十五五定调！长租公寓迎来黄金五年，租房时代正式到来

十五五定调！长租公寓迎来黄金五年，租房时代正式到来

【导语】

“十五五”规划全面启动，住房领域迎来重磅转向。当“租购并举”上升为国家战略，当千万新市民涌入城市，长租公寓不再是过渡选择，而是民生刚需、行业趋势与时代方向。本文带你看懂未来五年，中国租房市场将如何改变我们的生活。

2026年，全国两会圆满落幕，“十五五”规划全面启动，中国住房市场迎来一场悄然发生的关键转向。伴随金三银四招聘旺季到来，租房需求持续升温，那个曾经被当作“过渡选择”的长租公寓，如今正站在政策支持、需求扩容、行业规范化的三重风口上。

这不是短暂的市场热潮，而是国家层面明确的住房发展方向，是千万新市民、年轻人的刚性需求，更是未来五年，与每个人息息相关的生活新趋势。

一、京沪长租市场现状：规模分化，需求都很稳

作为国内长租公寓发展最成熟的两座城市，北京和上海，已经呈现出清晰而稳定的市场格局。

上海依旧是全国长租公寓规模领先的城市。截至2025年末，全市在营长租公寓项目达到695个，房源总量约33 万套，平均租金113元/平方米/月，整体出租率保持在89%。从布局上看，上海长租公寓大多集中在浦东、闵行、松江等人口集中区域，外环外房源占比接近六成半。近年来，上海新增的长租公寓，越来越多来自正规租赁住宅用地的新建项目，供给更加规范、稳定。

北京的长租市场则呈现“小而精”的特点。全市在营项目共243个，房源约11.6万套，规模小于上海，但租金水平与出租率表现稳健，平均租金121元/平方米/月，出租率达到91%。北京的长租公寓主要分布在朝阳、丰台、大兴等五环外区域，未来新增供给，将更多依托集体建设用地进行规范化开发。

两座一线城市，一南一北，一重规模、一重品质，共同勾勒出中国长租公寓稳步发展的真实面貌。

二、行业稳步发展：存量改造与新建并行，资产更高效

在城市更新不断推进的背景下，长租公寓正在成为盘活存量资产的重要方向。

不少符合城市规划的老旧办公楼、酒店、产业物业，经过合理改造转型为租赁住房，既提升了资产使用效率，也优化了城市居住供给。这种模式，在政策支持下逐渐成为常态，也让更多存量物业找到了可持续的使用路径。

从市场动态来看，各类机构持续关注这一民生领域，更多资源向规范化、专业化运营的长租项目倾斜，行业整体朝着更稳健、更透明的方向迈进。

三、国家顶层设计：租购并举，长租成为住房体系重要部分

“十五五”规划纲要明确提出：健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，规范发展住房租赁市场，培育市场化、专业化租赁企业。

顶层设计已经清晰地指明：租房，与买房一样，是我国住房体系中不可或缺的重要组成部分。

未来，我国住房租赁将呈现“保障性租赁住房+市场化长租公寓”双轨并行的格局。保障性租赁住房重点做好民生保障，市场化长租公寓则满足更多元、更品质化的居住需求，两者协同发力，共同构建起多层次、全覆盖的住房供给体系。

从中央到地方，政策持续释放积极信号，鼓励存量房屋转化、优化保障房供给、支持市场化长租规范发展，整个行业拥有了稳定、可预期的制度环境。

四、需求持续扩容：租客群体越来越多元

长租公寓的稳步发展，最坚实的支撑来自不断扩大的真实需求。

人口向核心城市持续流入、人才落户政策不断优化、年轻人居住观念更加理性，共同推动租赁市场健康发展。以上海为例，近五年年均落户人才数量较此前五年明显增长，大量高学历、有稳定就业的群体，更青睐环境稳定、配套完善、管理规范的长租公寓。

过去提到长租，大家想到的多是青年白领。如今，租客群体早已变得更加多元：应届毕业生、自由职业者、在校师生、陪读家庭、异地工作人员等，都成为租赁市场的重要力量。

随着需求不断细分，学生公寓等在成熟市场已得到验证的细分业态，也有望在国内迎来更好的发展，为不同人群提供更贴合的居住选择。

五、行业走向成熟：供给更规范，退出渠道更通畅

一个行业的长期健康发展，离不开规范的供给和畅通的循环机制。

在供给端，核心城市路径清晰：上海以租赁住宅用地新建为主，北京依托集体用地规范开发，同时全国范围内存量物业改造有序推进，有效缓解核心区域居住供给紧张的问题。

在行业循环层面，租赁住房REITs自上市以来平稳运行，为租赁住房行业的规范化发展提供了可参考的模式。各类专业化的资本与金融工具，助力优质项目实现可持续运营，推动整个行业朝着更成熟、更专业的方向前行。

六、租房时代来临：长租公寓，让居住更有保障

从“有房住”到“住得好”，长租公寓正在改变中国人的居住方式。

它不再是无奈的过渡选择，而是政策支持、需求旺盛、供给规范的主流居住方案。对年轻人而言，长租公寓意味着稳定、省心、配套完善；对城市而言，长租公寓有助于吸引人才、盘活资源、改善民生；对行业而言，长租公寓正走上长期、健康、可持续的发展道路。

“十五五”开局之年，租房的黄金时代已经到来。更规范的市场、更多元的产品、更稳定的供给，将让每一个在城市奋斗的人，都能拥有安心、舒适的居所。