希腊黄金签证年增超过31%：土耳其、以色列和中国富豪蜂拥而至

近两年，欧洲的居留投资市场发生了微妙的重排。希腊，从一个被低估的选项，迅速变成很多富裕家庭和家族办公室的首选。

2025年前七个月的数据说清楚了：总体发放量年增超过31%，其中土耳其申请暴增79%，以色列增长42%，中国增长近28%。这些数字背后，既有地缘政治的驱动，也有纯粹的成本与生活选择。

为什么是希腊？

最直观的答案是“门槛低”。欧盟范围内可拿到申根通行权，而最低的房地产投资门槛仅为25万欧元。与葡萄牙50万欧相比，希腊的入场费显得格外亲民。对那些既想保全财富、又想保持流动性的家庭来说，这是一个成本/收益比很高的选项。

此外，希腊在税收政策上也很有吸引力：对外来高净值人士有一项每年10万欧元的固定税率方案，另有对退休人员和非税籍居民的优惠安排。

德勤的分析显示，已有350多位高净值人士加入这一税制，估计带来约3500万欧元的年度税收。

谁在买？他们为什么来

不同国家的买家各有着力点：

土耳其富裕阶层，除了地缘上的接近，更因国内通胀和资本管制的顾虑，把希腊当作“走出去”的第一站。

以色列买家更多考虑的是区域稳定性和作为“Plan B”的生活与教育选择。

中国高净值家庭，疫情后再度回流，希腊以较低成本提供了进入欧洲生活圈的可行路径。

房产——不是单纯买房，而是买未来回报

希腊的房地产市场也在变化。雅典自2018至2024年房价近涨40%，即便如此，相比欧洲西部主要城市仍有估值优势。

希腊的吸引力体现在两端：一是沿海奢华度假资产（如米科诺斯、圣托里尼）带来生活方式价值；二是城市商业与住宅资产则成为机构化资本进入的焦点。家族办公室与私募开始进入，意味着市场竞争正在从散户走向更成熟的资本运作。

流程与风险要点

审核速度：需求激增已导致处理时间延长。雅典现在的申请周期普遍为3–6个月，远长于疫情前的几周节奏。

政策不确定性：有市场声音称2026年投资门槛可能上调至40万欧元。如果你在为未来配置资产，目前来说仍然是个好的窗口期。

市场化趋势：随着基金和机构进入，地段好、产品标准高的项目会更受欢迎，溢价与竞争也会提升。想用低价快速套利的思路要谨慎。

希腊黄金签证在2025年成了全球财富流动中的一个明显坐标。对一些家庭，它是通往申根与更大选择空间的经济入口。决定是否出手，不只是看今天的门槛数字，更要把时间、税务和家庭未来需求一并纳入判断。对有能力做长期配置的人来说，希腊正提供一个值得认真评估的选项。