桔子酒店3.0 | 出租率、RevPAR双飙升！掘金存量市场的“黄金密码”

从开大排档到坐拥20余家酒店，从单体酒店到华住酒店资深投资人，姜政的三十年从业史堪称一部杭州酒店业的微观发展史。面对当下波诡云谲的市场，他斥资千万，将一家开业六年的桔子酒店升级为桔子3.0，改造后RevPAR和出租率都得到显著提升，预计3.5年即可收回改造成本。

这一案例不仅验证了存量酒店升级的投资价值，更揭示了精准选址、品牌赋能与成本严控的策略有效性。以下基于姜政的采访实录，深入剖析这一升级之道。

从单打独斗到绑定华住，

如何踩准节点？

Chapter 01

1986年姜政从衢州来到杭州，在杭州望江门一带开大排档。一次偶然机会，他接手了街道下属的7家亏损招待所，通过精细化管理接手次年便实现扭亏为盈，成为杭州首批民营酒店投资人。“那个时候个人做酒店做不来，我们是第一批，”姜政回忆道，“现在那批人里只剩我还在坚持。”

转型关键发生在2012年。姜政在宝石北路开了第一家汉庭酒店，正式加盟华住集团。“感受就是自己不用管了，”他坦言，“连锁化是趋势，单体店很难做。”此后，他逐步将投资重心转向连锁品牌，目前持有的20余家酒店中，18家为华住品牌。华住会2.9亿会员体系、供应链支持与数字化管理，构成了长期合作的基石。

为什么是桔子3.0？

差异化竞争破解“内卷”

Chapter 02

从桔子酒店诞生之初，姜政就敏锐地洞察到这一酒店品牌的潜力。2018年，他在杭州核心的黄龙商圈投资开设了他的第一家桔子酒店。得益于鲜明的产品风格和优越的位置，酒店运营迅速回本，并为姜政带来了稳定的收益流。

然而，近年来，“小修小补”式的维护已难以阻挡利润率的持续下滑。“再这样下去，拖到合同到期也没意义，最终可能沦为替房东打工。”姜政坦言。

姜政的桔子酒店并非个例。在当下酒店市场，一批运营年限超过8年的“资深”酒店正面临前所未有的生存压力。它们的困境高度趋同：产品老化、成本高企、客群流失、资产价值衰减。

“变”已成必然。但转变之前，需要重新审视项目。

投资之初，黄龙商圈作为杭州顶流商务区，写字楼租金位居前列，汇聚了大量高端商务精英。再加上紧邻老牌数码城，酒店的客源结构以短期商务客、长住数码城及律所等机构出差客、以及旅游散客为主。如今，商圈的聚合力有所减弱，周边写字楼和数码城商铺的租金均呈下降趋势，同时区域内多家单体或酒店纷纷翻牌加盟不同档次的连锁品牌。

不过，得益于核心地理位置（邻近景区景点）以及大型活动（演唱会、体育赛事）的增加，酒店客群比早期更趋年轻化，对适配性强的年轻酒店产品需求明确。正如姜政所洞察：“现在的客人，认新不认旧。”

一二线城市存量酒店升级已成趋势，下沉市场单体转连锁需求庞大。面对困局，零敲碎打的“焕新”策略已然失效。投资人迫切需要的是一个系统性、安全稳健的酒店升级解决方案。这不仅关乎生存，更关乎能否抓住消费转型期的新机遇。

一个真正有效的解决方案必须聚焦于以下几个核心目标：

抢占客群：品牌吸引更具消费活力的新一代客群。

优化成本：借升级契机，优化运营成本结构。

重塑价值：通过品牌升级，提振资产价值和盈利能力。

产品力是核心突破口。 桔子酒店3.0以“阳光、活力、健康”的特质，巧妙融合商务与休闲属性。并精准对接新一代消费客群喜好——例如：阳光自然的空间设计、“桔系多巴胺”服务体验、配备多插座的大堂休息区强化办公功能、24小时健跑房、分碳水快乐/低脂健康/咖啡面包的健康早餐和送物机器人等智能配置。同时，其单房改造成本（起价7万元）相对轻量，却能够支撑一定的溢价空间。

将符合条件的存量物业升级为中档酒店定位的桔子，其较低的投入门槛和更为乐观稳健的回报预期，成为解决当前困局的理想路径。

千万级改造实战：

4个月内实现彻底焕新

Chapter 03

从24年11月决策到进场仅十余天，姜政雷厉风行。“数据驱动决策，必须在五一旺季前完工，否则拖一年就多一年损失。”他强调。关键步骤如下：

租金谈判先行

以“升级改造”为由，姜政与房东重新签订了合同，成功将租金降低20%，合同周期缩短至10年，从而避免了长期绑定。姜政对此解释道：“房租是关键因素，当前市场下行，房东也愿意做出让步。”

华住总包控盘

采用华住“全平台总包”模式，从设计、施工到供应链一体化管理。姜政称：“虽然我投资酒店比较多经验比较丰富，但从时间和资金综合考虑，还是找平台总包做下来更快更节省成本，他们更熟悉品牌标准，专人做专事，少走弯路。比如水电、消防等隐蔽工程由华住团队标准化处理。”

用产品亮点填补物业短板

将大堂区域拓展约200平方米，显著提升空间感与接待体验。针对原有客房面积偏小的结构性局限，姜政选择保留原建筑格局，依托桔子3.0产品功能设计的优势，优化的空间布局与更智能的功能集成，最终营造出的舒适空间氛围。

即使施工周期跨越了25年春节假期，但整体工期仍高效控制在4个月内圆满完成。项目综合单房造价9.5万元，剔除掉特殊项，剔除掉深度改造项，单房造价保持在7万元左右。姜政强调：“改造不是修修补补，而是彻底焕新，才能给消费者更好的体验，实现更好的经营数据。”

投资算盘：

RevPAR提升100+，3.5年内回本

Chapter 04

最终改造的桔子3.0让姜政非常满意，而升级后的经营数据也实实在在的验证了价值：

RevPAR提升：旺季达340-380元，较改造前增长超100元；淡季也能提升70-80元。

出租率优化：改造前（2024年7月）出租率87.0%，8月81.6%；改造后（2025年7月）出租率96.3%，8月98.4%。

客群反馈：差评少了，年轻商务客人比例增加了。“客人认可我们新产品，像房间办公区就成了亮点，”姜政说，“年轻人点外卖多，办公需求也不少，我们客房备有两张桌子，桌子又大又宽，（可以）吃饭办公两不误，喝杯咖啡聊天也方便。”

项目名称

桔子杭州西湖黄龙体育中心酒店

开业时间

2025年4月

房间数量

135间

总改造成本

1300万元（包含拆除、深度改造项例如大堂扩建）

项目总面积

4678㎡

RevPAR

356元（2025年8月）

OCC

98.4%（2025年8月）

OTA评分

美团5.0、携程4.8

预测回报期

3年-3.5年

姜政表示，华住集团成熟的供应链不仅确保了装修质量与成本的最优平衡，还显著降低了后期维护成本。更值得一提的是，在团队高效管理和数字化工具的支撑下，该店的人房比成功控制在0.2以内。效率优势共同构成了项目的核心竞争力，加快了投资的回报周期。根据预测，本次改造的投资回报周期在3年至3.5年。

三十年行业实践

凝练四条存量升级“铁律”

Chapter 05

基于三十年行业实践，姜政将存量酒店投资逻辑凝练为以下四大关键点：

严守投资纪律：拒绝杠杆，聚焦回报周期。不依赖金融杠杆，坚持稳健经营，每年将利润稳步投入新店；回报周期严格控制在4.5年以内，超出此期限的项目不予考虑，改造类项目尽量压缩至四年内。“四年半是回本底线，超期项目坚决放弃。”

坚守核心地段，警惕非专业竞争：优选核心商圈物业（如杭州西湖、黄龙等），抗风险能力更强；同时警惕非专业投资者盲目进入引发的内卷式竞争。

租金成本必须优化，数据驱动科学决策：改造前尽可能重新谈判租金；借助华住等平台数据客观评估竞争环境，避免盲目跟风。

品牌与物业高度匹配，避免空间“硬伤”：老物业应选择调性相符的品牌，如桔子3.0既能满足商务需求，又兼顾休闲氛围，避免空间条件制约升级效果。

姜政指出：“存量改造不是简单翻新，而是精准的系统工程。信任品牌体系、严控成本、把握区位优势，方能在竞争激烈的市场中开辟出蓝海。”

姜政的实践印证，在当前酒店业深度调整期，成功的存量升级必须依赖数据、品牌与区位的有机协同。尤其值得注意的是，在核心城市布局时，物业条件需与品牌定位高度匹配——以桔子酒店3.0为例，其凭借清晰的产品力、对商务与休闲双重需求的兼容性，以及高性价比的商业模式，展现出较强的抗风险能力和投资安全性。

结合当前市场现状来看，一二线城市存量物业升级已渐成趋势，而下沉市场则存在大量单体酒店转向连锁化的庞大需求。在这一背景下，升级为中端酒店因其投入门槛相对较低、回报更为稳健，正成为越来越多投资人的优先选择。其中，桔子酒店凭借其成熟的产品模型与品牌效应，已成为存量物业升级为中端酒店的“大热”选项。