚戏剧节就将如期而至。这场北京新中产们的精神狂欢，发展至今不过5年，俨然成为一个具备国际影响力的文化图腾。

你很难想象，一个资金高度密集，重视投资回报率的项目，却整天倒腾形而上的文化精神，吸引来一群渴望逃离帝都繁华喧嚣的文化精英们，在阿那亚住着3000元一晚的民宿，排队体验孤独。它是北京新中产们的应许之地，亦是无数文旅地产人心中可望不可及的标杆。

2019年，我有幸参加了中海黄金海岸的启动仪式，作为汕头唯一真正意义上的文旅地产项目，彼时龙虎滩风高浪急，1800亩的土地仅有原中信海滨度假村的几栋老旧别墅，大片荒地等待开发；彼时地产行业已是强弩之末，文旅项目成为开发商寻求新增长点的救命稻草。于是最初，我抱着先入为主的态度，以阿那亚的实践代入中海黄金海岸，得出一个并不乐观的结论。

但事实证明我的理解是错的。五年后的今天，中海黄金海岸无论从销售数据还是从游客访问量，已然发展成熟。

谨以此文阐释我对中海黄金海岸的理解。

1.

南国并不缺海，从广西防城港一路北上，沿岸蜿蜒曲折的海岸线矗立无数个海景房项目。单从滨海资源而论，都是千篇一律的蓝天白云阳光沙滩，几乎每个项目都能以中国的马尔代夫自居，而它们也几乎都在这次地产下行周期中，面临价格腰斩无人接盘的窘境。

于中海黄金海岸，我认为其突围的关键点在于体量和交通。

先说体量。从我去过的滨海城市观察所得，无论是广西的防城港、北海，还是广东的湛江、阳江、惠州，大部分以旅游为卖点的项目体量，其实只是普通住宅小区规模，围绕海岸线呈点状分布，这个现象在南澳岛也不少见。体量小，决定其商业配套只能散售，商业氛围全靠市场自发形成，看似成片的海景房，实际每个都是一座孤岛，这类项目和文旅并不沾边，只是刚好建在景区边上。

相较而言，中海黄金海岸总规划面积1800亩，统一规划的优势便显现出来，这也是为什么我认为它是汕头唯一一个真正意义的文旅地产项目的原因。开发商不仅可以随着开发进度不断升级深化主题，及时调整和补充业态布局，也可以进行统一的基础设施建设，一方面是开发运营成本降低，另一方面则是游客体验的改善。这是小体量滨海项目所不具备的天然优势。

第二个关键点是交通。文旅项目面向的毕竟是大众的目的性消费，交通便捷度直接影响项目的客群辐射能力。中海黄金海岸应该是南中国距离高铁站最近的文旅地产项目，与汕头南站的直线距离仅为一公里。

自汕汕高铁通车后，汕头南站到广深的通行时间缩短至2小时，极大增强了广深客的到访意愿。但更应引起关注的是汕头站和汕头南站的接驳进度：

今年3月份，汕汕铁路汕头南站至汕头站控制性工程——汕头湾隧道顺利贯通，预计12月底具备通车条件。（汕头政务发布）

这意味着，汕头南站即将并入潮汕三市半小时城轨圈，一旦三市城轨顺利通车，中海黄金海岸对三市1500万常住人口的辐射能力进一步增强。除此之外，经由西九龙专线到达汕头的香港客群，也可以通过汕头站无缝衔接至汕头南站，通行时间缩短至4小时以内。依靠如此便捷的交通条件，并能快速触及庞大的消费客群，是省内其他文旅项目，甚至是市内同为滨海旅游目的地的南澳都不具备的先天优势。

2.

只要是文旅地产项目，都会面临同样的命题，如何吸引人以及如何留住人。

阿那亚的成功路径看似无法复制，但底层逻辑依然还是产品和服务的双轮驱动：通过项目先天的旅游资源和后天的产品配套开发，吸引来第一波业主和游客，随着服务加大投入，消费场景逐步升级，不断延伸游客的价值链，催生住宿需求，第一波业主购入的物业有了使用场景和投资回报，继而吸引来更多潜在业主。开发商再将物业销售利得投入服务运营，继续升级文旅内容，随之而来的是更多的游客，更高的物业投资回报率。这是一个正向循环、螺旋式上升的过程。

从这个过程可以看出，文旅地产项目的客群实际上分为两个不同的维度，一是寻求短期消费需求的游客，二是自住兼投资的业主。这意味着，一个运作良好的文旅地产项目，必然需要两个业务方向完全不同的团队相辅相成：地产营销团队为潜在业主打磨更符合市场需求的产品；文旅运营团队为游客提供更丰富多元的体验和服务。

现实是，大部分文旅地产项目依然是传统的地产思维，营销单轮驱动，不可避免地导致前期如火如荼的配套宣传和运营动作，不过是促进销售的作秀， 一旦业绩乏力，运营成本管控，服务水平便出现断崖式下滑。

中海显然意识到这个问题，因此黄金海岸的开发运作，背后是地产营销和文旅商管两个团队的协同配合。

就产品端而言，黄金海岸应该是目前汕头产品丰富度最高的项目之一，除了文旅项目中常见的平层产品，还有联排、叠墅，甚至是合院这样的孤品。其瞄准的皆是非刚需的度假需求，在确保居住空间舒适度的同时，尽可能延展社交和户外空间。

以近期主推的黄金海岸六期（珊瑚湾）为例，这个组团占据整个项目最核心的海景资源，因此产品设计上，主推瞰海大平层和联排别墅。

至于核心文旅商业的打造，中海商管同时从软硬件发力。最火爆的莫过于水上乐园和幸福农场这两个主打亲子体验的项目，给黄金海岸带来庞大的家庭度假客群；其次则是生活艺术馆、N23星空礼堂，亦是年轻客群手机里的打卡常客。

但最能体现黄金海岸文旅运作的持续性和生命力，我认为是更多体现在小镇社群文化建设上，黄金海岸已初步成立多个兴趣社群，除了官方主办的大型活动外，业主在平时也会自发组织活动，中海仅需为业主活动提供免费的场地支持和配套服务支持，让业主在参与过程中，实现了社区的归属感，继而为项目带来复购和转介。这个运营思路，已被成功验证过。

除此之外，海上极限运动也在黄金海岸生根发芽，龙虎滩拥有高质量定点浪型和沙滩浪型的海域，全年适合冲浪，因此吸引众多冲浪、浆板爱好者和俱乐部落户于此，刚刚过去的4月份，全国冲浪U系列赛在此顺利完赛。海上极限运动，俨然是黄金海岸下一个拓宽业态的发力风口。

对于黄金海岸的未来，我认为还有很大的想象空间，尤其是把它放在汕头文旅的IP热度不断升温的大背景下，这种趋势会更加明显。今年端午假期黄金海岸的爆火，只是前兆，在即将到来的暑假，其热度必然进一步提升，这对项目本身，既是知名度越级提升的机会，也是运营能力的一大考验。

2025年“最孤独的图书馆”在互联网媒体的平地惊雷，成为阿那亚迈入神坛的第一步。尽管在信息爆炸的时代，热点的出现都是人为制造，眼下黄金海岸似乎也正在等待这样一个契机，但契机的出现并非偶然。

产品+服务的底层逻辑，依然是黄金海岸从一众滨海文旅项目中最终出圈的根基。