楼市，满地是黄金！

看到这个题目，可能有的网友会吐槽说，题目写错了吧，怎么可能现在楼市满地是黄金，应该说楼市满地是坑吧才对。

楼市到底满地是黄金，还是满地是坑，其实道理是一样的，因为黄金坑就是最好的投资机会，所以价值投资者才说黄金都是埋在坑里，就看你能不能看见挖出来。

没错，黄金坑就是最好的投资机会。

黄金坑都是砸出来的，砸的越深就越瓷实，越瓷实就越容易找到。

房价下跌，就是市场在给投资者砸坑，哪里跌幅越大就越瓷实，投资者就越容易找到黄金坑。

昨天，我发表了题目为《按部就班！法拍房的70万盈利居然可以标准化操作！》的文章，讲述了过去几年我跟其他投资者众筹的法拍房在“别人恐惧我疯狂”时买进，又在“别人疯狂我恐惧”时卖出的经历。

“别人恐惧我疯狂，别人疯狂我恐惧”这句投资经典人人都知道，但是现实中很少有人能做到。

“别人疯狂我恐惧”就是寻找黄金坑然后敢于把黄金挖出来。

“别人疯狂我恐惧”就是把从坑里挖出来黄金敢于按照市场价卖掉。

昨天的文章，我介绍了一套我们众筹团队收购的北京市门头沟区惠民家园69平米法拍房，因为该法拍房有长租约瑕疵所以流拍，我们以170万的流拍价收购后，又通过诉讼打掉虚假长租约，最终变成干净商品房后以240万的市场价顺利卖出，获利70万。

这套房子，法拍就是坑，长租约就是瑕疵把房价从240万砸到170万的坑里。我们就是投资人，在众多的法拍房这些坑中寻找到哪些是黄金哪些是泥沙，真正的黄金就是可以通过打磨冶建成为黄金，泥沙就是无法打磨冶建成为黄金。

这套法拍房，我们提前做好了功课，已经了解到了法拍公告中公示的长租约是虚假的，不仅租赁合同是倒签的也没有做租赁备案，租金转账凭条还是假的。

最终，这套法拍房通过我的诉讼，法院审查租金转账凭条后，确切是假的租赁合同后，加上本套房的虚假租赁合同并没有在房管局做租赁备案登记，被法院判定租赁合同无效必须腾房，我们顺利收回房子的使用权，让170万的有瑕疵转化为240万无瑕疵而顺利兑现。

图，法官判决书

虽然我不知道执行法官当初如何审核的这份最终被认定是虚假租赁合同，但是我知道我有把握打掉这份虚假的租赁合同。

所以，我非常感激那个错把虚假租赁合同当真的执行法官，因为没有他的审核失误，就没有后来我们捕捉到的黄金坑的机会，当然也就没有黄金坑带来的70万的投资收益。

所以，捕捉法拍房黄金坑的投资机会，必须有排除瑕疵的本领。或者说，排除瑕疵的本领就是捕捉投资价值的工具。

当前法拍房里面到处是黄金。

如果说从法拍房中的黄金坑就是被那些被瑕疵错杀的机会，需要投资者掌排除瑕疵的本领，那么当前房价下跌时被市场情绪错杀的机会也是黄金坑。

市场情绪，就是投资者追涨杀跌的心态，也就是在那些市场抛售提前跌到价值区间的房产。

价值区间，就是租金回报率已经高于银行贷款利率，完全可以做到租金抵月供。

本轮房价下跌，原因就是过去房价大涨时期积累的泡沫带来的挤泡沫过程。

泡沫，就是租金回报率低于贷款利率。

当前银行的房贷利率，基本在3%到5%，对应的房价价值区间就是5%以上。

恰恰，本轮房价暴跌，就是板块轮动过程，其中刚开始是商住公寓下跌让租金回报率跌到6%以上，然后各种环京环沪跌到5%左右，以及各种老破旧跌到5%，目前是次新房开始加速下跌，可惜租金回报率刚刚跌到2%左右。

所以房价的反弹是也是谁先跌到价值区间谁先反弹，比如6%以上租金回报率的公寓，收益率已经超过国债利率的两倍，超过银行贷款利率的一倍，而那些地铁口的小户型精装公寓本身容易出租，租金稳定就成为长期投资者的超值理财产品。

比如，我们众筹团队刚刚收购的一套南京市江宁区交院地铁口的龙湖新壹城双钥匙loft公寓产权房本面积32平米成交总价38万的众筹房源，租金上下两层合计2800元左右，租金回报率预期为8.8%，分割十份每份3.8万的众筹房源，最终被五位投资人众筹收购，其中康老师认购3份，王老师认购2份，杨老师认购1份，孙老师认购3份，王zk老师认购1份。

现实中，这个小区的当初同户型房价每套基本都是八十万左右，现在全部腰斩进入价值区间，甚至个别业主因为追涨杀跌的心态在不计成本的抛售，就给了我们团队设置的捕捉黄金坑的机会。所以，我们在8.5%租金回报率价位毫不犹豫进场收购，做到十二年租金收回成本，即使房价不涨也能坦然应对。

在我书写本文的时候，一个投资者跟我沟通，说自己在长春朝阳区吉林大学边准备购买了一套30多平米的住宅，此前总价三十多万，现在总价只有十万元出头，租金可以达到到一千左右。

目前，我们团队合伙人正在确认信息准确性。如果真的房价超跌跌到了价值区间，我相信，新的投资机会又来了。

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