深圳潮汕地产帮落幕，地产黄金时代彻底画上句号

天使投资商学院吴教员：深圳潮汕地产帮落幕，地产黄金时代彻底画上句号

回望过去三四十年深圳的房地产江湖，有一股力量绕不开，就是潮汕地产帮。

改革开放大潮到来，深圳从一个小渔村快速崛起。大批潮汕人背井离乡来到这里，很多人起点并不高，干建筑、做包工、接烂尾楼，靠宗族抱团、兄弟互相搭把手，敢闯敢赌，抓住城市化红利，一步步做大，一度几乎撑起深圳地产的半壁江山。

佳兆业郭英成、龙光纪海鹏、鸿荣源赖海民、茂业黄茂如、皇庭郑康豪，还有星河黄楚龙，这一批都是潮汕地产圈响当当的人物。

他们的起家逻辑非常相似：

第一，宗族兄弟抱团，乡里乡亲互相拆借资金，信息互通，遇到难处圈子内部互相扶持，这是潮商最厉害的底色；

第二，敢冒险，敢接别人不敢碰的烂尾项目、城市边角地块，在时代风口上，土地升值就直接暴富；

第三，赶上房地产黄金周期，房价持续上涨，只要把地拿到手，杠杆加上去，扩张速度就非常快。

那是一个时代红利的游戏。只要行情向上，高负债、高杠杆的模式，全部可以跑通。拿地、借钱、盖楼、卖房，回款之后继续加杠杆拿更多地，循环往复，越滚越大。那时候不怕负债，怕的是没有胆子扩张。

但是潮水总有退去的一天。行业逻辑发生翻天覆地的改变，高杠杆扩张这条路被堵死，潮汕地产帮迎来大分化，有人倒下，有人艰难转型，少数人活了下来。

大量曾经风光的企业爆雷：佳兆业债务危机、龙光债务重组、皇庭国际变卖CBD核心资产还债，很多昔日赫赫有名的大佬，都陷入债务泥潭，资产被拍卖、股权被处置 。

曾经造价十亿，被称作潮汕大观园的英之园，最后直接被拆除，它的倒塌，也被很多人看作旧地产时代落幕的一个象征。

当然也有幸存者，星河集团黄楚龙就是典型代表。他一直坚持“有多少钱办多大事”，尽量少用高杠杆，依靠自有资金滚动发展。别人疯狂加杠杆冲规模的时候，他保持克制。行业寒冬到来，这种保守的经营思路，反而救了企业一命。

为什么一大群曾经叱咤风云的潮汕地产商会集体遭遇滑铁卢？站在经商四十年的实战角度，总结四点现实教训。

第一，把时代红利当成自己的能力。

很多老板赚钱，不是个人本事天下第一，是土地持续涨价这个大系统在送钱。行情上行，杠杆就是放大器，帮你快速做大；行情反转，杠杆就是绞索，负债不会因为行情变差就消失。很多人分不清运气和实力，错把风口本事，当成自己永久的能力。

第二，宗族抱团是双刃剑。

潮汕圈子兄弟互相帮扶，创业阶段非常好用，可以解决资金、人脉、信息。但是企业做大以后，如果还是靠人情代替制度，财务不规范，决策靠拍脑袋，没有建立现代化的系统管控，一旦遇上下行周期，风险就会集中爆发。人情适合小生意，大企业必须靠规则、靠系统。

第三，无限扩张，没有安全垫。

黄金时代养成的习惯，就是不停拿地、不停扩张，追求规模排名。很少预留现金流安全垫。房地产本质是重资产行业，回款周期长。一旦销售下滑，融资收紧，现金流断裂，再大的企业瞬间就会陷入危机。

第四，时代已经彻底变天。

过去城市大开发，只要拿地就可以赚钱；现在房子回归居住属性，不再是闭眼增值的资产。靠土地红利、高杠杆暴富的时代，已经一去不复返。

潮汕地产帮的起落，不单单是一群商人的兴衰，更是中国房地产行业的缩影。

黄金时代，只要敢冲，就能分到红利；进入新阶段，拼的不再是谁胆子更大，而是谁风控做得好，谁的商业模式健康，谁能搭建稳健的经营系统。

过去靠胆量、靠圈子、靠时代风口；往后做生意，拼认知、拼系统、拼风险控制。

潮商身上敢打敢拼的精神值得学习，但是盲目加杠杆、迷信人情圈子、忽略制度建设，这些坑，是所有生意人都要警惕的。

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