古北房价“大退潮”！租金腰斩，老钱撤离，2026年走向何方？

我特意去了一趟

黄金城道

。 如果是五年前的今天，这里的咖啡馆早就坐满了聊着几亿生意的大佬，路边的房产中介门店里，经纪人正忙着给外籍高管介绍月租3万的房子。 但今天，街道冷冷清清。 一家开了十年的日料店门口贴着“旺铺转让”。中介门店里，小哥正趴在桌上打游戏，看到我进来，眼神里透着一股“终于见到活人”的惊喜。

“哥，来看房？现在的价格，真的是

跌到底裤

了。”小哥指着橱窗上的房源，“

强生古北花园

，三房，2021年挂2200万，昨天房东改价，1580万，还能谈！”

这一刀，砍掉了600多万。 砍掉的不仅仅是价格，更是古北作为“上海第一代富人区”的尊严。

在2026年，当

前滩

的新贵们在太古里排队买爱马仕，当

徐汇滨江

的豪宅捅破30万天花板时，古北——这个曾经的“小小联合国”，正陷在一场“资产老化”

与

“流动性枯竭”的泥潭里。

今天，我不跟你们讲情怀，不讲银杏叶有多美。 我要用

最真实的大数据

，扒开古北华丽的袍子，让你看看里面爬满的虱子。

3000字深度复盘，带你读懂2026年古北楼市的“生死局”。

我们先看一组我从后台扒拉出来的

2026年1月古北板块真实成交数据

（非挂牌价，是实打实的网签价）。

1. 古北一期（老古北）：跌回“刚改价”

代表楼盘：

宝石公寓、金狮花园、罗马花园。

2021年巅峰均价：

9万-10万/㎡。

2026年1月成交均价：

6.5万 - 7.2万/㎡

。

跌幅：

30% - 35%

。

数据解读：

这是一个惊人的跌幅。6万多是什么概念？这已经是中外环普通板楼的价格了。老古北因为没有学区、户型奇葩（塔楼多）、车位极度紧缺，已经被主流改善人群抛弃。

2. 古北二期（黄金城道）：豪宅的“遮羞布”被扯下

代表楼盘：

御翠豪庭、古北瑞仕花园、古北国际花园。

2021年巅峰均价：

16万-18万/㎡。

2026年1月成交均价：

11.5万 - 13万/㎡

。

跌幅：

25%左右

。

数据解读：

虽然比一期好点，但也没抗住。1500万以上的接盘侠，现在更愿意去买

前滩

或者

苏河湾

。古北二期引以为傲的“步行街区”，在产品力的代差面前，显得苍白无力。

3. 流动性数据：卖掉一套房平均需要400天

库存量：

古北目前的挂牌率高达

8%

（通常5%就是警戒线）。

成交周期：

平均

412天

。

解读：

这意味着，如果你今天挂牌想卖古北的房子，做好心理准备，可能要到明年这个时候才能脱手。除非你——

“膝盖斩”

。

古北和上海其他板块最大的不同，在于它的“租售比逻辑”。 以前，古北房价高，是因为租金高。 一个日本高管，公司每个月给3万住房补贴，他闭着眼租古北。房东一年收租36万，回报率尚可，所以房价有支撑。

但在2026年，这个逻辑彻底崩了。

1. 外企的“降本增效”

大数据显示，2026年上海长宁区的外籍人士租赁需求同比下降了

40%

。 跨国公司日子也不好过。 以前派个高管来，拖家带口，公司包豪宅、包国际学校。 现在？ 要么换成本地高管（不用租房），要么削减预算。 “3万的预算降到了1.5万。” 这直接导致

御翠豪庭

那种大户型租不出去了。

租金直接腰斩。

以前租3.5万的房子，现在1.8万求着人住。

2. 竞争对手的“截胡”

以前老外只认古北。 现在呢？

前滩

有前滩太古里，有惠灵顿公学；

大虹桥

（徐泾）有美国学校、英国学校。 而且房子更新、更现代。 年轻一代的外籍金领和海归，纷纷抛弃了暮气沉沉的古北，去了更时尚的前滩和徐汇滨江。

“租客没了，房东的心态就崩了。”

当租金回报率跌到1%的时候，房东们开始恐慌性抛盘。

古北跌落神坛，还有一个核心原因：

产品过时了

。 在2005年，古北二期的房子是“洋气”的代名词。 但在2026年，在95后、00后买家眼里，全是槽点。

1. “钻石厅”的尴尬

古北很多豪宅（如强生、古北瑞仕），喜欢做

八角窗、钻石厅

。 当年觉得是欧式风情。 现在看？

“这电视背景墙怎么做？沙发怎么摆？空间利用率太低了！”

现在的年轻人喜欢大横厅、LDK一体化、方方正正。 古北那种“奇形怪状”的户型，被市场无情鄙视。

2. “无阳台”的痛点

为了外立面好看，古北很多房子没有阳台，或者只有很小的工作阳台。 衣服晾哪里？烘干机？ 中国人骨子里还是喜欢晒被子的。 相比之下，大虹桥的大阳台、落地窗，对改善客户的吸引力大得多。

3. 装修与管线的“老化”

古北二期也快20年了。 地暖坏了、中央空调老了、下水道堵了。 翻新一套古北的大平层，动辄200万起步。

“买得起，修不起。”

成了很多接盘侠的噩梦。

古北的没落，不是偶然，是必然。 在2026年的上海楼市版图中，古北面临的是一场“三面围剿”。

围剿一：大虹桥（西）的吸血

往西看，

徐泾、华漕

。 那里是全新的城市界面，最新的国际学校集群。 对于有娃的国际化家庭，大虹桥的别墅和次新大平层，居住体验完爆古北的塔楼。 古北的“涉外”标签，被大虹桥撕去了一半。

围剿二：前滩（东）的替代

往东看，

前滩

。 那里是“3.0版古北”。 更加密集的商业，更顶级的江景，更年轻的社群。 在陆家嘴上班的金融新贵，宁愿去前滩租房，也不愿意来古北堵车。

围剿三：学区的短板

古北从来不是学区高地。 建青实验虽然不错，但在上海排不上号。 在2026年，当资产缩水，大家回归务实（要么顶级学区，要么极致性价比）的时候，古北这种“纯改善、弱学区”的板块，最先被抛弃。

文章写到这，古北似乎一无是处了？ 不。

跌下来的古北，反而有了新的价值。

如果你不为了炒房，只为了

生活

，2026年的古北，或许是你的“舒适区”。

建议一：古北一期——“刚需捡漏的圣地”

如果你预算800万-1000万。 以前你只能买外环。 现在，你可以看看

古北一期

（如金狮、宝石）。 虽然房子老，但

位置是真内环

（或中环旁），配套是真成熟，邻居素质普遍较高。

6万多

的单价，买在长宁核心区，性价比其实已经出来了。

适合：

在虹桥开发区、徐家汇上班的年轻人，对学区没要求，追求通勤效率。

建议二：古北二期——“自住客的黄金坑”

如果你预算1500万-2000万，想买大平层。 现在的

御翠豪庭

、

强生古北

，价格已经回到了2019年。 虽然涨不动，但

跌的空间也不大了

。 毕竟黄金城道的银杏叶还在，高岛屋还在，那种

步行可达的精致生活圈

，在上海依然是稀缺的。

“用消费品的心态去买，你会很幸福。”

建议三：投资客——“快跑！”

如果你还想着买古北升值，或者收租。

赶紧撤！

古北的租售比虽然比以前高了（因为房价跌得比租金多），但依然跑不赢理财。 而且，古北的

接盘侠

（喜欢老派豪宅的人）正在老去，新一代接盘侠（95后）不喜欢这里。

流动性危机

是古北未来五年最大的隐患。

古北的房价走势，其实是上海城市发展的一个缩影。

资源在向滨江集中，向新城扩散。

老牌的“中心”，如果没有强力的城市更新（如新天地），注定会慢慢老去。

2026年的古北，不再是那个高不可攀的女神。 她变成了一个风韵犹存、但有点唠叨的阿姨。 她不再代表最顶级的财富，但依然代表着一种

体面、从容、便利

的生活方式。

对于古北的房东来说：

承认现实吧。那个“躺着赚钱”的时代结束了。 如果儿女不回来住，不如卖掉古北的大宅，去换两套滨江的小户型，或者去环游世界。

对于买房人来说：

别被“富人区”的名头吓住，也别被“跌跌不休”的舆论带偏。

如果你爱这里的烟火气，爱这里的咖啡香，现在的古北，正好是你砍价入场的好时候。

毕竟，上海只有一个黄金城道。

它不值18万，但它值得你停下来，喝一杯热咖啡。

【今日互动】

2026年，如果你手握1600万，在上海： A.

抄底古北二期

，住进黄金城道，享受老克勒生活？ B.

转战前滩/徐汇滨江

，买个小一点的次新房，拥抱未来？ C.

去大虹桥

买个大叠墅，图个住得宽敞？

欢迎在评论区留下你的“古北情结”，咱们一起聊聊那个回不去的黄金年代！

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