虹口这处“黄金地段”为何困住城市发展？

上海虹口区河南北路与天潼路交汇处，曾是北外滩最繁华的商业地带之一。 这里聚集着七浦路服装市场群、德邻服饰精品城等老牌商圈，日均人流量超10万人次。 然而，这片看似热闹的区域，却因一个特殊原因陷入停滞——服装城内商铺产权高度分散，拆迁成本高得离谱，导致城市更新计划多次搁浅。

七浦路服装市场群始建于上世纪90年代，鼎盛时期年营业额突破500亿元。 2009年德邻服饰精品城改造后，采用“前两年委托经营享16%固定回报”的模式，一度吸引大量投资者。 但随着电商冲击和消费升级，实体服装业逐渐衰落。 2024年虹口区启动零星旧改时，220街坊、255街坊地块因涉及数百户商铺产权人，最终因补偿金额分歧未能推进。

以德邻服饰精品城为例，其单层商铺面积7.5-60平方米不等，售价区间15万至300万元/个。 按2025年市场租金测算，10平方米商铺年租金可达15-30万元。 若按市价补偿，仅该市场6层商铺的拆迁费用就可能超过30亿元。 而虹口区2023-2025年旧改累计投入仅约180亿元，其中城中村改造占60%以上。

更棘手的是产权结构复杂。 七浦路服装市场群内既有早期“售后包租”的产权商铺，也有租赁柜台。 部分商铺投资者通过“房票制度”参与城中村改造，另一些则依赖“美丽家园”旧改政策。 2024年瑞康里试点中，虹口尝试置换腾退、回购回租等模式，但服装城内商铺因投资回报周期长、流动性差，始终难以形成统一方案。

北外滩核心区的城市更新计划也因此受阻。 2025年12月七浦路（江西北路-河南北路）段改造通车后，原本预期的商圈联动效应未能显现。 海泰北外滩项目虽已推进，但与七浦路服装市场群的业态衔接始终存在断层。 相比之下，黄浦江畔的今潮8弄通过修缮百年弄堂，将公益坊、颍川寄庐等老建筑转型为文化商业综合体，年举办500场活动，年客流量超500万人次，反而成为虹口更新的标杆案例。

城市更新中的矛盾在服装城周边愈发凸显。 2025年虹口区完成“美丽家园”改造3910万平方米，加装电梯8044台，但服装城所在区域因产权问题始终未被纳入。 2024年虹口启动的“十大提升行动”中，明确提出要构建高质量发展空间，但服装城内商铺的私有属性与“全域协同联动”目标形成冲突。

类似困境并非孤例。 2024年虹口220街坊、255街坊旧改征询中，虽有90%以上居民同意，但商铺产权人意见分歧导致项目搁浅。 而瑞康里通过创新垂直混合模式实现职住平衡，证明虹口具备城市更新能力，却难复制到产权更复杂的服装城区域。