15亿打8折！许家印上海烂尾楼二次拍卖，黄金地段也没人敢接盘！

你敢信吗？上海虹桥核心地段，一栋总建筑面积超过50万平米的商业综合体，起拍价从78亿降到62亿，直接打了8折，结果2.5万人围观，0人报名。

我想说这可是上海虹桥啊，那可是核心地段，这栋楼是许家印2018年接盘的恒大虹桥国际，9月16号就要第二次法拍了。但我跟你们说，流不流拍真的不重要了。我觉得这件事最扎心的地方在于，商办地产有个很多人不愿意承认的真相，地段从来不是万能的。现在就算在陆家嘴，也没人敢接。

我查了一下这栋楼的历史，说出来你们可能不信，它已经烂尾快十年了。

我来科普一下背景，在最早开始这栋楼叫虹源盛世国际文化城，2011年红星美凯龙联合几家公司花了30.67亿拿的地，规划做办公、商业、酒店、会展综合体。结果2015年刚封顶就停工，一停就是三年。

然后到了2018年大家都明白，恒大如日中天，全年卖了5500亿，净利润374亿。所以许家印就在这个时候接盘，改名叫恒大虹桥国际。我记得当时市场都觉得，地产一哥出手，肯定能盘活。结果所有人都没想到2020年又停工了，烂尾到现在。

所以你们看，从红星美凯龙到恒大，两任业主都没建完。我觉得这个项目的商业模式，从一开始就有问题。

现在网上很多人一看62.74亿的起拍价，比首拍便宜了快16亿，就觉得捡漏的机会来了。但我跟你说，如果你们真要这么想，说明你还没搞懂司法拍卖的水有多深。

在这个公告里写得明明白白，买受人要自己承担建筑加固、维修甚至拆除重建的全部费用，还要补缴大概3个亿的土地出让金。再加上近4000万的软件服务费、后续续建的投入，还有恒大品牌的折价，业内估算实际接盘门槛超过80亿。

所以，你以为62亿能拿下，实际上准备80亿都不一定够。而且你买到的不是能马上收租的成品楼，是一个还要继续往里砸钱的半拉子工程。

所以我觉得这就解释了为什么两万多人围观，却没人愿意交4亿保证金报名。

我查了一组数据，根据莱坊2026年二季度报告显示，现在上海的甲级写字楼空置率已经到了23.5%，平均租金跌到5.81元每平每天，而且还在降。甚至高力国际的数据更直接，2025年四季度虹桥商务区甲级写字楼空置率20.8%，日均租金才4.76元，两项指标都比全市平均还差。超过四成的次中心板块，空置率已经突破30%。

其实我想说上海现在根本不缺写字楼，缺的是愿意租写字楼的企业。你想你在虹桥建一个50万平的综合体，光写字楼就有几十万平要往外租，这得租到什么时候？而且租金还在跌，二季度同比降了8.7%，就算建完了，预期回报也在不断缩水。

我发现到现在还有很多人拿十年前的老眼光看商业地产，觉得地段好就一定值钱。说真的，这个方法今天真不成立了。

因为以前商办拼的就是地段加稀缺性，那时候供应少、企业扩张猛，好位置根本不愁租。现在市场环境完全反过来了，新项目扎堆入市，供应过剩；并且经济放缓，企业都在缩减办公面积，再加上远程办公越来越普遍，需求一直在萎缩。所以供需一反转，定价权就到了买家手里，人家就问一句，我买下来什么时候能回本？

所以我觉得恒大虹桥国际不是第一个流拍的商办项目，也肯定不会是最后一个。我判断未来两三年，还会有更多类似资产以越来越低的价格出现在拍卖市场。

所以我想说，62亿打八折为什么还没人要？答案很简单，，因为不是价格不够低，是这个资产在当前环境下根本没有办法出让买家有信心的投资回报。所以地段救不了它，降价也救不了它。在我看来，真正能救它的只有市场需求回暖，而这，可能需要比所有人预期都更长的时间。