未来10年，房子是“黄金价”还是“葱价”？金融专家“7字”总结

在讨论中国楼市之前，不妨先看一个海外的极端样本——美国旧金山湾区。

当地一位资深房产经纪人兼开发商Michael Cheng曾给出一个亲历者视角的复盘：他所在的高收入地区，房价几乎真的做到了"每十年翻一番"。湾区的地理禀赋决定了它的稀缺：山丘与海湾夹出一条狭长的可开发带，而19世纪以来形成的独栋住宅传统又极度耗地。

二战期间它被称作"心悦之谷"，1970年代初被重新包装为"硅谷"之后，收入水平一路飙升至世界前列，庞大的购买力涌入极其有限的住房供给。

具体到价格轨迹：1970年代初，硅谷及半岛沿线的典型独栋住宅仅售1.5万至3万美元；到1980年代初，随着女性获得独立购房权、当地收入抬升，价格被推至5万至10万美元，十年涨约三倍。

1990年代初PC浪潮袭来，同类房子涨到15万至30万美元，又是三倍。此后互联网泡沫破裂令涨幅放缓，但2000年代初仍达到30万至60万美元，稳稳翻一番。

经过次贷泡沫的过山车之后，2010年代初回落到50万至100万美元的市场底部；到2020年代初新冠疫情期间，价格再度冲到125万至250万美元，重新回到"十年翻倍"的长期趋势线上。如今在AI热潮推动下，价格已升至150万至300万美元区间。

Michael Cheng的感慨是：半个世纪里房价上涨了近100倍，250万美元的普通住宅在当地被视为"相当实惠"，仍常被众多买家争抢；他自己作为本地房主。

也在紧张地观察2030年代初是否会看到250万到500万美元的普通住宅——听起来匪夷所思，但一个又一个十年过去，它确实在反复上演。

这个案例给我们一个提示：在高收入、供给受限、持续有新产业接棒的区域，房价的长周期"翻倍规律"并非神话。那么，问题回到国内：当调控深度调整超过4年之后，中国楼市接下来是继续下探，还是迎来自己的"下一个十年"？

把时间拨回2021年楼市顶峰，几乎没有人认为房子不值钱。即便房贷利率抬升到5–7%，数千人摇几十套房仍属常态——因为在买家看来，200万买入的房子，三五年后能卖到300万、400万。

随后"三道红线"落地，高周转的房企陷入流动性困局，为了活下去，打折卖房成为此后几年的行业主旋律，市场重心不断下移，不少房子价格几乎腰斩。

眼下网上主要有两派声音。看空派认为：2025年新生儿已跌破800万，90后、00后购房意愿偏"佛系"，楼市库存仍高，"现在进场抄的不是底，很可能是半山腰"。看多派则针锋相对：政策已从"抑制"转向明确"着力稳定房地产"，并重新承认房产的金融属性，房价再往下就有金融风险。

以天津为例，销售价格波动实际超过5%就要审批、基本不获通过；购房首付原则上不低于15%，地方还可下调，商业房首付从50%下调至30%。

逻辑很直白：如果任由房价继续下跌，管理层根本不会把首付压这么低——一旦房价跌破首付，购房者完全可以把房子甩给银行，系统性风险反而更大。

争论一天一夜也难分胜负，因为各自立场不同。这让准备买房和准备卖房的人都很为难：前者担心"未来房价如葱"，后者担心像近期黄金那样卖早了后悔。

据《第一财经》报道，半夏投资创始人、有"私募魔女"之称的北大金融背景专家李蓓，给出了相当激进的判断——半年内地产或出现"十年一遇的机会"。

她的三个理由分别是：一，租金回报与边际融资成本已经匹配，行业基本面出现边际改善；二，供给侧出清、总量周期性回升；三，2021年至今的调整幅度，已经达到全球泡沫破裂调整的中位数时长，二手房价等指标超过了调整平均数。

结合香港楼市的回升情况，她预计拐点会在半年内出现，若有重磅政策还会更早，行业在逐步见底后将迎来"十年级别的回升周期"。翻译成白话：半年内即为市场底部，不会再跌，未来10年房价整体向上——现在讨论的不是赔不赔，而是赚多少。

此外，中国金融四十人论坛（CF40）发布的宏观政策报告也指出，2026年为房地产下行周期的最后一年，言外之意是2027年将进入新的上升周期。

房地产遵循"短期看政策，长期看需求"的规律。结合专家判断，可以从三个维度进一步验证。

中指研究院对"十五五"期间住房需求的测算包括三部分：新增城市人口（城市化率每年增加约0.7%，5年新增城市人口3650万），对应约16.1亿平米；改善需求（人均增加2.1平米），共20.3亿平米；拆迁带来的住房需求约13.4亿平米。

合计约49.8亿平米。这是基本盘，与出生人口下降关联并不大——起码未来5到10年影响有限，按现有年度供应水平大体可消化，缺口由二手房市场补足。

政策端。一是调控政策。目前以松绑为主，需要一个能彻底扭转预期的大招——一线城市全面放开限购，或房企债务监管出清，二者出其一即为标志。《财联社》报道，多家房企表示已不再被要求每月上报"三条红线"指标。

要知道2021年楼市高潮正是被"三道红线"这把杀手锏压下来的，此番松动意味着房企债务监管风险解除、资金压力减轻，打折卖房不再急迫（近几日房地产股票已连续异动）。

2025年M2增速达8.5%，全年逐月抬升，央行亦表示2026年将实施适度宽松的货币政策。

黄金已涨成那样，为发展经济计，货币供应只多不少；水满则溢，原材料、大宗商品普遍涨价，房企在偿债压力减轻后，收回折扣甚至适度提价以修复利润，属于正常动作。

市场端。几个信号值得注意：截至1月20日，中原地产研究院统计的26个重点城市二手房成交量同比上涨21%，四大一线城市以及杭州、成都、南京、天津、厦门等核心城市回暖明显，基本是一周比一周高。

跌了28个月的香港楼市，从2025年6月起连续5个月上涨，机构一致预期2026年还将上涨10–15%。据《21世纪经济》1月27日报道，2026年开年以来重点40城成交持续上行，一二线二手房成交尤为亮眼，多个城市二手房议价空间明显收窄，部分优质房源甚至需要加价成交。

此外，继上海二手房挂牌量连续9个月下降后，北京二手房挂牌量截至1月27日也从2025年9月的14.3万套降至12.5万套，净减少1.7万套——除成交消化外，主因是卖家预期转变、陆续撤盘。

中国不是硅谷，但底层逻辑相通——只要有人口净流入、有产业和收入支撑、有稀缺的核心地段，房子就不会真的变成"葱"。

风向标政策和城市异动已经出现，或许还没轮到你所在的城市、板块和小区，但视而不见并不明智。

未来10年，房子大概率不会是"葱价"；至于是不是"黄金价"，还要看城市是否有可观的人口净流入、地段是否位于板块核心、产品是否优质，不能一概而论。