潮水褪去，才发现这类房产才是黄金！

三天前，我发表了题目写《我们为什么要收购南京这个高租金回报楼盘？》的文章，跟广大网友汇报了我刚刚跟几位志同道合的投资者共同众筹的南京江宁区交院地铁口的中粮祥云.悦天地项目的房本面积49平，层高4.8米奶买一层送一层的双钥匙loft精装商住公寓，总价46万，租金回报率达到8.5%的过程。

不仅仅已经收购的这套，只要同小区的租金回报率达到8.5%的房源，我们都像饿狼一样做好了随时捕捉的准备。

文章发表后，有的网友留言咨询，为什么我们收购的是loft公寓，而不是住宅。本文就来解答这个问题。

答案非常简单，对于我们来讲租金回报率就是最核心的投资指标，哪个租金回报率达到8.5%我们就收购那里，不管公寓还是住宅都是一样的，只要租金收益可以保持持续性和稳定性。

网友之所以问这个问题，我也能猜出他问这个问题的原因，那就是在他心目中住宅未来很可能房价会继续上涨，但是公寓很可能房价会下跌，也就是这个网友还固守着传统的住宅房价涨公寓房价跌的惯性思维。

现实中，本轮房价下跌已经彻底颠覆了传统的房产投资逻辑，所有的房价本轮都按照板块轮动顺序下跌，这个板块轮动顺序就是先商住公寓，再老破旧，然后学区房，之后次新房新房，最后是豪宅别墅的轮流下跌过程，最终完成在所有房价平均腰斩后，让房价回归到租金回报率跟银行贷款利率接近的价值区间，才完成止跌回稳的目标。

尤其最近一年，那些前期跌幅小的小区已经成为了最危险的资产，随时都可能面临房价突然血崩的可能。反而那些提前下跌的、租金回报率已经超过6%的公寓房价彻底稳定，而租金回报率只有2%以下的住宅开始了加速下跌。

比如去年六月我们布局的杭州余杭区阿里巴巴总部边的银天金城商住公寓，46平米全包总价57万，带租户过户租金每月3300元，租金回报率达到7%以上。回头来看这一年多房价不仅没有下跌，还略有上涨。刚刚，我查询了贝壳找房的同小区同面积户型，挂卖价最低为66万，比我的买入价高了十万，同时规避了周边住宅房价过去一年多平均15%左右的跌幅。

图，银天金城二手公寓挂卖价

在把周期放长了看，对比2017年到现在的八年一个完整周期的住宅跟公寓的对比。

正好一个当初跟随我们团队买进杭州临安越秀星汇城的网友咨询，越秀星汇城已经跌到每平米8000元，是不是应该卖掉。

图，越秀星汇城贝壳二手房报价

提起杭州临安越秀星汇城住宅项目，至今还保持着我们团队的销售记录。

2017年2月28日，我根据当时的国家政策和房地产市场环境，指出了杭州临安的别人恐惧我疯狂的买进建议，带领一千多人从全国各地云集到杭州，组织了二十多辆大巴车，浩浩荡荡从杭州东站开往售楼处，一天成交了五百多套越秀星汇城的住宅，当时的成交单价是在九千元左右，总成交金额达到五个亿，这个单日成交套数和成交金额至今保持我们团队历史之最，到现在也无法撼动。

图，临安越秀城选房现场

当初推荐临安越秀星汇城的时候，正值全国房价大涨，尤其环京房价翻了数倍，其中燕郊部分房价已经突破四万的高光时候。那时很多人让我带领大家购买环京楼盘，而我给出了冷静的判断，避开已经大涨的区域，反而推荐的是还没有开始上涨的杭州临安越秀星汇城的住宅。所以，我的选择当时也受到很多人的质疑，质疑中有人跟随了我布局了还没有涨的临安，也有人怀疑我去追涨了的环京。

两年后的2019年，环京房价腰斩再腰斩，而杭州临安越秀星汇城迎来了大风机会，房价飙升到最高两万多，我根据当时的市场情况，指出别人疯狂我恐惧的卖出建议，从一万六七到两万三的飙升过程，我连续提示那些跟随我买进越秀星汇城的投资者到了卖出兑现的时刻。最终，相信的人卖了，不信的人舍不得卖。五百多套跟随我买进的人中有一多半的人在纠结中选择了卖出，获得了平均翻倍的收益。

当然也有人在我提示卖出后，自认为还会继续上涨舍不得卖出，一直拿到现在，结果坐了过山车行情现现在跌破买入价，还损失了八年的房贷利息。即使出租也需要额外花数万元装修费配置家具家电，需要几年的租金才能覆盖装修成本。

上面提到的这个咨询现在八千能不能卖的网友，就是当时舍不得卖出认为临安四万不是梦的人，这些投资者虽然抓住了别人恐惧我疯狂的机会，但是错过了别人疯狂我恐惧的机遇。至于问我现在能不能卖掉越秀星汇住宅，原因就是看到现在房价加速下跌产生了惊慌对房价失去了信心，并且房子一直空置中还要缴纳物业费，想换到租金回报率达到6%以上的苏州工业开发区的君地联合广场的小户型公寓。

再来说说苏州君地联合广场的小户型公寓现项目，是我们团队成功推荐临安越秀星汇城后在2018年开始发现了高租金回报房产的机会后，推荐的现房即买即租的公寓项目，当时的主力户型是24平米一室一卫户型，总价30万左右带精装修。

现在过了七年，苏州君地联合广场公寓虽然没有跟随住宅大涨，但是也因为高租金回报率的支撑房价基本平稳。

看看贝壳最新二手房成交价格，最新成交价每套29.5万，加上办房本总价30万出头，每月当前租金带家具家电的1700元左右，折合每年减去物业费的净租金大概1.9万，折合年化租金回报率6.5%左右！

图，贝壳苏州联合广场二手房成交价

对比临安越秀星汇城住宅项目，如果在高点顺利卖出当然机会把握住了，但是如果没有抓住高点卖出机会，反而是一直持有，那么苏州君地联合广场公寓的投资收益要远远高于越秀星汇城住宅。

正是这两个项目的对比，确切说是住宅跟公寓同一时段投资的对比，才让我得出住宅只是短炒投机，而公寓才是长期投资的结论。

同时，这个八年完整周期来看，公寓的投资收益远远大于住宅，尤其提前收到的租金现金流可以进行再投资获得复利的收益。

也正是看到了6.5%租金回报率的苏州公寓的投资收益远远大于住宅，房价也非常抗跌，所以我后来到处寻找一二线城市有产业支撑和人口流入区域的小户型公寓，最终捕捉到了南京江宁区大学城的中粮祥云.悦天地项目租金回报率8.5%的双钥匙loft精装现房商住公寓。

当然，欢迎大家推荐高租金小户型公寓项目，只要租金回报率达到我们的要求并且租金可以保持持续性稳定性，我们这里有大量投资者愿意投资这种房产。

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