“老破小”黄金机会来了！广州立法破冰，原拆原建让地段价值凸显

随着《城市更新“十五五”规划》的正式官宣，房地产下半场的发展重心已经是明牌。排除了大拆大建的城市更新，自然再没有旧城拆迁时代的暴利梦想。但是，原拆原建，这种旧房改造的变通办法，或许是大城市里那些“老破小”住宅得以实现“乌鸡变凤凰”般华丽转身的唯一契机。

近日，广州市住建局宣布《广州市城镇房屋更新条例》（以下简称《条例》）启动立法。《条例》将聚焦城镇房屋及其周边环境的更新，坚持“谁出资、谁受益，成本共担”，建立政府引导、市场运作、公众参与的可持续城市更新模式。为保障立法的科学性、民主性和合法性，在立法过程中广泛征求和听取社会公众的意见，现向社会公众公开征集意见。

在国家城市更新十五五规划中，对老旧小区的改造不再搞大拆大建，主要通过加装电梯，外墙面翻新，小区绿化、道路提质，地下管网改造，小区数字化升级等方式，提升老旧小区的居住品质。这些做法对房龄较新、设施较齐全的住宅小区确有立竿见影的提质效果。但是，中国各个城市中还有数量众多的，建设年代久远，小区陈旧不堪，房屋简陋破损的老旧小区。简单的维修改造意义不大，很多建筑甚至达到危房标准。

这些老破小住宅，房屋本身已经没有多少价值，唯一值钱的就是土地。对这样的老旧小区，原拆原建是焕发地块新生，让房屋业主得到实惠的最佳办法。

什么是“原拆原建”？它的核心是，政府不征收，开发商不主导，业主自己出钱、自己决定拆了重建。这几年，在国内一些城市已经有过实践案例，但尚未大规模铺开。

《广州市城镇房屋更新条例》这部法规的核心逻辑就是八个字：“谁出资、谁受益，成本共担”。官方的意思说得很明白，未来要建立“政府引导、市场运作、公众参与”的可持续城市更新模式。

广州《条例》立法向社会公开咨询的内容包括：

“关于完善物业权利人意愿征询、表决的意见和建议，如自主更新涉及拆除重建的达到何种比例可以启动实施；

对于按照“谁出资，谁受益”的原则，提出关于更新项目资金筹措、成本合理分担与社会资本规范参与的意见和建议；

关于更新项目简化审批手续、优化办事流程、提升审批效率的意见和建议；

对资金困难群体参与更新的解决建议，包括采取共有产权、减面积抵扣建设成本、腾挪置换等方式的相关意见。”

公开咨询条款涉及原拆原建很多业主关心的现实问题，如果《条例》通过，将是中国第一部指导原拆原建执行的法规。

立法一定源于现实的需要，原拆原建从设想到落地，是城市更新发展的必然结果。原拆原建的宗旨是“谁出资、谁受益，成本共担”。业主自己掏钱到底划不划算，广州有鲜活的实例。

最近，广州员村新村召开了一场原拆原建宣贯会。这是广州中心城区首个主动推进原拆原建的大型住宅区，约2700户，多是建于上世纪70年代的6层老楼，绝大部分是30到90㎡的小户型。

原建方案里有几个关键数字：

建安成本约5000～6000元/㎡，居民自付。也就是说，一套40平的老房，业主需要自掏大约20万元。

新增面积地上最高可增容30%。套内面积不足90㎡的，厨房可以加4㎡、卫生间加3㎡，有独立厨厕了，可以说，这是从"将就住"到"好好住"的质变。

新增面积的地价按基准地价40%补缴。员村所在地段，基准地价约2.95万/㎡，按40%算，补缴地价约1.18万/㎡。假如新增5㎡，补交5.9万。

没钱怎么办？方案明确支持，可提取物业维修基金、使用公积金贷款、抵押房产融资，不是非得一次性掏清。

这个原拆原建方案到底值不值？

员村新村目前二手房成交单价约1.9万～2.1万/㎡，而隔壁新盘保利天曜卖到9～13万/㎡，保利玥玺湾更是到了17～20万/㎡。

地段完全一样，价差能拉开10万以上，就因为房子太旧。投入20万左右的建安成本，换来一套有电梯、有独立厨卫的新房，在这个地段，只要项目顺利落地，这笔账在大多数情况下不难算明白。

相比员村的“量大”，五羊新城最近传出的方案更让人眼前一亮。中山一路5号、9号、13号、15号及杨箕外4-8号大院，上月召开业主大会，讨论原拆原建。

这个位置什么概念？一路之隔就是珠江新城，距离杨箕站直线不到700米，抬头就能看见正在建的东山云起，售价8.5-10万/㎡。

目前流出的方案是：每户出资约40万元，原地拆除重建为约30层的塔楼。而这一带现在的二手房挂牌价，在3.5-6.3万/㎡不等。40万，不换地段，不换邻居，把老房子变成珠江新城旁边的新建住宅，说实话，这种机会在传统拆迁逻辑里，几乎不可能出现。

两个案例，一个像员村这样“量大面广”的民生盘子，一个像五羊新城这样“地段王者”的稀缺资产，但核心逻辑是一样的：用相对可控的建安成本，锁定不可复制的地段价值。

广州原拆原建走到今天，已经经历了三个阶段：

第一轮，是花都集群街2号、越秀小石集这样的单栋楼试水，体量小，产权简单，先蹚出一条路来。跑通之后，第二轮升级到海珠得胜岗。25栋危旧房、1.87公顷，去年11月正式开工，广州第一次把"原拆原建"从单宗地推进到成片连片。现在到了员村新村，2700户、产权结构复杂、坐落在金融城旁边的核心地段，这是3.0，体量和难度都不是一个量级。

每一步，都是在没有完整法律框架的情况下“摸着石头过河”的。《广州市城镇房屋更新条例》的立法启动，就是要把这些经验用法律固定下来。同意率怎么定、资金怎么筹、审批怎么走、困难业主怎么帮、历史建筑怎么保护……通通写进法条，有据可依。立法成功后，原拆原建就不再是“碰运气”的事，而是有规矩、有流程、有保障的常规路径。这对整个广州老破小市场，是一个质变信号。

立法只是让规则清晰了，不代表所有的老破小都能自动起飞。原拆原建，也有几道真实的难关。

第一关：同意率。

就拿目前员村新村的方案来说，启动和方案表决都需达到90%业主同意，签约阶段则需要75%面积+75%人数双达标。这个门槛，真的不低。

广州正在研究进一步调整同意率门槛，预计会适当下调，方便推进。而这次立法征求意见，也专门把“达到何种比例可启动实施”列为重点问题。

第二关：过渡期。

拆了重建，少则半年，多则更久，这段时间，业主住哪？租金谁出？参考越秀黉桥·小石集项目，从动工到收楼仅用了六个月，算是神速。但过渡期租金，目前没有明确的补贴机制，属于业主自行承担。

第三关，资金压力因人而异。

比如，在小石集项目里，两户面积较大的私房业主（80㎡和126㎡），测算出资额分别达到70万和110万，最终因为家庭内部意见不统一，没有参与改造。面积越大，出资越多，说服难度越高，这是现实。

当然，原拆原建不是万能药，不是每栋楼都能推动，也不是每个业主都能轻松出那笔钱。但对于广州中心城区那些真正住在危旧楼、上年纪的老破小里的人来说，自主更新，可能真的是最后一次“逆天改命”的机会。

同样的地段，就因为房子太旧，每平米房价差距可以拉大到10万以上，换作是吃瓜群众，想尽办法也会同意原拆原建。这可是在城市黄金地段，获得不动产溢价，成本最低的方法啦。

有数据统计显示，截止2024年末，国内房龄超30年的建筑占比达35%，一线城市占比更高。即使在北京二环内，浦东陆家嘴还有成片的老旧小区。如果有相当比例能够实现原拆原建，对老破小业主还是当地政府，都是一次重绘城市蓝图，财富重新分配的机会。

【备注：本文仅于头条平台发布。这是 许子 2026年6月的第01篇文章，总748篇，收录于「許子楼市」合集】。