南京土拍大动作！4块地底价成交，14宗黄金宝地开拍，信号太明显

2025年12月5日，南京土拍市场打响年底收官战的第一枪——4宗江北宅地全部以底价成交，总成交额达14.9亿元。这波“稳开局”之后，更重磅的看点还在后面：12月18-19日，河西中部、南部新城、燕子矶等核心板块的14块优质地块将集中出让，其中河西中G90地块凭借黄金区位已吸引20多家房企意向争夺，南京楼市年底热度彻底被点燃。

此次成交的4块地清一色落在江北，拿地主体以南京新高市政、弘宁投资等本地国企和城投为主，楼面地价从3697元/㎡到7880元/㎡不等，清晰呈现出板块价值梯度。江北高新G22地块被南京新高市政以4.96亿元拿下，楼面地价7880元/㎡，紧邻南京大学浦口校区，周边二手房均价1.5-1.8万/㎡，1.6的低容积率适配四代宅产品，未来售价有望突破2万/㎡；桥北G23地块由南京弘宁投资以3.4亿元斩获，楼面地价5194元/㎡，靠着杏湖公园生态优势突出，但临近工业区，1.8容积率大概率主打洋房，周边新盘单价1.4万/㎡起就能入手；葛塘G24地块被南京昕科资产以2.35亿元收入囊中，楼面地价3697元/㎡，紧挨着S3号线葛塘站，商业、体育配套齐全，适合打造小高层或洋房；江北大厂G21地块则是南京新高市政的“二次收获”，4.21亿元的成交价对应3728元/㎡的楼面地价，毗邻育英二外和太子山公园，还靠近地铁口，对本地购房者的吸引力实打实。

截至目前，南京2025年已成交98幅涉宅地块，揽金超585亿元，即便较往年有所回落，仍稳居全国前五，仅次于上海、杭州、北京、成都，这份“稳健”表现足以看出市场基本面的底气。

透过这波土拍，南京楼市的三大信号已经非常明显。首先是地价理性回调后，民企抄底积极性显著提升。今年南京土拍最直观的变化就是地价回归合理区间，核心地段低密地块供应增加，不仅让上海宸嘉、杭州长住、常州嘉宏等外地民企首次杀入南京市场，也让本地民企的参与度大幅提高。要知道去年还是国企“托底”为主的格局，如今民企愿意下场，本质是地价下调后房企的利润空间得到保障，市场信心正在逐步修复。其次是板块分化加剧，核心地块成绝对争夺焦点。

此次江北4地底价成交，和12月即将开拍的核心地块形成鲜明对比——河西中G90地块起拍楼面地价就达35872元/㎡，地处元通商圈核心，1.6的容积率注定要打造高端改善产品，20多家房企抢着意向登记就是最好的证明。这种“刚需板块稳价走量、核心板块竞价抢筹”的分化格局，未来只会越来越明显，毕竟优质地段的稀缺性只会愈发突出。最后是年底集中推地的战略意图很明确，一方面是为了冲刺全年土地出让目标，另一方面更是通过核心地块的集中供应稳定市场预期，向购房者和房企传递“南京优质资产仍有价值”的信号，助力房地产市场止跌回稳。

站在当下看未来，不管是购房者还是房企，都能从这波土拍中找到方向。对购房者来说，地价下调+低密产品供应增加是实实在在的利好，江北高新、桥北这些刚需板块，新盘价格和二手房形成倒挂，预算有限的刚需群体完全可以趁机上车；而改善群体不妨重点关注12月核心地块出让后的新项目，河西、南部新城的低密宅地，大概率会打造更高品质的居住产品，契合改善群体对居住舒适度的需求。对房企而言，南京市场的吸引力始终在于“基本面扎实”——人口持续流入、产业支撑强劲，即便整体市场承压，但核心板块的价值韧性依然在线。未来拿地与其盲目布局非核心区域，不如聚焦“优质地段+产品力”，毕竟在分化的市场中，只有真正的好房子才能经得起去化考验。

年底土拍向来是来年楼市的“风向标”，南京12月这14块黄金宝地的最终出让结果，不仅会影响2026年的新房供应结构，更会左右市场的预期走向。你更看好哪个板块的地块？是想入手刚需盘还是等待核心区的改善新品？欢迎在评论区留言讨论！