3年后的房子是“黄金价”还是“白菜价”？王健林一句话就说清楚

在2021年恒大危机爆发时，市场最担心的是系统性危机，即房企破产、银行坏账与地方债务同时发生。彼时房地产每年贡献30%的GDP，土地收入占地方财政的一半，环环相扣，一旦失控，面临的便不只是房地产危机，而是整个宏观经济的动荡。

但今天的我们都知道，这个最坏的结局并没有发生。2025年房地产开发占GDP比重已压制在10%以内，银行坏账虽有上升，但依然处于可控区间。更重要的是，地产商在度过了2023年最动荡的违约爆雷阶段后，近两年无论是新增风险还是规模都处于下降态势。

这意味着房地产最危险的抢救阶段已经结束，行业终于要进入恢复期。2026年初，我国政府时隔23年重提房地产是国民经济重要支柱，并在3月两会上提出地产发展新模式。

这说明这场历时5年的大调整正式进入下半场，而下半场不再是防止崩溃，而是重建秩序。可在信心极度低迷的当下，房地产的重建又将从何谈起？今天，从房企、地方政府与老百姓三个角度谈谈这场调整的意义。

过去5年，政府对房企的态度是用时间换空间，避免头部房企倒闭引发连锁反应。但2025年情况发生了改变：恒大完成退市，万科宣布重大亏损并全面重组，仅上半年全国破产建筑企业就达1400家，却没有再出现大规模救助。

原因在于，系统性风险已经解除，继续拖住无法自救的房企反而成为阻碍——这批企业不出清，旧模式无法退出，新模式便没有落脚空间。在土地财政时代，房企本质上是金融机构，将住宅变成可分割出售的金融产品，老百姓花几百万买的不是房子，而是一个以土地为抵押、以房价上涨为收益的看涨期权。

2021年后，大规模烂尾楼摧毁了预售制的金融基础，持续下跌让上涨预期不复存在，旧模式从根上失去了存在基础。2025年我国提出"好房子"概念，首次将定价权从土地增值预期转移到居住体验本身。

但大多数旧房企并不具备转型条件，高杠杆之下唯一的生存方式是甩卖项目，其存在反而制造低价干扰，让新模式难以确立。这也是2025年启动大出清的原因：一方面让无能力的房企加速退场，另一方面倒逼有资源的企业靠产品力立足。回看日本，泡沫破裂后数千家开发商中85%被淘汰，最终约15%完成了精品化转型，日本住宅品质正是在这场大出清后才进入系统性提升阶段。

地方政府的困境表面是财政问题，本质是地产利益共同体的崩塌。过去20年，城镇化带来人口流入和住房需求，居民杠杆买房、房企拿地开发、政府卖地维持扩张，三者形成利益共同体推动了房地产繁荣。

但城市化率在2021年前后已达65%，居民杠杆触及70%极限，人地循环的底层逻辑随之瓦解。2025年中，中央时隔10年再次召开城市工作会议，定调城镇化进入稳定期，明确城市发展从增量转向存量。

这意味着城市不再向外扩张而是向内提升效率，背后是一套全新的财政逻辑——从一次性卖地收入转向长期税收收益。核心区商业与就业密度高，地均GDP远超新区，在税收逻辑下地方政府天然有动力将资源集中于此。

纵观日本和韩国经验，城市化结束后资源向核心区倾斜是共同规律：东京核心区房价已超泡沫时期最高点，大量新都市却仍只有巅峰期的三成；首尔核心区在金融危机后5年内率先修复，外围新区则长期低迷。可以预见，旧城改造将成为未来十年房地产的主流路线。

对广大房产持有者而言，核心困惑是房子的新价值锚点在哪里。过去20年，房价不由居住价值决定，而由土地金融化程度决定，真正的建造成本几乎可以忽略不计。现在赌局结束，房子的价值必须重新锚定到真实的居住体验上。

房地产正在从投机市场变成消费市场。过去买房像赌博，所有人活在焦虑中，既担心踏空又害怕站岗；当房地产充分调整后，买房逐渐成为消费决策，老百姓只需关心居住是否舒适——这才是房地产本该有的样子。

当然，这个转变不会一夜之间完成，因为市场的出清仍在继续，价格的企稳也需要时间。

但趋势改善的方向已经非常清晰，随着城市回归核心区、开发商回归产品力、购房者回归居住需求，当这三个回归同时发生，房地产就不再是那个绑架经济的怪兽，而是一个服务于普通人居住需求的普通行业。也只有当越来越多的人用这个标准进行决策之时，房地产才能真正站稳，居民的购买力也才能真正回归。

房地产正在从投机市场变成消费市场，那未来房价究竟是"黄金价"还是"白菜价"？与其听各种声音争论不休，不如看看真正在楼市里摸爬滚打过的人怎么做。2017年，王健林大规模甩卖资产——77家酒店200亿卖给富力，13个文旅项目400多亿转手融创。

当时不少人笑他割肉跑路，结果接盘的融创和富力后来都深陷债务泥潭，王健林早已全身而退。他曾说过：房地产发展20多年就已到饱和阶段，供应和购买力都到了顶峰。放在当年没人信，放在今天字字应验。

2022年起楼市真的变天了。二三线城市房价率先撑不住，紧跟着连上海、深圳这种一线城市也没能幸免。到2026年，全国房价平均跌幅超过30%，二手住宅均价降到12905元每平方米，同比跌了8.67%。

如果2022年买了一套300万的房子，现在纸面亏损差不多100万，对普通家庭意味着什么不言而喻。政策方面能做的基本都做了——限购取消、利率下调、首付降至历史最低，但托底和拉升完全是两个概念，池子里的水满了，再怎么灌也灌不出更高水位。

虽然跌了四年，泡沫其实还没挤干净。二三线城市房价收入比仍在20到25之间，一线城市超过40，一个家庭不吃不喝要攒几十年才买得起房。再看供需：全国空置房1.2亿套，够3.6亿人住，96%的家庭已有房，41.5%持有两套以上。

房子早就不缺了，缺的是买房的人。2026年1月全国二手房挂牌量突破850万套，大量持有多套房的人扛不住急着出手，卖的人蜂拥而至，买的人寥寥无几，价格根本撑不住。

人口这一关同样绕不过去。出生人口连年下滑，2023年全国仅902万新生儿，老龄化加速、年轻人减少，未来需要买房安家的人越来越少，存量房却只多不少，这把剪刀越张越大。

日本就是前车之鉴——90年代泡沫破裂后东京房价腰斩，花了二十多年才慢慢缓过来，很多城市至今没回到当年高点。当一个市场严重透支了未来购买力，回调就是必然。王健林2017年就用行动给出了答案，9年过去，市场一步步印证了他的判断。

3年后的房价大概率不会变成什么"黄金价"，它会慢慢向老百姓的真实收入靠拢，回到一个正常家庭踮踮脚能够得着的位置。所谓"白菜价"不是一文不值，而是房价不再高高在上、让人望而却步。

对刚需来说这其实不算坏消息——房子回归居住本身，普通人买房不用掏空六个钱包，这才是正常市场该有的样子。至于还在等反弹的，建议多看看数据，少听点故事。市场不会因为谁的期待改变方向，它只认供需，只认规律。