南京老山脚下有块好美的地，4月29日最低4.07亿元“嫁人”

本文作者：哥们买房

发稿平台 | 哥们买房

江北核心区，出现了1.05容积率的超低密地块！

就在最近，江北又推出几块地，其中位于老山脚下的江北G09，非常值得关注！这块地占地3.68万方，起拍楼面价是10524元/平方米，起拍总价约4.07亿元！将于本月29号开拍！

重点是很低密！容积率只有1.05，《哥们买房》推断，未来这里很有可能会打造叠墅产品！

Part.01

现场直击江北G09地块！三面环山一线临河！

经《哥们买房》实探发现，目前G09地块仍未完成场地清理，三面被小山坡环绕，门前河道蜿蜒。

◎哥们买房实拍图

地块南侧紧临浦乌路，门口就是公交站台，一路之隔是江北法院，周边已经是成熟的居住片区，不远处就是世茂荣里等交付多年的小区，生活氛围浓厚。

◎哥们买房实拍图

从实拍图能看到，地块内部仍有建筑垃圾、原生植被，坡地地形明显，未来开发需要一定的土方整理，不过地块禀赋十分优越：三面环都是山丘，门前就是河景，完全区别于核心区的高密度住区。

◎哥们买房实拍图

目前江北主流地块容积率普遍在2.0以上，哪怕是改善盘，容积率也多在1.7-2.1之间，而G09的1.05，意味着开发商可以做纯粹的低密洋房、甚至叠墅产品，楼间距、采光、私密性都能拉满，完全匹配老山脚下的宜居定位。

G09的起拍价，目前来看，比周边改善盘的拿地价低了近一半，哪怕是对比同板块的金沙一品，也低了2000+元/㎡，如果未来是开发商底价拿地，基本上给足了开发商足够的利润空间。

Part.02

配套优越，老山脚下的“宜居高地”

很多人觉得G09不在江北核心区，地段差了点，但是从整个片区来看，位置还是相当宜居的。

地块靠近老山国家森林公园，周边环绕珍珠泉风景区、佛手湖公园、瑞龙郊野公园，门前还有河道景观，生态资源拉满，非常适合改善、养老客群。

◎珍珠泉景区

此外，地块临近在建地铁4号线二期珍珠泉东站（以官方公示为准），未来地铁通车后，可直达江北核心区、江南主城，通勤便利；同时紧邻浦镇大街、浦乌路等城市主干道，自驾出行也毫无压力，日常出行便捷。

同时距离江北图书馆、江北市民中心、定山大街等市级配套不远，长期来看，不论是在江北还是感受江南主城的生活，都是非常便捷的。

Part.03

G09会打造什么产品？卖什么价？

那么，未来G09会打造什么产品？卖什么价？

首先容积率在那，G09就该做纯洋房或者是加少量叠墅。

在价格上，我们可以参考两个新盘。

一个是地块对面的华昌金沙一品小高层，拿地价12903元/㎡，销许均价敢开 29500元/㎡，结果卖不动。

◎哥们买房实拍图

大约两站地铁距离的万科映象星潮，拿地价19025元/㎡，洋房实际落地27000元/㎡出头，小高层23000-24000元/㎡，卖的很火。

综合附近两个新盘的价格和表现来看，G09未来洋房预计卖2.4-2.6万元/㎡，叠墅卖3.0-3.3万元/㎡。

而且整个板块目前没有叠墅供应，没有直接竞品，如果打造叠墅，做终极改善，只要价格合适，应该是不愁卖的。

但比较稳妥的，肯定是洋房保流速，叠墅吃利润，两条腿走路。但如果贪心定价过高，未来很有可能会把一手好牌打烂，重蹈金沙一品的覆辙。

不过，G09的出现，确实给了江北一个补全产品链的机会，毕竟清一色的高层实在太多了，市场也需要更低密的产品来产品匹配改善客群。

《哥们买房》今日快评：

① G09这个地块做好产品，就是老山脚下的热销盘；贪心涨价，就是下一个金沙一品。

②1.05的超低容积率、1万出头的起拍价，就是为了做真正的低密宜居产品，江北也需要这样的“小而美”地块。