老西门板块深度调查：百亿豪宅日光背后，城市更新正重塑黄金地段

黄金地块的争夺战，已悄然打响。

黄浦区老西门，一个熟悉又神秘的名字。这里既有老城厢的市井烟火，又矗立着每平米20万+的顶级豪宅。今年5月，上海壹号院三批次64套房源开盘仅1小时便全部售罄，单次销售额达40.25亿元，成为2025年全国首个单盘销售破百亿的项目。

与此同时，老西门板块一宗约1.89万平方米的住宅用地规划正式公示，为市中心黄金区域注入新活力。

城市更新正在悄然重塑这个沪上核心区域的价值逻辑。今天我带大家深入解析老西门板块的现状与未来，看看这个传统与现代化交织的区域将如何蜕变。

老西门板块位于黄浦区核心腹地，紧邻老城厢历史文化风貌区，是上海CAZ（中央活动区）的重要组成部分。这个区域的最大特点就是“黄金地段”与“城市更新”的碰撞。

从区位来看，老西门板块交通条件极为优越，距离8/9号线陆家浜路站仅约300米，1公里范围内还覆盖4/8/9/10/13等多条轨道交通线路。这种密集的轨交覆盖在上海市中心也属罕见。

板块内目前有多个重磅项目同时推进：

· 五坊园5期：位于半淞园社区341街坊-01地块，总面积约1.5公顷，将建设高层住宅、商业和办公设施，总投资约16亿元。项目距离地铁9号线陆家浜路站仅600米。

· 老西门大兴街项目：历经20年波折后于2025年重启，将包括高层、超高层住宅以及合院别墅，建筑面积从315㎡到800㎡不等。北区将建设四幢高层住宅，南区则将矗立一幢高达150米的超高层住宅。

· 337-07地块住宅项目：用地面积7554平方米，容积率2.5，规划为三类住宅组团用地，建筑面积约1.89万平方米。地块内将配建老年活动室和日间照料中心。

2025年7月，黄浦区规划和自然资源局就“老西门01更新单元规划实施方案”进行采购，预示着这一区域的城市更新将进入快车道。

根据已披露的信息，老西门01更新单元总用地面积约57公顷，研究范围更达126.8公顷。规划采用 “一轴三核、两带一廊”的空间结构。

· 一轴：以西藏南路为都市生活创新轴，串联整个区域的功能与活力；

· 三核：围绕吉路绿地与红房子医院打造社区生活中心，形成服务枢纽；

· 两带一廊：形成两组生活性步行路径和一条绿色廊道，提升区域环境品质。

这一规划既延续了区域历史文脉，又注入了现代城市功能。值得注意的是，规划中特别强调了不同功能之间的兼容性，通过不同空间层面解决不同功能之间的相互干扰。

与上海其他核心板块相比，老西门的独特价值在哪里？

1. 与陆家嘴对比：生活气息更浓

陆家嘴是上海的金融中心，高楼林立，商务氛围浓厚。而老西门板块虽然也有超高层住宅规划，但更注重居住功能与生活配套的融合。板块内保留了一定的历史风貌，同时又有新天地、淮海路等成熟商圈的辐射，生活气息更为浓厚。

2. 与新天地对比：文化底蕴更深

新天地是上海知名的时尚地标，国际化程度高。而老西门板块紧邻老城厢历史文化风貌区，拥有更为深厚的历史文化底蕴。板块内有白云观等历史建筑，以及公益新天地园、上海民政博物馆等文化设施，文化氛围更为独特。

3. 与南外滩对比：居住氛围更纯

南外滩以董家渡金融城为核心，更多服务于金融城的居住配套，倾向于豪宅定位。而老西门板块的定位更为综合，从高端改善到豪宅产品都有覆盖，能够借助新天地、日月光的辐射能力，享受CAZ级别的生活资源。

1. 大兴街项目：20年波折终重启

大兴街项目是老西门板块的城市更新“难产盘”，自2003年启动以来，经历了多次规划和股权变更。2024年，中崇投资通过斥资34.1亿元获得了项目的全资股权，标志着项目进入了新的发展阶段。2025年1月19日，项目公司首次董事会的召开，正式宣告这一停滞20年的旧改项目步入正轨。

项目规划包括高层、超高层住宅以及合院别墅，建筑面积从315㎡到800㎡不等。北区将建设四幢高层住宅，层高在75米至100米之间，而南区则将矗立一幢高达150米的超高层住宅，成为区域内的新地标。

2. 337-07地块：新增1.89万方住宅用地

今年5月，黄浦区规划和自然资源局发布了《上海市黄浦区半淞园社区C010501单元控制性详细规划337街坊局部调整》草案公示。根据公示内容，原规划的337-01（福利设施用地）、337-05（幼托用地）两个地块将合并为337-07地块。该地块用地面积7554平方米，容积率2.5，建筑高度不超过90米。

这一地块的征收工作进展顺利，首轮居民意愿征询获得100%的同意率，为后续开发奠定了良好基础。这种高同意率在旧改项目中较为罕见，反映了居民对区域更新的迫切期待。

3. 五坊园5期：投资16亿的综合社区

五坊园5期是老西门板块另一个重要项目，位于半淞园社区341街坊-01地块，总面积约1.5公顷，将建设高层住宅、商业和办公设施，总投资约16亿元。项目紧邻公益新天地园、上海民政博物馆等文化设施，文化氛围浓厚，计划建设周期为1080日。

现状优势：

1. 交通便利性：板块内轨交线路密集，出行极为方便。距离人民广场、淮海路等核心商圈仅几分钟车程。

2. 配套成熟度：周边有LuOne凯德晶萃广场等大型购物中心，靠近新天地、淮海路商圈。教育资源包括上海市黄浦区蓬莱路第二小学和上海市大同中学等知名学校。医疗资源有上海交通大学医学院附属第九人民医院。

3. 文化底蕴：板块紧邻老城厢历史文化风貌区，拥有丰富的历史文化资源，这是许多新兴板块无法比拟的优势。

未来增长点：

1. 城市更新加速：随着老西门01更新单元规划的推进，区域城市功能将得到全面提升。

2. 高端项目引领：多个高端住宅项目的入市将提升区域整体品质，吸引高素质人口流入。

3. 黄浦区整体发展：作为黄浦区重点发展区域，老西门将受益于区级资源的倾斜和政策支持。

风险提示：

1. 旧改周期：城市更新项目涉及拆迁、规划调整等复杂环节，存在一定的不确定性。

2. 市场波动：高端住宅市场受宏观经济和政策影响较大，投资需谨慎评估市场风险。

3. 供应集中：短期内多个项目集中入市可能对去化速度造成一定压力。

老西门板块的转型是上海城市更新的一个缩影。在保留历史文脉的同时，通过科学规划引入现代城市功能，实现老城区的活力重生。

随着57公顷更新单元的规划实施，以及多个重点项目的推进，老西门板块有望在未来3-5年内迎来质的飞跃。这里将形成历史与现代交融、功能复合、活力四射的城市新界面，成为上海CAZ内又一个高品质生活区。

对于关注老西门板块的投资者和购房者来说，现在正是密切关注规划落地、把握入场时机的好机会。毕竟，上海核心区的土地资源永远是稀缺的。

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