房地产黄金法则破灭，二手房业主被“逼疯”，刚需市场正被颠覆？

多数城市的房价，已经悄然跌回到10年前，这已经是不争的事实。

哪怕是江浙沪地区的二线城市，现在同小区同户型的挂牌价，跌了三四成的都不在少数，这还只是挂牌价，成交价只会更低。

楼市的崩塌，让过去人们深信不疑的“只涨不跌”，在现实面前被狠狠打脸，才终于明白，没有什么是亘古不变的。

1、刚需论。

过去只要提到房子，人们总会提到“刚需”，好像结婚生子，就必须得买套房。然而，结婚是得买房，这个中国人的传统观念还在起作用，可结婚人数却是连年下滑。

这两年卖掉房子租房住的人也越来越多，人们才开始意识到住房是刚需，但买房不是。越来越多的年轻人摆脱了房子的束缚，希望未来有更多的可能。

而且，各地陆续推出的人才住房，保障住房，也都在极大的满足刚需群体的租房和购房需求，租住政府提供的房子，租房的再也不用担心被房东赶走了，买房的那可太划算了。

比如，山西太原的首个配售型保障房项目，只卖给城市的低收入无房群体，如果过几年想卖房，是不允许自由买卖的，也只能让政府进行回购，不允许私人买卖，杜绝了炒房的风险。

最重要的一点是足够便宜，而且地段都还不错，成交均价仅5381元/㎡，是太原市平均房价的一半，这多合适啊！引发大家积极报名，最终要靠摇号完成认购。

事实上，现在市面上的刚需房已经越来越少了，多数房企倾向于开发改善型住宅，曾经的刚需论，也就不攻自破了。

2、救市论。

楼市刚出现危机的时候，很多人都盲目相信上面一定会救市。每次开大会，这些人就会从中抠出细枝末节，说这些都是上面要救市的证据。

说他们盲目，是因为这些人认为只要上面想救市，楼市就一定能救得活，还会回到曾经的热火朝天。这就等于相信世上有位包治百病的神医，什么病人到他手里都能起死回生。

事实上，各地也下达了不少救市政策，对楼市进行全面松绑，除了北上广深一线城市的个别核心城区，能给的政策已经几乎给到底了，可是你眼见得有任何效果吗？

在这样的经济环境下，叠加人口增加遇到瓶颈，人们曾经“只涨不跌”的执念已经彻底破灭，再也不敢轻易出手买房了，大家都在观望。

房地产短期看政策，中期看土地，长期看人口，这是多少年来行业总结的黄金法则，眼下也遭遇了巨大的挑战。

政策到底了，却不见市场有明显起色，房企就不敢轻易拿地，拿着一堆成本数据算来算去，发现城市的地价便宜了，依然刺激不了他们拿地的热情。

数据来源：中指研究院

现在是各地的人口流动也趋缓了，房企的年销售额也日渐缩水了，排行榜上“国进民退”，已经成了国央企的天下。

今年1-8月的房企销售业绩榜单上，前10名仅有滨江集团是纯正的民企，其余9家全部是国央企，或者是国资背景的企业，民企房地产公司全面衰退。

与之形成鲜明对比的是，2021年1-8月销售业绩最高的是碧桂园，销售额5326亿，而2025年1-8月销售额最高的保利发展，仅仅只有1812亿，四年时间竟下滑了66%之多。

数据来源：克尔瑞

3、一鲸落，万物生。

过去，人们相信只有房地产这个巨人倒下，释放出来的资金，才能让别的行业有活路。

可事实证明，房地产的关联行业实在是太多了，而且每一个都是关联千万人生计的大行业，建材、钢材、水泥、家具、家电、装修、装饰等等，无不养活着成千上万的家庭。

楼市崩塌，首先带来的就是个人固定资产的全面缩水，人们在巨大的负债压力下，只能选择主动降低欲望，这直接造成了消费的萎靡，导致更多的行业生存艰难。

曾经手上握有多套房产的人，那是人人羡慕的对象，后来他们担心房产税出台，让他们的财富缩水，后来房产税没等来，他们自己先扛不住了。

而如今，抛售二手房的人多，房源也多，价格自然就得降，从卖方市场变成了买方市场，不然看都没人看，再坚硬的楼盘，都无法扛住向下的趋势。

眼看着房价一路下跌，还没有个止跌的迹象。要知道全国主要的二三线城市，绝大多数的二手房价格都是在持续下跌的，房东们是越来越心如死灰，一口能砍几十万的砍价中介火出圈了。

房东们的二手房卖又卖不掉，降又舍不得降，最终会在更大的降幅中再度后悔。

那些高位接盘的朋友，辛辛苦苦省吃俭用攒下的钱，两三年的时间就蒸发了小半，更扎心的是，不少房子的贷款都比房价高了，成了不少人胸中撒不出去的闷气。

更难的是，现在生育率始终没有扭转的迹象，房价似乎还有继续下跌的空间，尤其是老旧小区的二手房。

如今来看，10年前不买房才是正确的。

或者更正确的是，10年前买房，5年前在高位抛售才是最大的赢家。

住房是刚需，这是硬道理。经济不能只靠房地产，而需要更多的实体经济和消费来支撑，也是硬道理。

这一代人，尤其是普通家庭出生的年轻人，最好摆脱老思想的束缚，才能找到买房或租房的最佳选择。

接下里，大家还得勒紧裤腰带过日子，继续熬吧！