广州天河北黄金 CBD 核心，坐拥东站商圈却烂尾 30 年为何无人敢接盘

同样是封顶停工的超高层建筑，在天津117大厦上搁置了将近10年之后终于迎来了复工；而位于广州市天河区天河北路的中水广场，在主体封顶后烂尾已经快30年了。该项目占地面积为4358平方米，总建筑面积约为72162平方米，位于广州东站旁边的核心CBD区域。

经过这里的市民们都会发出这样的疑问：位置这么好的地方，中水广场难道真的不能挽救了吗？

站在林和西路街边抬头就可以看到那座大楼，在广州东站右边，离中信广场也不远。大楼高173.4米，地上共43层、地下有4层，原计划1-6层为商业商场，7-16层为甲级写字楼。

楼体外面没有幕墙，只有一片光秃秃的混凝土框架，在常年受风霜雨露的影响下，钢筋也变得发黑了。楼体内部长满了杂草，与周围光鲜亮丽的写字楼相对而立，形成强烈的视觉对比。由于该项目属于商业性质，所以土地会受到使用年限的限制，随着时间的推移，也增加了对后续进行盘活工作的难度。

把时间倒回90年代，在那会儿的时候，天河北还处在大范围的开发建设之中，很多地方的土地刚刚被推平，中信广场正在建设中，市长大厦、国贸中心等相继拔地而起，这里就是当时的广州最火的开发热土。

1994年中水广场开始建设，由中央企业、广州市属国有企业以及香港外资共同投资开发，总投入金额为65000万元人民币，在当年是分量非常大的商业综合体项目。

老一辈的街坊们还清楚地记得当年工地上的情景，塔吊高高地矗立起来，各种工程车辆来往穿梭，在白日里机器轰鸣声此起彼伏的时候，周围的居民们都期盼着这座大楼能够早日建成，并且带动东站周边地区的商业发展。没有人能预料到的是，亚洲金融危机突然来临了，港资合作伙伴的资金一下子就断掉了，项目的资金也全部中断了。

由于资金的原因，三名股东之间产生了巨大的矛盾，并且相关的诉讼一直打到了最高人民法院，在此之前各方相互制约，没有人能够独自出资完成项目的建设工作。1999年大楼好不容易完成了主体封顶，但是施工队伍却直接撤离了现场，所有的塔吊也都被拆除了，在那片热闹非凡的工地上一下子变成了冷清寂静的一片。这一停就是近30年的时间。

之后数十年间，天河北发生了翻天覆地的变化，周围的写字楼、住宅、商场的价值一路攀升。但是中水广场长期以来都处于法院查封的状态之下，背负着一套沉重的历史包袱。根据公开资料，在不考虑利息的情况下，该项目拖欠的土地出让金就达到了75亿元，并且还存在工程停工损失费、工人工资、多笔机构欠款等其他各种债务加在一起。

坊间一直流传着这样的一种现实说法，项目的早期拿地建设和初期的资金投入只有几百万而已，靠的是地段的价值上涨来实现盈利，在扣除各种违约赔偿费用之后，原来的股东账面上仍然能够获得收益，也就没有了主动去推动资产盘活的积极性。

在2010年广州亚运会之前后的时间里，为了解决城市的市容问题，大楼外墙上悬挂着巨大的户外广告牌，在坊间的估算中，一年产生的广告收入大约有380万之多，靠着这些广告牌勉强地产生了些许效益。但是这只是暂时遮掩丑陋的一种方式，并没有解决任何债务或者手续的问题，在之后的广告牌被拆掉之后，大楼又恢复成了光秃秃的毛坯框架。

该项目经历了多次司法拍卖，在评估价为12.62亿的情况下，起拍价降到了8.83亿，并且仍然全部流拍了，在之后的变卖过程中价格又下降到7.07亿，但是依然没有人来竞标。

很多人都会有这样的疑问：地段这么好的地方，怎么没有人愿意接手呢？主要的问题并不是出在大楼上，而是由于后面有一大堆的历史负担。接盘方不仅要支付大量的拍卖款项，还要偿还各种各样的历史债务。该项目没有通过规划验收，也没有进行过不动产首次登记，多年的股东纷争和复杂的债权关系使得后续改造报批的风险极大，各种压力都劝退了大部分的投资人。

它所处的交通状况非常有利。步行3500多米就可以到达3号线林和西站，可以直接到达体育西路、珠江新城；步行也可以到达1号线广州东站，可以通往老城区各个地方。楼下的林和西路、林和中路公交车站有多种线路经过，并且靠近广州东站铁路枢纽。周围有东方宝泰、ICC环贸天地等商场，林和苑、侨林苑、天誉花园等成熟的住宅区密集分布，常住人口和办公人员众多，硬件设施十分适合建设为商业写字楼。

同样是封顶、烂尾和超高建筑，天津117大厦也可以拿来作直接比较。596.55米高的117大厦于2015年完成封顶工作但是因为资金链断裂而停止施工，并且背上了一大笔债务。当地的破产清算程序已经全部执行完毕，原来的开发商主体也完成了清算工作，86.67亿元的拍卖款项专门用来处理之前的债务问题，并且由中建系牵头组成的国资联合体全面接手了之前存在的各种股东纠纷和问题。从2025年4月份开始恢复生产，预计在2027年4月份完成建设并投入使用。

对比之下就可以看出主要的区别了，这也是整个案件都值得我们去深思的问题。天津117通过破产清算的方式，将原来的债权和股权一分为二地分开来处理，新的主体进场工作。中水广场多年来一直未能实现完全的债务剥离，在原来的股东和多层次债权之间来回拉锯。

当年广州5大有名的烂尾楼里，中诚广场、合银广场、京华广场、保华广场都已经改造完毕并投入使用了，只有中水广场一直悬而未决。