11号线成北京西部“黄金走廊”，沿线板块迎来价值重估

家住石景山的刘先生每天通勤都要在公交和地铁间换乘三次，当他听说地铁11号线二期规划获批时，第一反应是翻出地图查看线路走向。

“地铁一响，黄金万两”——这句老话在北京地铁11号线二期规划正式获批的今天，再次搅动了北京西部房地产市场。从石景山新首钢站一路向东延伸至丽泽商务区，这条全长约18.4公里的轨道交通线路正在重新定义沿线区域的价值版图。

随着2026年初北京首场土拍中，紧邻11号线新首钢站的地块以13.9亿元成交，楼面价高达38001元/平方米，围绕这条“西部大动脉”的区域竞争已悄然拉开帷幕。

01 规划蓝图

11号线二期不只是简单的轨道交通延伸，它承载着北京西部发展的多重战略意图。从规划线路看，这条线路西起新首钢站，一路向东延伸至丽泽商务区站，贯穿石景山、丰台、海淀、西城四个行政区。

18.4公里的全地下线路中，设计了14座车站，其中5座为换乘站。这样的布局不仅连接了西部重点功能区，更为沿途众多居住区提供出行便利。

从沿线区域功能看，11号线二期像一条“功能缝合线”，将新首钢高端产业综合服务区、鲁谷及青塔居住组团、北京西站交通枢纽、马连道商业区和丽泽金融商务区等不同功能的区域紧密串联。

02 关键节点

新首钢区域作为线路西端起点，承载着产业转型与城市更新的双重使命。冬奥会后，这一区域正从工业遗址向高端产业综合服务区转型。11号线二期在这里设置了型材、锅炉厂南路两站，直接服务于新首钢园南区发展。

青塔及周边区域则是典型的居住组团受益区。作为规划中的重要站点，青塔站将服务周边青塔西里、蔚园等大型居住社区，辐射人口约15万。

规划显示，车站将设置4个出入口，连接青塔西路、大成路等主要道路，并新增公交港湾停靠站3处，实现多种交通方式无缝衔接。

丽泽商务区站成为整条线路的东部高潮，这里规划成为五线换乘枢纽，可与地铁14号线、16号线、丽金线及大兴机场线实现换乘。

作为北京新兴的金融商务区，丽泽商务区通过11号线二期与北京西站、新首钢等区域直接相连，大大拓展了其辐射范围。

衙门口区域

根据北京轨道交通三期建设规划，衙门口地区获得双站设置——衙门口西站与衙门口东站。这种“双站配置”在11号线沿线并不多见。

这里的一体化规划综合实施方案已开始研究，计划打造总建筑面积44万平方米的商务园区，包括19座高品质楼宇。

青塔-小瓦窑板块

这一区域设有青塔站、小瓦窑站两站，其中小瓦窑站为规划中的远期换乘站。青塔站主要服务周边大型居住社区，而小瓦窑站则有助于改善区域对外出行条件。

区域内的岳各庄地块已列入土地供应计划，起始楼面价预估达5万元/平方米，未来售价可能达到8万左右。

莲花桥-北京西站区域

作为传统交通枢纽区域，这里获得莲花桥站和北京西站两个重要节点。

莲花桥站可与10号线换乘，实现与中关村等产业区的快速连接；北京西站则使11号线沿线居民多了一种直达火车站的方式。

04 市场反应

土地市场对11号线的敏感度已经显现。2026年2月初，北京首场土拍中，石景山区新首钢核心区地块被首钢地产以13.9亿元拿下。

特别值得注意的是，这块地紧邻地铁11号线新首钢站，楼面价达到38001元/平方米，明显高于周边其他项目。

与此形成对比的是，通州和顺义的地块楼面价分别为17878元/平方米和21855元/平方米。

房地产市场分析师指出，这种价格差异反映出市场对轨道交通便利性的高度认可。尤其在供应缩量的背景下，土地出让的空间格局正逐步向核心区域聚拢。

05 未来潜力

按照规划，11号线二期工程建设周期预计为4年。虽然具体开工时间尚未公布，但从推进速度看，从一体化规划方案获批到土建施工招标计划发布， 各个环节正在紧密衔接。

项目建成后，将直接改善沿线地区对外出行条件，提供快速、大容量、公交化的轨道交通服务。

与一期采用的技术标准相比，11号线二期设计最高运行速度提升至100公里/小时，将采用4A及6A灵活编组列车。

这意味着，未来从新首钢地区到丽泽商务区的时间将大大缩短，有望形成“半小时通勤圈”。

更为重要的是，11号线二期不仅仅是一条交通线，更是促进“站城融合”的发展轴。沿线各站点将结合周边城市规划，推动交通功能与城市功能的有机结合。

随着规划逐步明朗，11号线二期沿线房地产市场已开始悄然变化。一位长期关注北京西部楼市的投资人说：“地铁规划如同棋盘上的关键一子，能激活整片区域。 ”

从新首钢地块的拍卖溢价到沿线二手房市场的悄然升温，这条尚未动工的轨道交通线路已经展现出强大的价值预期引导力。

丽泽商务区站内，五线换乘的立体交通枢纽设计图已挂在规划馆最显眼位置；衙门口地区的一体化设计方案正在细化。这条“黄金走廊”正在成为撬动北京西部发展的有力杠杆。