房产税为何一时出不来

因为镰刀还没磨到最锋利的时候。房地产作为过去最锋利的财政镰刀，目前收割已近极限。而作为新税源的房产税，是因为收割的艺术，讲究时机与分寸，正处在极度脆弱的阶段。

过去我们为了去库存，搞了一波涨价去库存，透支了未来几十年的购买力，也掏空了六个钱包。信心比黄金贵，如果在这个时候强推房产税，那就是在重症病人的氧气管上踩一脚，后果将是资产价格的全面崩塌，甚至引发系统性金融风险。房产税一旦落地，对房价绝对是利空。

现在的策略叫做以时间换空间，就是哪怕忍受财政上的剧痛，让房价慢慢地阴跌挤出泡沫，让地方债和银行的坏账，通过时间慢慢化解。现在的沉默不是放弃，而是在磨刀。他在等一个完美的入场点。

等到房价跌不动的时候，当泡沫被挤得差不多了，当高杠杆的炒房客，当房价进入一个长期的、死气沉沉的横盘期，甚至开始有一点点触底反弹的迹象时，就是房产税进场信号。那时候债务风险，市场也已经麻木了。在这个时候推出房产税，对市场的冲击最小，但对财政的补充最大。它将作为一个，正式接棒土地财政，成为地方收入的顶梁柱。

这就像是一场接力赛，拼的是爆发力，拼的是耐力。现在正是交接棒之前的，漫长尴尬且痛苦的等待期，必然发生的未来。

这个新镰刀会长什么样？房产税是为了替代无地可卖后的财政缺口，这意味着蜻蜓点水式的，如仅针对豪宅征收，无法满足财政需求。未来的房产税大概率是宽税基、设免征、累进率的组合拳，是财政饥渴与社会稳定的平衡。如果像美国那样实行无差别普遍征收，中国楼市会瞬间崩盘，这违背了平稳转换和防止系统性风险的初衷。

所以最可能的落地模式，是人均免征加累进惩罚。结合2021年人大授权试点的背景，未来的中国版房产税，极可能采取以下混合模式：

一是设立免征额的安全区。为了保护刚需减少社会阻力，大概率会设置人均免征面积，例如人均40-60平米。拥有120-180平米以内的房产可能完全免税，这能安抚绝大多数普通家庭。

二是精准收割多套房。超出免征面积的部分，或者第二、三套房产开始征税。谁占用了过多的公共资源，谁就多交税。

三是惩罚性累进税率。持有套数越多、总价值越高，税率可能呈阶梯状上升。目的是逼出空置房源。

四是计税依据。房产税不会按照你当年的买入价，而是按照市场评估价。这意味着即使房价不涨，只要政府的评估系统认为你的地段升值了，你的持有成本就会增加。这是一把会自动生长的镰刀。

那么面对迟早要来的新镰刀，我们普通人该怎么办？我送大家一句话：认清规则，放弃幻想，守住现金。我们习惯了买到就是赚到，习惯了看着账面财富不断膨胀。但资产价格泡沫化的时代结束了。在房产税落地的前夜，逻辑已经彻底反转。

如果你手里持有大量非核心地段的房产，你不住也租不出去，只是为了等升值的房子，请务必警惕。这些房子将不再是你的资产，而是你的负债。房产税一旦开征，持有的成本会急剧上升。当潮水退去，决定你生死的，不再是你名下有多少套房子的估值，而是你手里有多少流动的现金。

未来的财富游戏，不再是比谁的杠杆加得高，而是比谁的现金流更健康。那些背着高额房贷、现金流枯竭的人，将会在房产税落地的那一刻，成为最被动最痛苦的接盘者。

所以，房产税不是会不会收的问题，而是何时、以何种方式收的问题。注定要来的暴风雨，现在窗外看似风平浪静，那只是暴风雨前的低气压。不要因为还没下雨，就拆掉了自己的屋顶。从今天起，降杠杆，优资产，存现金。别让时代的巨轮碾过身躯时，你却还在做着旧时代的梦。