西湖边豪宅流拍，9800万没人要，老房子真不香了？

昨天杭州西子公寓那套顶楼“楼王”再次流拍，起拍价9800万却无人报名，这房子位于西湖边，正对断桥和宝石山，楼下就有音乐喷泉和六公园，位置确实很好，但没人愿意买，看房也很困难，因为房子目前还在出租中，租约还有两年，年租金75万，买家想实地看房都得提前预约，实在有点麻烦。

这套房有448平，包含四间卧室和三个客厅，位于8楼顶楼并带有一个大露台，客厅全部安装落地窗，在整个小区里只有它能毫无遮挡地看到西湖核心景观，建筑建于1999年，外墙采用淡黄色面砖和绿色玻璃，转角处设计成曲面玻璃幕墙，现在看起来依然不算过时，内部保养得挺好，但问题是房子太老旧，电梯、车位和物业这些硬件跟不上如今的新豪宅标准，年轻人买得起的话，更愿意选择钱塘江边或西溪附近的新楼盘，那里配套设施新，智能系统齐全，住起来也更方便。

价格确实是个大问题，2022年同小区一套235平米的房子通过法拍成交价是3095万，每平米单价13.1万元，这次挂牌9800万，单价一下子涨到21.8万元以上，实在高得离谱，业主从2009年挂出8000万开始，陆续涨价到2015年的1.2亿，再到2020年标价2000万美元，说明业主认为这房子值这么多钱，但市场并不接受这个价位，潜在买家都很清楚行情，这么高的溢价谁都不愿意做那个吃亏的人。

这次拍卖不是法院强制执行的那种，属于商业拍卖，委托方自己设定底价，更像是在试探市场能接受多高价格，但商拍有个问题，信息披露不够透明，租约如何处理、有没有隐藏纠纷，不像法院拍卖那样写得清楚明白，买家心里没底，担心买了之后还得额外花钱解约或者打官司，再加上商拍还要另外支付服务费，成本更高，真实价格没有参考性，很多人干脆选择绕开，宁愿等待法拍房，至少流程清晰，价格也靠谱。

说到底，西湖边的房子早就过了靠风景就能卖出高价的时候了，以前人们觉得住在西湖旁边是身份的象征，现在新一代的有钱人更在意私密性、智能化设施、社区服务还有上班方便这些方面，西子公寓这种九十年代末建的老豪宅，户型设计、停车条件、电梯配置和物业管理都跟不上现在的需求了，拍卖平台对商业房产的拍卖也缺乏监管，信息标注很模糊，那个所谓“放心付”听起来不错，实际风险却很大，2009年标价八千万没人买，到2025年挂九千八百万还是没人要，这说明市场已经不再为情怀买单，大家更愿意计算经济上的得失。

我倒是觉得这类老豪宅真想卖出去，不如把价格降下来，先把租客请走，让买家可以好好看房，再找专业的人重新包装一下，强调它的位置和风景有多好，别总说“楼王”这种词，现在大家买房是想住得舒服，不是为了拿出去跟人炫耀，房子就算旧一点，只要价钱合适、体验够好，还是会有人愿意买的。