21.98 亿再卖两座万达三年出让超 80 座广场，地产黄金时代彻底落幕

王健林与万达广场再度登上财经热搜。6 月底一笔 21.98 亿资产交割落地，太盟投资牵头基金全盘拿下上海松江、泉州浦西两座核心万达，消息一出迅速刷屏各大财经平台。不少网友感慨，当年那句 “先定一个能达到的小目标，比方说先挣它一个亿” 犹在耳边，如今昔日商业地产巨头，只能靠持续出让核心商场回笼资金。

有人把万达如今的困境简单归结于子女经营失利，也有人看不懂，明明商场依旧客流如常，为何王健林要不断抛售自持物业？今天结合权威工商变更、媒体公开交易资料，理清万达连续卖楼背后真实逻辑，分清轻重资产误区，客观拆解行业周期、上市对赌、债务三重压力。

6 月 30 日，工商股权变更信息正式公示，太盟投资（PAG）联合广州资产、弘毅投资设立的苏州安益股权投资基金，出资 21.98 亿元取得上海松江、泉州浦西万达广场项目公司 99.9995% 股权，万达集团彻底退出两座广场的产权持有端。

不少逛街的市民完全没察觉到变化：商场招牌不变、商户照常营业、原有运营团队全部保留。行业内解释，这是万达标准化的

卖产权、留运营

模式 —— 物业所有权转手外资资本，万达商管继续独家负责招商、物业、日常管理，靠品牌管理费持续稳定创收，不再背负重资产贷款压力。

本次交易里，两座项目成色各有不同：上海松江万达是长三角成熟社区商业，2023 年曾由大家保险联合体收购，本次属于二次转手；泉州浦西万达是万达原生地标资产，原本纳入 500 亿 48 座广场大宗资产包，如今单独完成交割，足以看出万达回笼现金流的迫切性。更有戏剧性的是，就在资产交割前一天，苏宁易购公告万达合同纠纷案一审宣判，万达需赔付 17.47 亿元及延期罚息，二十亿交易款刚好对冲短期大额赔付压力。

把时间线拉长不难发现，这早已不是万达第一次批量出让广场。自 2023 年至今，万达累计转让、资产证券化处置的自持万达广场数量已突破 80 座。其中 2025 年 5 月那场轰动地产圈的交易最具代表性：太盟、腾讯、京东、阳光人寿等机构组成联合体，作价约 500 亿元打包收购全国 39 城 48 座万达广场，当年经国家市场监管总局反垄断审批公示，成为近年国内最大一笔商业地产存量并购案。

各路接盘资本轮番登场：以太盟为代表的境外私募、各地地方 AMC 国资、保险资金、中建系央企先后入场，外资与国资共同承接万达核心商业资产，侧面印证优质成熟商场稳定租金现金流，在当下市场依旧具备投资价值。

很多网友会问：卖了八十多座广场，王健林手里还剩多少万达？这里必须厘清一个大众极易混淆的关键概念：

自持重资产广场

和

轻资产托管广场

不能混为一谈。

根据万达商管公开运营数据，截至 2024 年末全国开业万达广场总计 513 座，2025 年增至 522 座，覆盖两百余座城市，但其中绝大多数为轻资产项目，物业产权不属于万达集团，万达仅输出管理服务、收取分成费用。

业内统计，经过三年持续处置，万达自有产权、完全归属集团的自持万达广场仅剩约 200 座；其余三百多座广场，产权早已归属保险、基金、地方平台等第三方资本。简单来说，万达 “手里能自主变卖的大楼” 只剩两百家，运营管理的商场仍超五百座，二者规模天差地别，不能一概而论。

而当下商业地产大环境，让剩余自持广场的经营压力肉眼可见。一二线核心商圈项目客流、租金尚能稳住，但大量三四线城市万达广场面临人口流出、消费疲软、商户收缩的难题，不少县域、弱地级市商场仅能勉强维持收支平衡，很难产生超额现金流。

早年扩张期，三四线是万达快速铺规模的主战场；行业下行周期，高负债自持物业反而变成拖累报表的包袱，持续出售自有重资产、收缩持有规模，是万达既定的长期转型路线，并非临时应急之举。

万达持续甩卖核心资产，根本导火索并非坊间热议的私人投资亏损，而是多年累积的上市对赌与刚性债务，这一点多家财经媒体、券商研报均有完整梳理：

两轮关键 IPO 对赌埋下巨额回购义务

2016 年万达商业从港股私有化退市，签订对赌承诺限期登陆 A 股，上市落空后埋下第一笔回购负债；2021 年拆分珠海万达商管独立融资，引入腾讯、京东、苏宁、融创等四家战投合计 340 亿元，协议明确硬性条款：2023 年 10 月 31 日前必须完成上市，否则投资方有权要求万达按年化 8%-10% 利息现金回购股权。 此后珠海万达商管四次递交港交所招股书，均未能通过聆讯，对赌条款全面触发，累计回购义务规模接近千亿元，成为压在万达身上最重的担子。 为化解危机，万达引入太盟等机构 600 亿元战略投资，直接出让珠海万达商管 60% 股权，王健林持股从 78% 降至 40%，彻底失去这家全国五百多座商场运营平台的绝对控制权。

有息负债高企，利息支出常年吞噬利润

公开财务数据显示，万达集团有息负债规模约 1375 亿元，全年利息支出超 130 亿元，仅靠商业运营利润很难覆盖利息成本；叠加多笔银行非标融资、债券集中到期，还有苏宁 17.47 亿赔付、永辉超市 36 亿追偿等新增诉讼欠款，流动性缺口持续扩大，变卖优质商场是最直接、快速的回血手段。

行业周期下行，主动加速轻资产转型

2017 年万达就曾一次性出售 76 家酒店、13 个文旅项目回笼 637 亿，开启去杠杆、剥离重资产的战略；如今持续出售万达广场，是这条路线的延续。持有物业就要承担土地、建设、贷款多重成本，轻资产模式无需大额自有资金投入，抗风险能力更强，也是未来商业地产行业主流发展方向。

网上不少评论将万达如今的债务困局简单归因于子女投资失利，这个说法其实片面、不符合企业财务逻辑。万达集团千亿级债务、数百亿对赌回购款，源于集团层面连续多年高杠杆扩张、多轮上市融资对赌、地产行业整体下行三重宏观、战略因素叠加；个人创业投资亏损体量，和集团千亿级债务不在同一量级，无法成为企业持续变卖八十余座核心商场的核心诱因，只能算作网友情绪化的片面解读，不能当作客观事实。

从昔日首富，手握全国数百座地标商场，到如今不断出让自持核心资产，王健林与万达的起落，完整见证了国内地产黄金时代的落幕。

曾经房企靠高杠杆拿地、快速扩张就能做大规模；如今行业逻辑彻底反转，低负债、轻资产、稳现金流才是生存底线。万达连续三年处置八十多座广场，看似是不断 “割肉”，实则是主动降杠杆、适配新行业周期的自救操作 —— 舍弃物业产权，保住全国规模最大的商管运营体系，是万达当下权衡利弊后的最优选择。

但不可否认，持续出让优质自持物业，也在不断稀释万达自有资产底盘。当一二线高价值自持广场逐步出清，仅剩经营承压的三四线自持项目，未来集团自有租金收入会持续收缩，债务化解依旧长路漫漫。

地产高歌猛进、遍地造城的红利期早已远去，无论是房企还是商业地产运营商，都必须接受时代逻辑的转变。万达的浮沉，也是整个地产行业转型阵痛的缩影。