未来5年，这三类农村宅基地老宅将成为“香饽饽”

曾经无人问津的农村老宅，如今正悄然变身“黄金屋”。

随着国函〔2025〕86号文件全面落实，宅基地改革进入深水区。与此同时，未来乡村预计将增加1.8亿中产群体，催生农村既有房屋绿色改造大市场。

曾经被视为“食之无味，弃之可惜”的农村老宅，正迎来前所未有的机遇。未来五年，农村老宅价值将出现明显分化，部分优质老宅可能成为抢手资源。

宅基地改革不是简单的“放开”或“收紧”，而是在保障农民权益前提下，让沉睡资产焕发新生。

2025年自然资源部门统计数据显示，全国约有1.4亿套农村自建房，其中超过40%未取得完整合法的产权证书。

从2025年开始，一系列关于农村房屋不动产登记的新规陆续实施，为特定类型的房屋打开了“合法化”的通道。

同时，随着农村回乡创业人口增加和乡村度假游的普及，未来15年中国预计需改造50%、新建30%的农房，预计市场规模约50万亿元。

区位优势型：城市周边的黄金地块

城市周边的农村老宅，随着轨道交通延伸，一小时通勤圈内的宅基地可能成为“香饽饽”。

这类老宅凭借其优越的地理位置，可轻松承接城市消费外溢，适合发展“微度假”民宿、农家乐、创意办公等新业态。

根据2025年农村房屋市场监测数据，东部沿海省份和中西部重点城市周边的农村房屋，在获得产权证后价值提升幅度最大，平均达到40%-60%。

特色风貌型：有文化底蕴的传统民居

拥有传统建筑风格、文化底蕴深厚的老宅，正成为艺术乡建的热点。

这类老宅多位于传统村落、文化名村，其独特的建筑风貌和文化传承具有不可复制的价值，适合发展民俗体验、文化创意、研学基地等。

在改造过程中，严格遵循“原结构加固、原材料再利用、原工艺复活、原功能升级”的原则，既保留传统元素，又植入现代功能。

资源配套型：生态与产业兼备的资产

拥有良好生态环境、产业基础配套的老宅，未来发展潜力巨大。

这类老宅通常位于山林、河湖、景区周边，或位于农业产业强镇、现代农业产业园区辐射范围内，可发展乡村旅游、生态康养、农产品加工、冷链物流等产业。

基础设施完善、医疗资源可达的村庄，尤其适合发展康养、文旅产业。

确权领证是基础

首先要了解当地政策，准备申请材料，完成房屋测绘，申请不动产登记。

取得不动产证书后，房屋的法律地位得到确认，避免了各类产权纠纷。2025年司法统计数据显示，农村房屋产权纠纷案件中，有82%与缺乏正式产权证书有关。

精准定位是关键

根据老宅的区位、资源禀赋等特点，选择合适的发展路径。

城镇周边村可重点发展“微度假”民宿、农家乐；生态资源丰富的区域可发展生态康养；文化底蕴深厚的则可发展文化创意产业。

切勿盲目跟风，要充分挖掘老宅的独特价值。

多元模式是保障

根据自身情况，选择合适的盘活模式：自主经营、出租、入股或合作经营。

对于想返乡的中老年人，购买宅基地不现实，但长期租赁是可行路径。目前政策允许租赁期限最长20年，可续租。

有了不动产证，房屋可以作为合法抵押物，获得银行贷款。

未来五年，农村老宅将告别“一刀切”的价值判断。区位优越、特色鲜明、配套完善的老宅，将成为投资者追捧的对象，而缺乏产业支撑、人口持续流出的地区，老宅价值可能面临挑战。

对于那些拥有潜在价值老宅的人来说，关键在于抓住政策窗口期，完成不动产登记，深入分析自身资源优势，选择最适合的盘活路径。