上海人快市中心正在“向东延伸”，这三处黄金地稳稳躺赢！

每天早上，很多上班族经过陆家嘴环形天桥，他们脚下的城市不是一成不变的，天桥所处的区域正出现新的调整和拓展，浦东过去三十多年形成的开发基础与规划经验，促使城市中心向东迁移，这是地理意义上的延伸，也是功能和产业布局的再分配。

从上世纪九十年代浦东开始起步，到现在变化，城市的增长路线已经从传统的商业带往东发展。以前的商务轴线从大虹桥向东发展到小陆家嘴，后来以陆家嘴为核心，聚集金融能量。这种能量在最近几年没有停，而是从陆家嘴穿过，继续向东，一路伸向花木、张江、黄楼，一直伸向浦东空港区域，形成了这样一条轴带。浦东新区提出的总体空间框架中包括主中心与新中心、轴带与廊带、圈层等，其中东西方向的城镇发展轴也是其重要的承载体，沿此轴线，城市内部发生重构，它与沿海大通道相接，向南北两侧溢出辐射。

这次向东延伸的三个片区是东外滩、前滩和陆家嘴东扩，三者都是以成片开发的方式进行，统一规划带来城市界面和功能布局的整体优化，它们的产业定位和发展路径各不相同，但相互联系，形成合力。

东外滩的形态变化比较明显，这里之前一直是发展的洼地，内环以东的有些地方开发不成熟，八埭头片区推进也遇到过阻力，市场对这里的预期也一度很低。近几年开始好转，大量面向中产的住宅项目和产业总部的开发同步进行，成为主要动力。沿江带开始吸引在线新经济公司，哔哩哔哩、美团、抖音等都在这一带设立了总部或分支机构，大部分新公司是从城市其他区迁来的，但是集中带来了聚集效应，规划为“东九宫格”开发区，如果这片成片土地按照统一方案开发，城市界面和市政配套都会有较大改变。

前滩被定位为浦东新的综合性城市中心，承担向南延伸浦东市中心的使命，前滩开发起步大约十年，先改善居住环境再引进产业，这里市政道路绿化和景观工程一次性到位，国际标准教育配套医疗配套也同步引进，目前的开发规模可比再建一个陆家嘴，所有可开发项目均已进入建设或运营阶段，前滩吸纳就业人口数万人，办公楼出租率较高，近三百家企业入驻，其中不乏总部级机构。它将向南与三林、 筠溪小镇连着，向东延伸到新杨思片区。新杨思最近的规划调整当中，核心区会新建大型商业设施，这能够弥补浦东中部缺少标志性商业中心的缺憾，大前滩与新杨思的联动大概会塑造起比较大的中产社区群体，前滩和张江两个方向的辐射会带来双重支撑。

陆家嘴的东扩重点在世纪大道A块，规模几十万平方米，规划目标是未来十年内逐步增加大量国际化商业办公空间，进一步增强上海国际金融中心的功能，这次东扩不仅仅是土地的使用上的扩大，而是提升城市能级的工程，推进过程中最大的问题是大范围的拆迁更新，涉及上万户的老旧小区居民，按其他地区拆迁成本过去的标准，所需要的资金会非常大，而浦东新区每年的拆迁预算有限，还要考虑其他重点项目的资金需求。

为了解决资金和社会稳定的难题，上海也在摸索新的更新模式，这些办法想减轻传统征收拆迁带来的负担和对居民生活的影响，公益性抽户就是其中一种，其要点是部分居民自愿迁出腾出空间，剩下的建筑进行功能改良，以此来总体减少动迁成本并顾及居民权益，这种做法希望在保护居民基本利益和推动城市建设之间达成新的平衡。

三个片区都遵循着成片推进和统一规划的开发逻辑，有助于在设计、公共空间和基础设施方面实现系统性提升，产业支撑是可持续发展的关键因素，东外滩依靠线上新经济的聚集，陆家嘴持续巩固金融类功能，前滩走综合商务和配套服务路线，靠近内环的地理优势给这些片区带来了不错的交通条件，浦东加紧完善铁路、轨道、常规公交等多种公共交通系统，希望在未来十年大幅提高公共交通出行的比例，给人口和产业流动给予支持。

政策层面有规划和扶持，前滩被列为城市主中心之一，这给其长期发展提供了政策保障，城市格局在悄悄改变，从以前以一个中心为主转向多中心的网络结构，浦西和浦东的功能分配也更均衡，浦东的开发起点就带有服务长三角和长江流域的战略使命，现在向东轴带推进属于这一使命的延续，轴带与沿海大通道的连通会让城市的外向联接能力放大。

这个进程给浦西带来影响，资源更多集中于东部的“金腰带”，这或许会给浦西某些传统优势地区带来挑战，未来滨江一带的比较优势如何演变，值得持续关注。个人或机构在投资和居住选择上，有不同的侧重，如果看重在线新经济和滨江资源，可以关注东外滩，如果看重较完善的综合配套和成长空间，前滩较合适，要是金融机构或者专业服务类企业，陆家嘴东扩的新增国际化办公空间比较吸引人，要提醒的是，早期入场的参与者可能收获更高回报，不过过度炒作和市场泡沫的风险并存，要对规划预期和市场热度保持理性判断。

从时间维度这个向东延伸也不是一朝一夕的事情，而是从浦东开发以来三十多年的持续过程，现在处于加速态势，不仅是因为土地、项目推进，交通、配套、产业链同步进行。随着这些基础设施、产业到位，东部片区的长期价值预期会上升。城市发展的最终目的还是要提升居民的生活质量，不能只盯着地价、投资回报。

这场城市调整还没停止，很多细节会随着规划的执行和市场的改变而改变，欢迎读者把自己的想法和看法留下来，城市是很多人共用和感受的空间，公众的加入和看法对于它今后的发展很重要。