王健林早预言！房地产迎大分化，三年后房子是黄金还是白菜？
发布时间：2026-02-26 10:40 浏览量：2
前几天一个老同学李东突然在群里感叹：“房子这东西真不是我想的那回事。”
原来他在广东那套房，最高峰的时候有人出过六百三十万。
那会儿他嫌低，觉得再等等还能涨。
结果一等行情从山顶一路滚到山脚。
去年挂五百一十万，半年没人看房。
后来咬咬牙降到四百五十万才终于成交。
首付款白忙活不说，还把这几年的物业水电都倒贴了进去。
卖完房他回老家县城买了一套小洋房，五十多万拎包入住，还送精装修和三年物业费。
他说那句话的时候群里一下安静了。
“房子你自己不住，就是白菜。”
很多人被这句话戳到了。
以前我们都觉得，房子是最稳的资产，放哪儿都会涨。
可现实是时代变了，情绪也变了，房子不再是那个闭着眼都会涨的东西了。
01
按照中国房地产真正起飞的时间算，那差不多就是2028年左右，市场进入全面换档期。
那时大家觉得他危言耸听。
如今回头一看越来越像那么回事。
你看这几年发生的事：
全国空置房的测算数据，大概在六亿套上下；
空置率普遍超过百分之二十，房子真的已经不缺了；
人口结构也彻底变了。
2016年新生儿一千七百多万；
2025年不到八百万，直接腰斩。
买房主力更不用说，九零后、零零后数量比七零后、八零后少了好几千万。
人越来越少，可房子越来越多，市场能不变吗？
中指院数据显示，七十城二手房均价较最高点跌了三成多，创下历史最大回调。
房贷利率降到历史最低，成交量却还是下滑。
靠刺激已经救不动了。
市场正在进入一个“弱需求时代”。
02
房地产不会一夜崩盘，它会慢慢走向分化。
北京、上海、广州、深圳，包括少数省会城市，成交量在低谷期开始慢慢恢复。
核心区的房价波动不大，甚至还有小幅回暖。
为什么？
很简单人都往这些地方挤。
深圳过去两年净流入几十万人，各种产业、教育、医疗不断加强。
资源越聚越多，人越聚越多，房子的价值也就越稳越牢。
你把全国最好的机会都堆在一座城市里，它不涨谁涨？
人口流出、产业外迁、就业机会变少，年轻人一走再回来的人就少了。
有些三四线城市的新区入住率连百分之二十都不到，开发商跑了、烂尾了，成片的房子拉着防尘绿网，像大型收藏品。
郑州航空港新区，入住率不到百分之十五。
夜里看过去，几公里的楼盘只有零星几盏灯。
房子不是资产，是负担。
北京海淀万柳书院二十万一平，还在不断刷新纪录。
鹤岗几十万可以买一整栋小别墅，还附赠车位。
一个是资源爆炸，一个是资源塌陷。
同样的钢筋水泥，价值差十倍不止。
那一刻你真的明白：房子真正的价值不在砖头，而在人和资源。
03
你不需要看一堆数据，只要问清两个问题：
第一，人往哪里走？
第二，资源往哪里聚？
只要人口持续流入的城市，房价不会差到哪去；
只要人口持续流出的城市，再好的规划也留不住价格。
趋势已经非常明确：
北上广深这种城市，韧性会越来越强；
强省会、省域核心城市，也有支撑；
普通三四线、县城，则会在漫长调整里慢慢下沉。
房价不会再全国一起涨，它会变成“极端分化的两条线”。
04
时代变了，观念必须跟着变。
曹德旺说钢筋水泥不值钱。
值钱的是土地，是资源，是机会，是人。
很多人不愿承认，但很多房子已经从资产变成了负债。
卖不掉
租不起
每个月还得交物业
墙皮掉了自己补
水管漏了自己修
我老家一个亲戚，2020年花六十万买的县城新房，现在三十万带精装都没人接盘。
他现在最怕的就是又交一笔大修基金。
你说气不气？
现在买房最重要的不是光鲜，而是能不能稳稳过日子。
月供别超过家庭收入的百分之四十，这是大家摸爬滚打得出的经验。
别高估未来收入，更别小看风险。
选房还是那三条最靠谱：
地铁一公里内
三甲医院附近
产业园区周边
就算房子旧点，只要位置好，抗跌能力远比远郊新盘强。
现在全国挂牌量超过七百三十万套，压在市场里出不来。
很多精装房降价几十万，也没人看一眼。
为什么？
因为负担太大，没有接盘的人。
房子拖得越久，沉没成本越高。
水电物业年年交，房龄一年一年老，租不出去也卖不掉。
说句扎心但实在的话：
能卖就卖，能止损就止损。
不是房子不行，是时代不一样了。
05
房子从来不是永远上涨的神话，它只是在时代红利里被放大了二十年。
现在红利退潮了，泡沫退去了，人们开始重新面对生活本身。
有人守着房子等涨；
有人低头认亏止损；
有人挑一套自己住得舒服的；
也有人开始把钱用在更重要的地方。
你问我三年后房子是黄金价还是白菜价？
我想引用李东那句话——
“房子是给人住的，你自己不住，它就是白菜。”
真正能保值的不是房子，是你的判断，是你做选择时的清醒。
只要看得清趋势，踩不踩坑，全在自己手里。