真如最后的拼图，做成了一颗“钻石之心”
发布时间：2026-09-23 21:17 浏览量：15
真如之心，百亿地王，底价成交。
上海主城区副中心版图上最后一块成规模的整体用地，是一场没有对手的底价摘牌。真如之心地块出让当天，市场把两种截然相反的信号，摆在了同一张桌上。
更意外的是速度。
摘地仅仅10天，规划设计方案已经公示
。
在如今这个连举牌都要反复掂量的市场里，10天意味着一件事：方案早就躺在中海的抽屉里了。
毕竟真如对中海来说，的确是熟悉的地方搭配熟悉的人
。
一幅商办，计容约20.7万平方米；两幅住宅，计容约19万平方米。
在已经公示的图纸里，藏着中海的答案——
"钻石之心"
。
根据公示总图建模，仅供参考
01
钻石之心，是拼出来的
先看这块地站在哪里。
今天的真如核心区，天际线已经是普陀近十年最亮眼的一张名片：
高尚领域与中海中心的双子塔隔路相望
，超高层综合体连成一线，把"副中心"三个字从规划文本拽进了现实。
地块外部实拍，图片右侧为高尚领域
但可惜的是，
规划中的2.5公里普陀绿廊上空
，目前能清晰地看到高压走廊横贯而过——这也是真如之心绕不开的一个减分项。
远期如果高压线入地，整条绿廊通过不同标高的慢行系统串联起来，那时的真如或许才完成一次真正的转身。
真如副中心城市设计方案，图源上规院
再看图纸本身。
商办约4.4公顷，容积率4.71，计容建面约20.7万平方米，
规划一栋220米的超高层塔楼
——与已建成的塔楼群相互呼应，共同抬高真如的天际线。
出让条件里还写得更直接
：整体自持，不得散售
。
不得散售，意味着没有快进快出的选项，愿意接，就是长线重仓。这也从侧面回答了开头的问题：放眼上海，对真如有这么多年持仓耐心的开发商，依旧只有中海。
真如之心效果图（城市设计阶段）
住宅则是另一副面孔：约7.5公顷，容积率2.52-2.53，
两幅地块限高都是80米
。出让合同里均约定了建议控土方量——翻译过来，
就是鼓励抬板设计
。
同样是一块超百亿的地，同样切成体量相当的两幅住宅。我们上一篇聊的杨浦八埭头，选的是两幅地块独立定位、各自为战；
在真如之心，中海选了另一条路：合并发力。
图纸上有三处细节藏不住：
其一，两幅地块均抬板，
抬板后的绝对标高完全相同，为未来板上社区的互动，预留了充分的条件
；
其二，分隔两幅地的道路，
地上、地下都标注了连通通道
，未来步行或许可以无缝穿行；
东西地块的板上标高一致，较中间道路抬高约2.45米
从图纸中可以看到至少有一条地下联通通道串联社区
其三
，两幅地的社区大门与下沉庭院完全对位
，后场连廊与景观串联之后，两幅地拼成了一个完整的环。
而在下沉庭院的形态上，也有钻石切割，标志性的菱形结构。
对称围合出的中央景观
规划的楼栋以高层为主，搭配少量洋房和小高层。
具体来看（以下仅根据公示图纸建模推测，具体以开发商后续发布为准）：
其一，
推测建面约115-145㎡的改善户型会是这一次的主力
，供货量不少。在新规的加持下，这个面积段既可以吃满新规的阳台面积，又有足够的套内布局空间，应该有不错的居住体验。
其二，主力产品在面宽上非常大方，依然走的是
大面宽的产品路线
。
其三，
东地块中，三栋楼王占据核心位置
，推测会布局200㎡左右或更大面积段的产品，
真如的终极改善置业，也迎来了新的备选项
。
东西地块推测户配情况，仅供参考
02
六年断供，攒出一个价格悬念
真如城市更新启动至今，住宅供应一直克制。
核心增量只有两个：
中海臻如府与高尚领域
，2019-2020年集中入市，新房均价9-9.5万元/平方米。
此后，再无新盘。
六年断供，放在今天任何一个板块都是奢侈的。结果直接写在二手市场里：近三年成交稳定，今年还有望继续走高；
臻如府站稳9万元/平方米以上，高尚领域均价企稳。
板块内最近的新房参照，是中海自己的中海·环宇玖章，从目前来看：
其一，
110-140平方米段去化明显更好
——298套供应，成交161套。这与我们推测的真如之心主力段占比正好互证：中海对面积段的判断，有市场背书。
其二，140-200平方米段成交均价约12.1万元/平方米。
这是眼下真如高端改善真实成交的价格刻度，也是真如之心绕不开的参照系
。
再看普陀其他板块的二手情况，如果我们聚焦中外环间：
高端改善这一档，
中海紫御豪庭是绝对的标杆
：近一年成交87套——在一房一万大数据绘制的等高线上，几乎一己之力，在普陀的内中环间创造出价格高点。
更有意思的是次新二手房成交的总价结构：
整体二手次新的成交分布结构较为分散，仅在千万级到两千万级之间存在一定断档
，这一方面说明普陀的高端需求始终存在，另一方面也能看到供应端的裂痕。
真如之心的规划，或许补的正是这个缺口。
明年新盘入市，中海能否为真如重新定价，成了最后一个悬念？
此刻，你觉得，它会开多少钱？
03
62亿背后，是板块的兜底
B06-01商办地块，就是那栋220米塔楼的所在：约14万平方米商业（含酒店），加约7万平方米办公。
叠加已经开业的中海真如环宇城MAX（超32万平方米）与LOVE@大都会（约22万平方米），
真如商圈核心商业体量将一举突破68万平方米
——放到全市副中心的序列里，这个体量已经够格正面对话。
图源上海普陀
支撑它的，是环宇城MAX已经验证过的成绩单
：
出租率常年保持在99.5%以上；日均客流超7万人次，周末突破10万人次；
2025年销售额突破62亿元，位列上海商场第八；全年客流2800万人次，超30家全国首店落地。
真如露天公益音乐会，图源上海普陀
一个副中心的成色，最终要靠商业来检验。徐家汇如此，五角场如此——真如这一次，是真的担得起"副中心"三个字了：体量到位，人流真实，销售额可核。
这也是真如之心那个"悬念价格"的底气所在。
把时间轴拉长看，真如是1999年版上海总规划定的四个城市副中心——徐家汇、江湾-五角场、真如、花木——里，启动最晚的一个。
从铜川路水产市场的喧嚣，到规划改了一版又一版，再到双子塔立起、环宇城开业，
这片土地用了将近三十年，等来了最后一块拼图
。
一块以底价成交的拼图，一块被中海10天就亮出图纸的拼图。
自持的商办、合并发力的两幅住宅，与其说是新的押注，不如说是收尾——
用一块地，补完一座城。