北京楼市：真底早已现，再劝置换者：

十五年北京房地产市场研究与实操经验，累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验。专注于房产投资与置换升级，帮助在京打拼的人买一套优质好房，搭上这座城市经济增长的红利，得到确定的回报。

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Q:提问:

您好，最近在看房，想和您咨询下。家庭情况：老婆在知春路工作，我在国贸工作，还没生小孩。手里有套亦庄通泰国际的房子，还有 100的公积金贷款没还完。现在想换房到朝阳或者海淀，主要是为了自住，兼顾未来孩子上学。加贷款预算1000，朝阳看了太阳宫及周边两居，海淀看了知春路，五道口。居住体验朝阳比海淀好，学区海淀比朝阳好 贷款有两个方案： 1. 卖掉亦庄房子，首套商贷 200 ，置换。

2. 保留亦庄房子， 二套商贷 400 ，买二套。亦庄房子出租，未来等价格合适再卖。请问：1. 现在是置换的好时机吗？还是再观望两年？2. 结合我们的情况，您更推荐朝阳还是海淀？3. 贷款方案您推荐哪个？置换的话，债务压力小，但未来可能吃不到亦庄房子上涨的红利。买二套的话，债务压力太大，还会承受亦庄房子继续下跌的风险。 谢谢！

A:回答：

您好，1、你要是只做买入的动作，现在不说是最好的时机，也算是真正的底部了，真正的好时机是熊市的最末端，利好政策的前夜，这个时候你买进后可以马上吃到接下来市场反弹的行情，不一定要卡在最末端，根据市场走向大众的情绪提前进场相对比较稳妥，也就是单边情绪越严重的时候越是容易选好货好价格的时候，但如果涉及到置换的话，没有资金支持低买的同时可能需要低卖，要么就是有资金支持，包括自己的现金流啊，融资渠道啊这些都可以支持你进货，要么就是打一个时间差，把买入的交易周期拉的长一些，以这种方式来争取自己的卖出周期接近政策利好之后。 具体的细节你可以参考星球03#置换实操论,抄底与逃顶这篇文章，

北京好位置的稀缺项目，不存在任何价值风险，可以寻找窗口期，不建议持续观望。2、总价超过1000万朝阳的居住体验的确要比海淀强，这个价格在朝阳可选筹的范围也很广泛，但海淀的投资价值高于朝阳，两个区的产业质量不一样，不但但是学位上的差距，也就是说如果更注重投资属性的话海淀会更强势一些。3、亦庄价值不错，看个人对财务的规划吧，可以先以融资的方式买入，因为现在是政策利好阶段，买了之后如果后期资金压力大可以再考虑卖亦庄的，反之如果没有资金压力可以继续拿着，这种方向要比低卖低买效率高一些，祝顺利！

Q:提问:

您好，京主有以下几个问题请教；一、2024年5月份出手龙锦苑东四区经适房125平方，出手425万。并在同一时间在丰台区入开阳里5区100平小三居经适房640万2层东南朝向，现贷款260万，利率3.5。现通过最近对北京房市了解，不应该这样置换，想问问群主这套房3年后出手是否合理，还是继续持有。 二、现有通州老城区天时名苑小区2居室108平是小区最边上靠地铁靠京通快速，考虑后期也不会自行居住，同时通州未来会有更多新楼盘出现，怕后期不好出手，现决定将这套房卖出。 预计450万左右，一部分还清贷款260万，另一部分200万+（利用杠杆将开阳里5区抵押）想在明年购入一套有投资价值的新房，预算在800万以内的三居，这样操作是否可以？

A:回答:

您好，3年后置换这期间如果房价水平还维持现状，不管是现在出手还是3年后再出手，从投资的效益上没有区别，但从市场角度3年后房价还维持今天水平的可能性太低了，需要注意的是房价的上涨是局部的而不是全市的，如果说为了这三年的居住属性到那个时候再做置换，可能需要付出比现在更高的成本，因为你置换一定是各方面的资源都做提升嘛，开阳里的地段包括楼盘自身的资源都缺乏稀缺性，很难跟上优质盘的水平，再加上你第二条描述计划用这个盘做抵押，这个想法可能存在漏洞， 利用现有房产抵押再买入的本质是这个仓位价值很好，

并且有很强的确定性，然后呢又有二套的需求，这种情况如果卖了现有仓位可能会错过将来的上涨空间，而通过抵押的手段获得资金购买新的，将来新旧的双边的利润会直接覆盖掉抵押成本，但如果要抵押的房子将来的行情并没有很强的确定性，不应该盲目的去增加负债扩大仓位，比较稳健的方向是现在将这两套全部脱手，先去解决第一套的效率问题，之后如果还有可操作空间再去考虑第二套，关于置换的理解请尽快参考星球精华栏03#置换实操论,抄底与逃顶，祝顺利！

Q:提问:

星主您好！看了您发的文章学习到很多知识，也看了很多网友的提问，但结合到自己的房子时还是有点迷茫，故向您提问指正。个人上班的单位稳定在大兴区生物医药基地地铁站附近，有二套房，一套自住的房产在保利春天里5居室153平，个人认为属于郊区改善大户型，一家四口人，孩子都在附近读小学。第二套房在高米店翡翠城二期属于联排边户，有大院子。目前有个疑问就是保利的房通勤和上学都很方便，翡翠城的房考虑到孩子读书通勤远3-4年不会搬过去住，是否卖掉翡翠城在城区买一套投资保值？或者还有更佳方案请赐教，感谢星主！

A:回答:

您好，从地段上高米店的翡翠城比保利春天里更有价值，仅这两者之间的比较，出一留一应该是要出保利，但把翡翠城放大看就是面积过大了，参考星球精华栏会员文章84#大兴跑赢大盘选筹导图，西红门属于大兴西线资源最强的区域，也是每一轮反应最快的区域，但行情大多都集中在次新的小户型上，超大户型兑现起来会很难，看这个区域的属性嘛，大多的购买群体全部来自于城内的刚需，放弃地段资源追求更舒适的居住环境，

联排这个就属于终改产品了，和这个区域的主要购买力不匹配，所以从更长远的价值层面考虑这两套都应该是要出货的，保利春天里和翡翠城一样的逻辑，往外走只能小不能大，越大越不容易流通，流通性打折，价值也就打折了，您可以参阅星球精华栏会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘，也就是说从价值层面考虑最终比较适合您们的策略只有投住分离，祝顺利！

Q:提问:

京总您好！最近有购房的想法，有些疑问想请您指点一下。现状：1.孩子目前在回龙观上学，昌平学籍。考虑明年能在海淀小升初，对于学区没有特殊要求，只要具备在海淀小升初的资格就行，因此考虑在海淀买房。2.二套房，首套房购置在回龙观，目前手上有不到400，月供能接受大概每月1.2W，想主要选择临近的清河区域，这几天看了安宁佳园、龙越西区、强佑新城的1居， 还有清缘里中区、安宁里南区、毛纺北、力度等几个老一些小区的2居，新购房目前未考虑自住，近期主要想用来出租。

想请教：如果考虑几年后再倒腾换房的话想听听您的建议现阶段该如何选择，是相对新一些小区的1居还是老旧小区的2居更合适？重点考虑价格和后续流通的话清河区域能否推荐一些可以重点关注的小区？

A:回答:

您好，您考虑的方向应该是要先评估该不该把回龙观的房子升级，虽然回龙观板块价值尚可，但并不意味着所有项目都具备很好的成长属性，昌平南海淀北是整个西北新房供应量最大的区域，将来在很长一段时间都会持续有新房涌入市场，并且产品线全部都集中在了刚需和初改盘上，所以回龙观作为承接海淀北部的主要地区，将来的产品竞争力是很大的，如果在未来5-10年都具备很强的金融属性，在海淀加一套小的没什么不妥，反之如果竞争力很弱或者完全不具备竞争优势， 趁着此次跌价果断的换位才是效率最高的策略，

不但解决了孩子上学的问题，还升级了地段资源与楼盘资源，回龙观往海淀换属于升级嘛，海淀的资源比回龙观更稀缺，如加二套不管是老两居还是新一居从供给需求两端都不如一套，您可以参阅星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判，描述的这几个项目无论是哪一类，都只能作为短期持有的过渡类型，将来有条件是必须要再次升级的，所以您要考虑回龙观这套持仓情况，两套中规中矩的缩小仓位才能提高单产，这是比较有效的策略，祝顺利！

Q:提问:

京总好，学习了星球里的资料，受益匪浅，但轮到自己的事还是拿不准。现在名下无房，2024年底把海淀区知春里的大一居卖掉了，卖了四百多w，因为学区属性已经用完了，也怕以后书包房贬值。原来我们是以租养租，现在想在附近换一个可以二改三，或者小三居，将来我们能自住的房子，因为过两年打算接外地的公婆过来养老。孩子和老公在中关村上中学和工作，我在木樨园附近工作，都在体制内，还有20年退休，自己父母住在苏州街，年纪也不小了。 我们家庭年收入约50w，有100w的存款，

在尽量不贷款或者少贷的情况下，请您帮忙推荐中关村附近（范围可以适当扩大），能停车，地铁沿线（目前坐四号线上班），1990年左右或以后，租售比和知春里差不多的，65-70平米，比较能保值并且以后好出手的小区和户型，我们想自住。请问西北向的，临三环的房子是不是居住体验会很不好？以后万一想出手也会很难卖？还有一个问题是现在出手买房还是可以再等等呢？麻烦您帮忙指导一下，感谢

A:回答:

您好，石油大院、北影小区、农科院、双榆树南里、青云北区都是离你们比较近的优质老社区，包括知春里也很好，从价格上不必担心，将大一居卖掉换为小三居或者两居这个方向是对的，你可以按照人文资源、物管资源的排序去挑选。是的，老房子追求的是租金收益，也就是租售比，因为当房价还在增长期间，应该要关注涨幅，当房价停止上涨，租售比就可以作为一种理财计算方式，从城市面北京的房价还没有到顶，或者距离到顶还很远，

但老房子的涨幅效率很低， 这个时候就要关注保值性及租售比了，而租金溢价主要来源于两个方面，一是地理位置，二是房屋自身的资源（人文和物管），最后是户型，大部分的老房子都是朝南或者南北向的，其它朝向要么就是塔楼，要么就是非常冷门的户型，流通性包括平均租金水平都要低一些，但有地理位置上的优势不至于完全不能脱手。关于出手时机请参阅星球精华栏会员文章03#置换实操论，抄底与逃顶，祝顺利！

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01#北京楼市的十年主流预判

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

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实操类（部分）

03#置换实操论,抄底与逃顶

05#选筹/北京投资安全边界图

81#北京房产投资核心逻辑和原理

82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析

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