从碧桂园服务管窥 宝石花物业如何完成百亿营收目标？

观点网 从石油基地“管家”到综合物业服务商，不满足于单一业务的宝石花物业发展得怎么样了？

点开宝石花物业的官网，可以看到这家物企给自己制定的发展目标——实现经营收入100亿、员工收入明显增长。在2025年述职会议上，宝石花执行总裁张小军也提出要在“十五五”时期达到百亿级营收目标。

值得注意的是，宝石花物业并没有对外披露营业数据，碧桂园服务年报也仅仅对二者的交叉业务“三供一业”进行了相应的业绩披露，那么，宝石花物业何来信心定下百亿目标？

其中一个原因或许是想要跟上母公司宝石花家园的步伐。不久前，宝石花家园表示，在“十四五”末实现营业收入112亿元，年复合增长率为24%。

另一个原因则是近年来不断扩大的业务规模。

1.6亿平方米

在物业行业，管理面积是影响营收的一大原因。尤其是在行业发展初期阶段，不论是头部上市物企还是地方物企，都将管理面积视作公司不断向前发展的重要因素。

它们通过承接关联方的住宅项目、参与公开招投标、与企业合作、收并购等方式，不断扩大业务规模，进而达到提升收入的目的。

然而，随着人力、物力成本的上升，加之收缴难度加大，不少物企也看到了规模与营收不对等的产物——亏损。

所以，这两年物企都选择了回归冷静，通过清退或汰换低质项目及时止损。

但不管行情如何变化，物业行业的“服务”性质不会改变，业务规模仍然是物企创造营收的头等因素。

3月2日，宝石花物业对外公布，“十四五”期间，公司市场拓展年复合增长率60%以上，服务面积从不足1亿平方米跃升至1.6亿平方米。这么看来，宝石花物业计划在未来五年实现百亿营收或许不是盲目自信。

2018年成立的宝石花物业，脱胎于国有企业“三供一业”（供水、供电、供热及物业管理）分离移交改革，由中石化、碧桂园服务通过出资成立宝石花家园而持有。

据了解，早在2016年，我国推进国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作，家属区供水、供电、供暖的“三供业务”和物业管理职能从国企剥离出去，转由社会专业单位实施管理。

因此在最初，宝石花物业的主要任务是承接中石油集团旗下石油炼化企业职工家属区的物业服务业务，以及承接管理石油石化企业办公楼、职工食堂、幼儿园等服务。

后来，紧随国家国有企业改革方针，宝石花物业实现了服务业务从单一业态向多元业态的转变，服务对象从职工家属区走向更多的生活、生产场景。

目前，宝石花物业业务分为物业服务、生活服务、生产服务三条主线，涵盖物业、餐饮、保安、养老、托幼、教育、护理、旅游、金融、商超、人力资源服务、生产后勤服务等20余种业态，业务遍布全国30多个省（自治区、直辖市）的100多座城市。

碧服的管窥

回看宝石花物业的出身，从一开始就出现了碧桂园服务的身影，这也在于当时处于混合所有制改革的特殊时期，不少国有股份公司都计划引入民企进行联营。

民企身份、市值突破300亿港元、在管规模处于行业第二、储备面积排名行业第一，这些标签都是中石油选择碧桂园服务作为混改对象、联手成立宝石花物业的重要原因。

后来，宝石花物业部分业绩便通过“三供一业”业务走进了碧桂园服务的报表里。

2018年，碧桂园服务开始进入“三供一业”分离移交改革领域，并于年内着手接管物业管理及供热业务，管理面积分别约为9020万平方米和4170万平方米。

第二年，碧桂园服务全面完成“三供一业”业务接管，开始产生收入，期内录得收入15.15亿元，其中物业管理服务收入5.25亿元，供热服务收入9.9亿元。

但毛利率不算高：2019年，“三供一业”中的物业管理服务和供热服务分别约为13.4%和约6.0%。同时，该分部毛利率还拖累碧桂园服务整体毛利率从37.7%下降6.1个百分点至31.6%。

此后几年，碧桂园服务“三供一业”物业服务合同管理面积保持得十分稳定，直到2024年中期也仅仅是较2018年9020万平方米多出520万平方米（2024年、2025年中期未披露）；截至2025年中期的收费管理面积则为9010万平方米。

但收入呈现出连翻几倍的增长。

据最新数据，2025年中期，碧桂园服务“三供一业”实现收入50.72亿元，其中物业管理服务收入41.56亿元，供热服务收入9.16亿元。

数据来源：企业报告、物聊社整理

物聊社了解到，这是因为碧桂园服务在为来自中石油的项目做基础物管服务之外，不断拓展增值服务空间与业务边界，积极布局社区零售、社区传媒、便民充电桩、汽车养护、社区养老等业务。

扩大业务规模、增厚营业收入同时，在“三供一业”业务上，碧桂园服务也有发愁的地方。

行政开支扩大约22.9%、经营活动现金流出净额约8.75亿元、贸易应收款项净额增加至198.94亿元……在碧桂园服务财报中，上述指标原因里都出现了“‘三供一业业务扩张”的字眼。

同时，毛利率也是这一板块业务躲不开的一道坎。

自开展“三供一业”业务以来，该板块毛利率不曾有过接近碧桂园服务整体毛利率的时候，最高点还是在最初产生收入的2019年。

2025年上半年，上述两项分支业务的毛利率分别为7.9%和6.9%。可见，赚得服务口碑之外，“三供一业”给碧桂园服务带来的利润想象不算太多。

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