青岛“藏雷”黄金地块，“利润王”轻松碾压“央企王”！

5轮，仅仅5轮报价，招商蛇口就匆匆认怂了！青岛今年最受关注的黄金地块拍卖——市北CBD元鼎地块，仅仅用了5轮叫价就匆匆落幕。被业内称之为“利润王”的中海，轻松击败有“央企王”之称的招商，以楼面价13180元/㎡、总价8.41亿元将这一稀缺地块收入囊中，溢价率仅0.61%。整场土拍快得让人恍惚：招商是来拍地的，还是来当“气氛组”的？

▲市北CBD元鼎地块

1、

时隔13年抄底CBD

9月12日青岛市北CBD元鼎地块出让，中海地产和招商蛇口这两家央企同场竞拍，这是主城区核心商圈多年难得一遇的优质地块，业内原以为会迎来一场龙虎斗，甚至有猜测招商会借机在青岛推出近年风头正劲的“招商系”产品，没曾想，比起拍价不过多出区区80元/㎡，招商便戛然而止，中海不费吹灰之力胜出。

据业内人士透露：“可能招商总部给的地价授权很低，根本没打算死磕”。坊间甚至流传一种说法：招商蛇口总部近来不太重视青岛，有战略性收缩之意，基本放弃青岛了。这听起来有些夸张，但招商近年在青岛的种种表现，堪称骚操作，“买房后秒变孙子”的戏码，就发生在李沧招商璀璨璟园项目——有业主称自己付完款后售楼员态度瞬间变脸，甚至把她拉黑，引发业主不满。更尴尬的是，招商在1个多月前就放出风，要在CBD拿元鼎地块，并以此为噱头，对璀璨璟园进行大幅降价促销，如今土拍摆烂躺平，据传这些折扣马上又要收回去。

但反观中海，表面低调，实则果断，一看机会合适，迅速出手，时隔13年再进青岛CBD。中海上一个在CBD板块的项目，还是紫御观邸，2012年曾因“直降百万”促销，引发青岛楼市轰动。

2、

黄金地块也藏雷？

元鼎地块位于市北CBD核心区，紧邻主干道南京路，步行六七分钟就是地铁3号线与4号线换乘的错埠岭站；斜对面有新业广场购物中心，一公里内万达广场、卓悦里、京东MALL等大型商场扎堆。周边还有青岛第五十三中学、市北实验幼儿园等教育资源，以及妇女儿童医院、阜外医院等医疗配套——几乎把主城生活的便利想象都填满了。

▲市北CBD元鼎地块

更难得的是，从区位、控规要求判断，中海元鼎项目的定位，应该是中高端改善产品。据控规要求，元鼎地块容积率2.4，限高54米，地上建筑最高18层，最大户数452户。按照住宅建筑面积5.42万㎡、最大户数452户推算，户均面积120㎡。

要知道，此前CBD板块的新盘容积率动辄3.0以上，高楼林立，而元鼎地块具备低容积率、小高层的优势，更契合当下改善型客户对居住品质的追求。再加上这次中海拿地价并不高，13180元/㎡的楼面地价，远低于2022年润府、安澜地的拿地价17825元/㎡，这地价给中海留下了充裕的利润空间去升级产品。

▲诺德逸安居，容积率3.6

目前，CBD板块内唯一在售的新盘诺德逸安居，含精装修约2.5~2.7万，受制于3.6的高容积率去化缓慢。板块内的次新房，华润润府二手房约3.3~3.5万，离元鼎最近的桃李芳菲，二手房约2.7万。元鼎地块容积率更低，初步预计价格会在3万左右，最快年底开盘。

▲中海元鼎地块东侧，有5栋未拆的老楼

然而，看似王炸的元鼎地块，也埋着不少“雷”，周边环境的硬伤很难忽视。地块北侧紧贴辽阳西路高架桥，车流不息带来噪音和灰尘；西侧隔壁是抚顺路批发市场，环境嘈杂；南侧紧邻矗立着热电公司一根巨大的混凝土烟囱，虽然据说早停产不冒烟了，但一堆厂房加一个大烟囱，也太丑了。这一圈“硬核”邻居，注定了项目未来的景观和舒适度会打折扣。另外，地块本身还有些先天不足，原本是规划商务用途的地块临时改为住宅，涉及与东侧五栋楼居民的权益纠纷。

3、

“利润王”绝非浪得虚名

中海地产之所以被业内戏称为“利润王”，绝非浪得虚名。即便在行业寒冬期，中海的盈利能力依然傲视群雄：2025年上半年，在同行们纷纷以降换量的时候，中海依旧保持住千亿销售规模和双位数净利率，中海的一贯风格是：该赚钱时绝不含糊，一旦形势不对也跑得比谁都快。

▲黄岛

中海天空之境工地

中海在西海岸开发天空之境项目，为追求速度和最大利益，早晚施工扰民、占路施工、遮挡周边老楼采光等问题频出，闹得沸沸扬扬——中海的利润，可是从牺牲别人的舒适度里抠出来的。

▲中海元鼎地块

这次中海重返主城区核心板块，不得不说，CBD元鼎地块的情况，和黄岛天空之境有些类似，也有“历史遗留问题”：它东侧紧挨着5栋已有多年的老居民楼，未来开发过程中是否会产生摩擦，考验着中海项目操盘水平、沟通能力以及央企的责任与担当。