市场底部“最强”信号？30%房子已缩水了28万亿

作者：WTT

“新手死于追高，老手死于抄底。”这是股市里的一句话。

挺讽刺的是，这句话在房地产市场中也得到验证，因为过去二十几年，买房真正血亏的，还是疯狂借钱追涨、盲目抄底投资的一批人。

追涨楼市的一批7080后

房产价值已缩水28万亿

当前，“房价下跌”已经是大家的共识。但房价下跌不等于买房亏本，如今血亏的房子大概占比30%。

根据汇丰测算，2005年以前买的房子市值仍然高于买入成本，持有者并没有亏损，这部分房产占总量50%。2005年-2016年间的房产价值也普遍在浮盈状态，这部分房产占比20%。

真正“财富大缩水”的是2017年以后的买房人。

2017年房价已经上去了，很多人的收入增速也进入一个新巅峰。但当年的楼市调控力度空前，这导致不少城市的成交量腰斩、房价涨幅收窄或下跌，很多声音在喊“市场跌底了” 。

如今回看2017年峰值和低谷的房价，跌幅已经达到20%，这部分房产占总量30%，对应住房财富缩水达28万亿元。

其实2017年-2021年疯狂买房的，是以70后和80后为主的投资人群。

近日格隆汇发布的“2016-2025年中国各年龄段高净值人群占比变化图”显示，过去十年，40-59岁群体的高净值人群占比一直在下滑，尤其70后群体“有钱人”占比是从接近50%的高位一路跌到了30%左右，80后群体也是从25%缩水至12%上下。

这一批人在2011-2019 年的中国房地产疯狂扩张期正值黄金岁月，他们年纪、需求和储蓄都已到位，在“高杠杆时代”的喧嚣中他们有的冲在贷款买房、买多套房、攀比买房的前线，有的冲在股市浪尖。当时经营企业的人也普遍很有勇气举债扩张，因为大家都相信这个时代的红利。

只不过，绝大多数红利往往都属于少数人。真正在前十年做到高位套现、落地为安的“冲锋派”少之又少。卖了再买、卖了再投的情况很常见。

反倒是60岁以上的人不少还认为“储蓄至上，按揭丢脸”，买房冲劲也没有那么大，

如今60后高净值人群的占比从2016 年的22%左右

，一路飙升至2025年的近 50%，实现了“人退休、财不退休”。

也就是说，现在家里现金和资产最多的，可能还是你城里退休的爷爷奶奶们。这种情况下，不“啃老”都很难。

抄底老破小的95和00后

请爸妈小心再被“套路”

随着这两年房价回调，生起“抄底”念头的人不少，“抄底老破小”的话题热度更是久久不下。

成都有人一年抄底8套老破小；上海200万以下二手房成交占比已经超过50%；南京老破小今年首月成交量同比暴涨112%（相当于平均每天卖出28套）……此类信息越来越多。

尤其不少“长在抖音、扎根红书”的95后、00后跃跃欲试。不过对于现在蜂蛹进楼市的年轻面孔，中介诚言，他们大多谈好价格后就打电话给爸妈，让家里准备掏钱了。

这种入市抄底的钱，归根结底还是多来自70后、甚至60后。

但这真的是“底”吗？

据“成都一年抄底8套老破小”的人称，她8套房的总价330万（约40万/套），贷款月供1.4万、房租2.1万（平均2600元/月）。

但实际上，成都40万能买到的二环内老破小，基本只能租1500元/月左右；1个人8套房贷款220万银行会批吗；代持如何查证；断租怎么办……系列问题也让网友质疑此人炒作是为卖课赚钱。

上海去年的确有低于100万、甚至不到70万就能拿下的老破小，但一定地处偏远。更重要的是，上海二手房挂牌量在快速减少，目前库存量明显少于去年同时期，往后真正的捡漏已经没太多机会，甚至谈价都越来越难了。

有些人冲着“政府收房”去抄底老破小。实际上，今年上海1月出台的收房政策，只适用于徐汇、静安、浦东试点，400万以下、70平以内、2000年前建成的“使用权房”（即市民向国家租的房，只有居住权没有产权，是建国初期的产物）。

也就是说，政府要收的房子，你大概率是根本买不到的。要想靠政府收房改善小区环境提升价值，只能说任重道远。

所以，当前市场逐渐倾向买方，以自住为主、闲则出租保底确实能找到不错的房子，但以抄底的心态投资炒房，则要考虑房地产大环境真的今非昔比了。

楼市已从“投资品”回归“居住品”，抄底思维早已不合时宜。普通人应摒弃一夜暴富的幻想，现在能自律自强、远离劣质资产，已经是最安全稳健的理财方式了，才是规避市场“斩杀”的路径。