同是城市地铁，为何有的“空无一店”，有的却“遍地黄金”？

每当我们谈及地铁，首先想到的大多是它作为

城市交通大动

脉的功能。

快捷、高效、准时，是地铁给人的普遍印象

。然而，除了承载通勤重任，地铁站内的商业，尤其是那些热闹非凡、琳琅满目的店铺，正在成为城市地下空间一道亮丽的风景线。

可为什么，有的城市地铁商业繁荣到令人惊叹，而有的城市地铁，却仿佛只是一个冰冷的地下通道，看不到任何商业气息？

这背后，可不仅仅是简单的“有没有想做商业”那么简单，

它牵扯到安全、政策、规划、运营模式

，甚至是一个城市的顶层设计。

首先，让我们从一个最基础的问题聊起：

地铁公司是怎么赚钱的？

很多人可能会想，地铁每天客流量那么大，票务收入肯定很可观吧？地铁票一张几块钱，乘车人次动辄上百万、上千万，加起来就是个天文数字。

然而数据显示，中国几乎每一个地铁公司，

其票务收入都难以覆盖日常运营成本。

更别提地铁建设初期投入的巨大资金了。

这意味着，如果只靠卖票，地铁公司基本上都在亏钱！

早年地铁公司靠政府补贴支撑，可随着地铁网络扩张，补贴压力陡增，它们便盯上了

资源经营

这块蛋糕。

行业里有个黑话叫 “广通商”，即

广告、通讯、商铺租赁

，是核心收入板块之一：

广告靠站内灯箱、海报等变现；

通讯更是逆向操作，运营商要花钱购买地铁地下空间的信号覆盖权；

商铺租赁就是地铁站内的各类店铺。

2024 年大陆轨道交通资源经营收入达 606 亿元，其中

“广通商” 占近 20%，为 117.3 亿元

。而真正的收入大头，

是占比 60% 的 TOD 物业开发收入，高达 384.5 亿元

。

对地铁公司而言，地铁商业从不是可有可无的副业，而是

维系运营、实现盈利的关键命脉。

北京地铁商业为何长期一片空白？

坐拥超一线庞大客流，却曾难见一间店铺，这并非不想做，而是受历史包袱与严格安全限制所困。

2003 年之前，北京地铁里本有物美便利店、报亭、音像店等各类商业。但 2004 年，

一纸规定直接禁令地铁站厅、站台等区域设立商业摊点，让北京地铁商业瞬间归零。

这一切的直接导火索，是

2003 年韩国大邱地铁站纵火案的惨重伤亡

。彼时北京地铁多为老旧线路，

设计未考虑商业运营，安全疏散存在隐患

，为极致保障乘客安全，便采取了这一

“一刀切”

的严格措施。

这道禁令，一封就是十余年。

直到 2021 年，北京地铁才逐步解禁，在部分站点试点便利店、咖啡店；2025 年 10 月，国贸站才迎来站内首家咖啡店。

截至当时，北京地铁仅有 134 处商铺、2634 台自助设备，对其庞大体量而言数量寥寥，却已是来之不易的突破。

北京的经历也深刻印证：

地铁商业的首要前提永远是安全，任何商业活动，都绝不能以牺牲乘客安全为代价。

除了安全，地铁商业还藏着诸多先天不足，

堪称 “螺丝壳里做道场”

，运营难度远超地面商铺。

消防审批是第一道硬坎

，地铁属封闭或半封闭空间，火情后果不堪设想，因此消防审核严苛到极致 ——

地面小铺可享受的审批简化政策

，地铁站内一概 “除外”；若建站时未规划商业功能，即便预留了空间，也会因消防不过关无法开店。

站内物理空间也处处受限

，商铺普遍面积狭小，层高、展示位均有局限，直接限制了商业业态的多样性

营业时间也被地铁运营牢牢绑定

，无法实现 24 小时营业，不少商业模式因此受制约。招商端还有高门槛，多数地铁商铺要求多站点捆绑承租甚至包下整条线路，小品牌、个人主理人根本无法进入，只有实力雄厚的大型连锁品牌才能承接。

这些限制如同给地铁商业戴上了层层 “紧箍咒”，让其

运营难度和成本都远高于普通街铺。

地铁商业限制重重，为何有的城市能做得遍地是店？核心答案就两个字：

提前规划

！

那些地铁商业出圈的城市，从站点规划设计之初，就把商业考量融入其中。

这绝非简单预留一块场地，而是在

工程设计、消防安全、通风排烟、水电管线

等全维度提前布局，让商业配套能在站点建成后顺理成章落地，上海、深圳的新建地铁线路便是如此。

北京地铁的 “金头派” 项目

更是典型案例，在 12 号线三元桥站打造的便民商业品牌，集结了便利店、轻餐、攀岩馆等多元业态，还将在二十余站点铺开。虽业态布局在通道、下沉广场而非核心站厅，但其成功的关键，正是设计阶段就为商业预留了安全可行的空间。

而这种 “规划先行” 的理念，更延伸到了城市开发的大格局

——

TOD 模式

。作为以公共交通为导向的开发模式，

TOD 不只是站内商业，更是以地铁站为核心

，

垂直整合居住、办公、商业、休闲等城市功能

，

既高效节约土地资源，又能为地铁公司创造占资源经营收入 60% 的物业开发收益，更能激活城市活力

。国内成都、深圳早已积极探索，让地铁建设与城市功能开发深度融合。

为何有的地铁空空如也，有的却遍地是店？答案藏在多维度的考量里 ——

既有北京受纵火案影响的历史偶然，也有安全法规、空间限制的现实必然，更有 TOD 模式、商业空间预留的规划远见。

地铁商业从不是地下空间简单的 “卖东西”，而是

城市交通、公共安全、商业运营与城市规划深度交织的产物

。一个能健康发展的地铁商业，离不开四大核心：

将安全置顶，所有商业活动不影响乘客安全与疏散；

坚持规划先行，地铁建设初期就预留商业空间与配套设施；

探索运营创新，在严格限制中挖掘多元业态与盈利点；

推动政策协同，打通规划、审批、消防等环节，为商业发展护航。

未来，随着城市化进程不断深入，地铁不仅是串联城市的交通动脉，更将成为城市活力的核心承载者。那些业态繁荣的地铁站早已证明，当技术、规划、管理与安全有机融合，看似逼仄的地下空间，也能成为充满无限可能的 “城市会客厅”。