13.4亿！西安二环最大城改，95亩黄金地块成交，枣园城改破局新生

七年等待，西安二环内最大城改项目迎来破局时刻

西安土地市场传来重磅消息！备受关注的枣园城改项目首发地块终于尘埃落定。位于未央区核心位置的95亩优质地块以13.4122亿元底价成交，被陕西中晨嘉业房地产开发有限公司收入囊中。这一沉寂七年之久的城市更新项目迎来破局时刻。

黄金地块：二环核心区的稀缺资源

本次成交地块编号WY10-29-215，具体位置在未央区乐学路以东、文景路以西、凤城南路以南、方新路以北。作为西安二环内罕见的近百亩规模地块，其土地总面积95.187亩，其中住宅用地92.902亩，商服用地2.285亩，堪称城市核心区的稀缺资源。

从技术指标看，该地块容积率不大于3.69，建筑密度不大于20%，绿地率不小于37.3%，建筑限高100米，地上计容建筑面积达234160平方米。根据规划要求，项目需配建5058平方米幼儿园、750平方米社区服务站、270平方米社区卫生服务站及450平方米养老服务用房等公共配套设施，建成后将无偿移交给政府部门。

乍一看，这3.69容积率相比于市面上主流产品，确实有点高，但面粉已经给了，得看做面包的厨师水平了。此次成交正值西安“6.19新政”发布之际，政策中“鼓励企业结合市场需求自主下调容积率”的条款，为枣园城改这类高容积率项目提供了设计优化的政策空间。就看实力开发商能不能带着设计院做出吸引人的设计方案。

成交详情：新晋房企摘得宝地，神秘面纱未知

6月20日的挂牌出让中，陕西中晨嘉业房地产开发有限公司以13.4122亿元的底价成功摘得该地块，折合地价约1409万元/亩，楼面地价5728元/平方米。这家成立于2024年4月的新晋房企一举拿下西安核心区重磅地块，其背后开发实力及项目规划备受市场期待，目前股权穿透法人是自然人，再等等应该就会有新消息，神秘买家将会现身。

七年长跑：枣园城改的坎坷历程

枣园村城改项目堪称西安城市更新历程中最曲折的项目之一：

- 2010年左右：首次传出改造消息，但无实质性进展

- 2013年：恒大被传“拿下”项目

- 2018年底：项目正式启动拆迁

- 2020年8月：拆除工作完成

- 2025年6月：首发地块终于成交

这一历时七年多的“拉扯”，见证了西安房地产市场的起伏变迁。尽管恒大曾将logo打在项目围挡上，但随着企业暴雷，项目陷入停滞。直至今日，这一核心地块终于迎来新生。

核心价值：二环内成熟配套优势

枣园地块的核心价值在于其不可复制的区位优势和成熟配套：

1. 交通便利：地处北二环内核心区，距离地铁2号线大明宫西站约1公里，距大明宫遗址公园约2公里

2. 教育资源丰富：紧邻枣园小学，600米范围内有方新小学，700米处为西安市第七十五中学

3. 商业配套完善：周边2公里范围内聚集盛龙广场、京东MALL、印象城、荣民时代广场等大型商业体，加强版的商业资源。

整个枣园片区改造项目规划总用地约2000亩，通过城改整理出开发用地约1000亩，其中安置133亩，商业开发322亩，公园、学校及道路占地545亩。本次成交的95亩地块是其中最大的单宗住宅用地。

缺点在哪呢，在于容积率和地铁！容积率前面已经讲过了。按照常理，这么好的地块应该不缺地铁，但事实情况是区域内2号线和8号线之间，而且确实距离比较远。不过想对于区位而言，地铁也算不上啥大事，真正的瑕不掩瑜项目。

未来：城市核心区的新篇章

作为枣园城改项目的首发地块，此次成交具有里程碑意义。根据规划，枣园城改项目总投资达110亿元，非一般房企所能承接。项目整体规划有6宗住宅用地约290.4亩，2宗商业用地约12.75亩，以及1宗27.5亩混合用地。

陕西中晨嘉业作为新成立房企，将如何打造这一核心地块，值得市场期待。项目建成后，不仅将为西安二环内注入新活力，也将为周边居民提供高品质的居住选择。

随着枣园城改首宗地块的落定，西安北二环内最大规模城改项目终于迈出实质性步伐。这块沉寂七年之久的黄金地块，即将开启城市核心区的新篇章，为西安城市更新写下浓墨重彩的一笔。未来，随着更多开发地块陆续入市，枣园片区将成为西安二环内最具活力的高品质居住区之一。