炸锅了！天津黄金地段地标遭贱卖，神秘买家隐身，这有啥套路？

前不久，塘沽外滩公园旁的地标大洋百货大楼，在京东拍卖上“腰斩”成交，

评估价1.05亿，最终被神秘买家以5878万拿下，算下来单价才5932元/㎡，

比同片区住宅还便宜，真是捡个大漏。

这栋大洋百货隶属于天津大洋实业发展有限公司，是滨海购物广场的组成部分，总建筑面积12386.75平方米，

足足4层楼，位置堪称黄金中的黄金——

就在塘沽最繁华的商业圈，旁边就是塘沽外滩公园，

周边还扎堆着中原百货、巨川金海岸、金元宝东方广场等多个大型商场，人流量压根不用愁。

有意思的是，这栋楼并不是第一次拍卖。

之前第一次挂拍时起拍价7347万，结果没人报名直接流拍，

这次降价1469万后，终于被一位匿名买家果断出手，相当于又省了一千多万。

虽然捡漏者身份没披露，但目前大楼还处于出租状态，一层的肯德基、正新鸡排都在正常营业，

珠宝店、服装店、超市的招牌也都还在，商业气息一点没减。

不过这么低的价格，难免让人好奇：为啥核心地段的地标会“腰斩”卖？

这里边有没有猫腻？

首先得说大环境，近几年天津商业地产拍卖不少都在折价出售，

2022年成交率才43%，平均折价25%，

滨海新区核心商圈也面临商业项目扎堆、业态同质化的问题，空置率居高不下，投资者都很谨慎，这是价格上不去的主要原因。

有业内人士透露，法拍房里可能存在“假投标”“傀儡买家”的操作：

比如原业主找熟人或中介当“傀儡”，缴纳保证金后参与竞拍，目的不是买房，而是哄抬价格，

让真正的买家多花钱，这样拍卖款偿还债务后，原业主能拿到的剩余资金会更多。

不过这次是二次流拍后降价成交，只有一位买家报名，这种抬价套路的可能性不大。

还有一种情况是“代理人炒单”，有人专门找金主垫钱拍房，之后再转手卖给其他买家赚差价，

全程不披露自己的真实身份，这次神秘买家不露面，也让这种猜测有了一丝空间。

不过看似“捡到大便宜”，背后其实藏着不少门道。

塘沽这片商圈看着热闹，但商业项目扎堆，业态同质化严重，竞争特别激烈。

有业内人士算过账，这1.2万多平米的大楼，就算年租金能到750万，

扣掉空置成本、消防整改、电梯年检这些刚性支出，净收益其实没多少，想10年回本都得保证“永不掉铺”。

而且法拍公告里明确写了“带租约但不承诺续租”，买家接下来还得跟租户重新谈合作，可不是买完就能躺赚的。

更值得关注的是，大洋百货的“骨折价”成交也不是孤例。

数据显示，近几年天津商业地产拍卖不少都在折价出售，2022年成交率才43%，平均折价25%。

这次5932元/㎡的单价，放在核心商圈确实少见，到底是买家眼光独到抄底成功，还是接下了“烫手山芋”，只能等后续运营情况见分晓了。