黄金涨了房子却跌跌不休？2026年想保值，到底选黄金还是房地产？

【重要声明】本文仅为公开市场信息科普与个人投资经验复盘，不构成任何投资建议、标的推荐，所有观点仅代表个人立场，不代表任何机构立场。黄金、房地产等均属于高风险投资品类，交易/入市需谨慎，历史价格走势、过往业绩不代表未来表现，市场受多重因素影响存在极大不确定性，请投资者理性决策、自担风险。

过年家庭聚餐，我家两个表哥的投资经历，成了全家讨论的焦点。

2019年的时候，俩人手里都有100万闲置资金，核心诉求都是想对冲通胀、尽量守住手里的资金购买力。俩人做了完全不同的选择，7年过去，最终的资金情况出现了非常明显的差异。

大表哥当时选择买入实物黄金，买入时的人民币金价约280元/克；二表哥选择在省会新区贷款买入一套投资性住宅，100万付了3成首付，剩余办理了商业按揭。

截至2026年2月，公开市场数据显示，人民币现货金价最高触及近900元/克；而二表哥所购小区的二手房挂牌价，较买入时出现了明显下跌，且挂牌后长期无成交，还需持续承担每月按揭还款。

这里必须提前说明：这仅为两个独立的个人投资案例，不代表普遍的投资结果，更不构成任何投资引导，历史收益不预示未来表现。

只是这个案例，让很多人都产生了同样的疑问：手里有闲置资金，想对冲通胀、守住购买力，黄金和房地产这两个大家最熟悉的品类，到底有哪些核心差异？各自的风险点又是什么？

今天我就用全大白话，给大家客观梳理两类资产的历史走势、核心特征区别、市场公开的风险点，全程仅做中立科普，不做任何投资价值判断，也不推荐任何投资选择，普通人也能一眼看懂。

很多人对这两类资产的认知，都停留在「哪个涨得多哪个就好」，但其实第一个核心知识点就是：两类资产的价格走势，在不同的经济周期里，呈现出完全不同的分化特征，没有绝对的「谁一直比谁强」。

以下所有数据均来自国家统计局、世界黄金协会、中国人民银行发布的公开可查信息，统计区间为公开历史区间，仅为过往数据参考，不代表未来走势。

第一阶段：2000年-2020年，国内房地产市场普涨周期，两类资产的历史走势差异显著。

2000年，全国商品房平均销售价格为1948元/平方米；2020年，全国商品房平均销售价格为9860元/平方米，20年间均价涨幅约5倍。其中一线、强二线城市核心地段的住宅，价格涨幅更为显著。

同期国际黄金价格，2000年年度均价约279美元/盎司，换算人民币约100元/克；2020年年度均价约1773美元/盎司，换算人民币约380元/克，20年间涨幅约3.8倍。

【风险提示】历史价格走势仅为过往市场表现，不代表未来走势，房地产市场受政策、人口、经济环境等多重因素影响，存在极大不确定性；黄金价格受全球货币政策、地缘政治等因素影响，存在大幅波动风险。

第二阶段：2020年-2026年2月，市场分化加剧，两类资产的历史走势出现反向变化。

据国家统计局、中指研究院发布的公开数据，2020年至2025年底，全国商品房平均销售价格出现波动下行，不同能级城市、不同地段的房产价格分化极为显著，一线、强二线城市核心地段住宅与三四线城市、远郊区域住宅的价格走势，呈现出完全不同的表现。

同期国际黄金价格，从2020年年度均价1773美元/盎司，波动上行至2026年2月最高触及4400美元/盎司，区间涨幅显著。

【风险提示】区间历史涨幅仅为过往价格表现，不代表未来金价走势，黄金价格不存在只涨不跌的情况，历史上曾出现过持续数年的下跌周期，投资者需充分了解其波动风险。

看完历史走势，很多人会问，同样是大家公认的抗通胀品类，为什么走势会出现这么大的差异？

核心原因是，两类资产的底层属性、核心特征完全不一样，接下来就给大家客观梳理两类资产的核心特征，全程仅做公开信息科普，不做任何优劣判断。

1. 流动性特征：合规的标准化黄金品类，在全球范围内均有成熟的交易和变现渠道，正常市场环境下，变现周期短、折价幅度小；

【风险提示】正常市场环境下的流动性表现，不代表极端行情下的流动性情况，不同黄金品类的变现规则、折价率差异极大。

2. 持有成本特征：标准化实物黄金、场内黄金交易品种，无持续的持有维护成本，无需额外投入资金管理；

【风险提示】部分黄金品类存在较高的交易手续费、溢价率，可能侵蚀本金，投资者需提前了解其交易规则。

3. 收益特征：黄金本身不产生额外的现金流收益，投资收益仅来自于价格上涨带来的价差，无固定收益来源；

【风险提示】黄金价格波动较大，若价格下跌，将直接导致本金亏损，不存在保本保收益的情况。

1. 杠杆属性：符合政策要求的住宅，可通过银行按揭贷款的方式，以首付撬动全额资产，资产价格上涨时，杠杆会放大收益；

【风险提示】杠杆同时会放大亏损，若价格下跌，将面临首付亏损、甚至资不抵债的风险，按揭贷款需承担持续的还款义务，若收入波动，可能出现断供风险。

2. 使用与现金流特征：住宅具备居住属性，可满足自住需求，无需额外支付租金；也可通过对外出租，获得稳定的租金现金流收益；

【风险提示】房产出租受地段、市场供需影响，存在空置、租金下跌的风险，持有房产需持续承担物业费、维修费、税费等持有成本，若无租金覆盖，将产生持续的资金支出。

3. 市场特征：房地产市场分化极为显著，房产价格受城市能级、地段、配套、学区、政策等多重因素影响，不同房产的价格走势、流动性差异极大；

【风险提示】房产属于不动产，变现周期长，正常市场环境下，变现周期通常为数月至数年，市场下行期可能出现无法成交、大幅折价变现的情况，流动性风险较高。

很多新手朋友了解这两类资产时，很容易忽略其中的风险点，接下来就给大家客观梳理，市场公开的、两类资产对应的常见风险点，仅为风险科普，不构成任何投资指引。

1. 品类溢价风险：

市场上的黄金品类繁多，部分一口价黄金饰品、纪念类黄金产品，溢价率较高，其售价远高于黄金本身的原料价格，变现时仅按黄金克重计价，可能出现大幅本金亏损；

2. 杠杆交易风险：

带杠杆的黄金期货、黄金T+D、现货黄金等品类，价格波动会被杠杆成倍放大，可能在短时间内出现大幅本金亏损，甚至爆仓亏光全部本金，普通投资者需充分了解其交易规则与风险；

3. 骗局风险：

部分非正规平台推出的黄金托管、黄金理财、线上黄金交易等产品，存在虚假交易、资金盘骗局的可能，投资者需通过银行、持牌金融机构等正规渠道了解相关产品；

4. 价格波动风险：

黄金价格受全球美联储货币政策、地缘政治、美元走势等多重因素影响，存在大幅波动的可能，历史上曾出现过持续数年的下跌周期，高位买入可能面临长期套牢的风险。

1. 市场分化风险：

房地产普涨周期已经结束，不同城市、不同地段的房产价格走势分化极大，人口持续流出的三四线城市、远郊新区的房产，可能面临价格持续下跌、无接盘侠的风险；

2. 流动性风险：

房产的变现周期长，市场下行期，很多房产挂牌数月甚至数年都无法成交，急用钱时可能需要大幅折价才能变现，无法快速回笼资金；

3. 政策与持有成本风险：

房地产市场受调控政策影响极大，限购、限贷、税费调整等政策，都会直接影响房产的交易与价格；未来房地产税等持有成本的增加，也会提升房产的持有支出；

4. 品类风险：

公寓、商铺、写字楼、远郊文旅盘等品类，相较于普通住宅，存在产权年限短、交易税费高、空置率高、流动性极差等问题，投资风险相对更高。

国内曾经的经济学家周金涛，基于康波周期理论，曾在2016年前后提出过关于房地产与黄金的相关周期观点，其核心观点为「中国房地产20年大周期于2014年见顶，康波萧条期内，黄金是核心的避险类资产」。

后续的市场走势，与部分观点呈现出一定的相关性，此处仅为经济周期理论的公开信息科普，不构成任何投资参考，周期规律为历史数据总结，不代表未来一定会重复历史走势。

本文所有内容，仅为公开市场信息的科普与个人经验复盘，绝对不构成任何投资建议、标的推荐，所有历史数据仅为过往表现参考，不预示未来走势。

投资有风险，入市需谨慎，任何投资行为，都需要投资者结合自身的风险承受能力、资金周期、投资认知综合判断，理性决策，对自己的本金负责。

关于黄金与房地产的资产属性，你还有哪些想了解的科普内容？欢迎在评论区友好交流，本文仅为科普，不提供任何投资指导，请大家理性讨论，注意投资风险。