青岛最黄金地段，烂尾沉浮20多年！还能重见天日吗？

——“青岛商业地产严重过剩，谁还会跑到地下去？这个价格坐等流拍！”

1、

金街20年沉浮记

说起青岛最著名的烂尾工程，金街购物广场绝对榜上有名。这个项目北临香港中路，西接永旺东部购物中心，堪称青岛最黄金地段。早在2003年立项之初，它就被定位为“与地铁连通的地下五星级购物广场”，规划通过地下空间贯通佳世客、麦凯乐等周边商圈，被寄予打造岛城顶级地下商业中心的厚望。

▲青岛金街购物广场，规划效果图

当年项目销售也颇为火爆，开发商青岛澳华投资发展有限公司在2009年前后，就开始对外销售金街地下商铺，每平（使用权）的售价高达4万+，不少市民争相投入巨资购买。许多业主幻想着坐拥黄金地段商铺，坐等升值和租金回报。然而现实给他们上了一课：十几年过去项目仍未建成营业，投入的钱血本无归。

▲青岛金街购物广场现状

为何如此优越的项目会陷入停滞？翻开金街购物广场的历史，不难发现多重因素在拉扯项目走向烂尾。首先是项目产权和建设模式的先天复杂，它是一项人防工程和平战结合开发模式。根据开发商与市南区人防办签订的合作协议，工程竣工后建筑物产权归属市南区人民防空办公室，并保留2%的商业面积使用权，其余98%的摊位使用权由澳华公司享有50年。说白了，开发商投入巨资建设，但建成后只有使用经营权而非完全产权。这种模式下，开发商卖给业主的是使用权，但法律上却难以办理不动产权证，埋下产权纠纷的隐患。

其次，施工波折与纠纷频现。据房产君了解，当年施工方为挖建地下空间，采取爆破施工，导致周边建筑出现裂缝等安全隐患，被监管部门紧急叫停施工，以致基坑开挖后长期搁置，随后一直处于停滞状态。

▲金街购物广场，地上部分现状

再次，产权纠葛与官司缠身也令项目雪上加霜。由于工程久拖不决，澳华公司与相关各方纠纷不断，债务问题凸显。从司法拍卖公告可见，早在2014年，便有累计244起执行案件，对该项目相关权益进行查封处理。

金街既有产权结构先天缺陷，又背负开发商的债务官司包袱，导致后续招商、施工举步维艰。一位知情者感叹：金街从一开始就埋着雷，一步走错满盘皆输。

▲金街购物广场，地下部分现状

不容忽视的还有市场环境骤变。项目立项之初，青岛还没有地铁开通，地下商业街被认为有巨大发展空间。然而十多年过去，电商冲击、商业过剩等因素让线下零售环境今非昔比。即便没有上述问题，一个巨大的地下商城，在如今也很难轻易成功运营。

2、

开发商“挖坑”有术？

金街购物广场的开发商——青岛澳华投资发展有限公司，在青岛不仅操盘了金街项目，还制造了另一个广为人知的“湛山大坑”——金街湛山分街项目，因烂尾停工而留下的一个巨大基坑，足足闲置了15年之久！直到2021年底，这个困扰周边多年的大坑，终于在政府主导下被填平，成为休闲广场和停车场。

▲湛山大坑资料图片

作为一家本土投资发展公司，青岛澳华曾承接多项人防工程类地产开发，以商业运作模式参与公共项目。然而从结果看，项目管理能力令人堪忧：不论是金街还是湛山大坑，两个项目皆因施工不当、后续无力而沦为烂尾。

不难发现这两个项目惊人的相似：都是在人防工程名义下的大型地下商业开发；都是由澳华公司主导投资；都在施工阶段因为安全或纠纷问题被迫停工；此后都长期烂尾。如今金街项目被司法拍卖，可谓正式宣告这家公司在青岛开发史上的谢幕。

3、

金街能否迎来新生？

如今，金街购物广场地下空间的命运正迎来关键节点——2025年9月1日，青岛市南区法院将对澳华公司持有的全部权益进行司法拍卖，起拍价达4.2亿元人民币。对于一个在地下埋了二十年的烂摊子而言，这个估值可不算低。4.2亿元是什么概念？折合每平方米价格过万元，而且买家拿到的还不是产权，而只是剩余不到50年的使用经营权。更棘手的是，接盘者需承继与人防办的合作关系，以及可能遗留的债务诉讼问题。如此高风险高难度的项目，谁会接手？

不少业内人士对此持悲观态度，许多人预测，这个4.2亿的标的大概率会流拍。事实上，这次拍卖也许只是一场价格探路。

青岛的地下商业黄金时代早已结束，留下的几乎都是满地鸡毛。梳理岛城这些年的地下商业项目，可谓成者少、败者多。市南太古广场、中山路地下商、栈桥百货奥特莱斯；市北地景大道、中央广场；李沧中防地下商街；黄岛香江路地下城、长江地一城……位置都很不错，但有的半途而废、烂尾至今，有的开张即败，有的勉强运营。归根到底，在消费分流、电商冲击的时代，地下商业街先天存在客流不足和运营难题，地上商业都过剩了，谁还会跑到地下去？

基于这样的现实，金街购物广场即便拍卖成功，也面临重重挑战。接盘者首先要投入巨资进行内部装修、消防、人防验收改造等，这又是一笔不小的投入。而更大的难题在后面：如何招商？怎么运营？前车之鉴表明，没有极强的运营能力和创新的业态，地下商业很难吸引足够人气。也许唯一的好消息是，金街紧邻地铁站，但地铁客流能否导入商业，依然取决于项目本身的吸引力。

倘若无人问津，金街的未来又会如何？恐怕只能走上变卖拆解或功能改造之路。比如，改造成大型停车场或综合交通枢纽也是选项之一。毕竟香港中路商圈停车位紧张，如果新增数千车位，反而是切实可行的民生工程。当然，那样一来投资价值就大打折扣，4.2亿的估值恐怕要大幅缩水。

▲金街购物广场，地上部分现状

从某种意义上说，金街购物广场的命运，折射着青岛地下商业的兴衰缩影。在青岛最繁华的土地下沉睡二十载，金街购物广场仿佛一面镜子，映照出城市发展、时代变迁的潮起潮落。