烂尾12年黄金海岸重整，200多户全款购铺者何以优先收房？

烂尾12年、五证不全时就把商铺全款卖出去的万昱黄金海岸项目，200多户购房者等到的答案不是"退钱排在最后"，而是"18个月后收铺"。

2026年8月底，西安中院裁定批准该案重整计划：全款商铺购房者被单独设立为购房债权组参与表决，主流安排是续建完成后继续履行购房合同、交付商铺并办证，少数选择退房的按普通债权清偿，但比例高于破产清算下的水平。

你可能想问：住宅烂尾，首付和按揭都能全额优先退还，商铺为什么不行？答案写在法条里。

最高法2023年施行的《关于商品房消费者权利保护问题的批复》明确，只有"以居住为目的"购买房屋并付清全款的商品房消费者，其房屋交付请求权才优先于工程款、抵押权等债权。

2026年9月4日生效的最高法《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》第10条再度收紧口径：优先保护仅覆盖"刚性或者改善型住房等居住需求"，投资经营类购房被明确排除在购房款返还第一顺位之外。

商铺恰恰是"经营性购房"的典型。200多户购房者买的是商业卖场、办公空间里的格子铺，面积从8平方米到600平方米不等，购房目的是投资收租而非居住。按现有法律框架，他们不满足"保障基本生存居住权益"的立法初衷，无法主张第一顺位优先受偿权。

上海三中院2026年一个同类判决说得很直白：企业买商业用房用于经营，不属于商品房消费者，不能排除抵押权；个人买多套投资房同样被排除在外。

既然依法只是普通债权，为什么这200多户没有像普通债主一样排队等比例清偿？因为纪要第9条和第12条留了另一条路。

第9条规定，破产受理前已付清全款购房款的，管理人不得依据企业破产法第18条单方解除购房合同——这一条不区分住宅还是商铺；第12条更进一步，非消费性购房人（包括小商铺买家）在破产受理前已实际合法占有房屋的，管理人不得解除合同收回房屋。

这两条不赋予优先受偿权，但给了全款商铺购房者"合同必须继续履行"的保底待遇。

西安中院的实操在此基础上做了更激进的放宽：重整计划把200多户全款商铺购房者单独设为"购房债权组"，无需先自证是居住类消费购房人，就能独立投票表决重整方案。

同时引入约2.4亿元续建投资、18个月建设周期，把商铺交付请求权实际放在了普通债权之前，仅后位于工程款优先权和担保优先权，通过续建直接兑现"交房办证"，而不是机械地按比例分钱。

说白了，法院的选择是"能交房就不退钱"——这比让200多户拿着普通债权凭证去排队等清偿要实在得多。

如果个别购房者不愿意再等18个月，选择放弃收房，已付本金将作为普通债权参与清偿。

公开的重整计划未披露这一项的具体清偿比例和期限安排，只能据公开信息推断：重整后的一般普通债权清偿比例高于破产清算状态下的水平（工程款债权全额清偿、担保债权在担保财产价值内全额受偿），商铺购房者即便走退房通道，能拿回的比例也优于直接清算。

具体数字，要等重整计划正式文本的进一步披露。

这里有个细节值得注意：表决时工程款优先债权组、担保债权组、一般普通债权组均未通过重整计划草案，是法院在职工、税款、购房、出资人四组通过的前提下，以"重整能有效盘活烂尾资产、提升清偿比例"为由强批的。

这意味着200多户商铺购房者的"优先收房"待遇，本质是司法在平衡各方利益后作出的倾斜性安排，而非法定权利。

一是200多户里是否存在"破产受理前已实际占有商铺"的个别主体。若有，按纪要第12条，管理人无权解除其购房合同，权利等级接近准物权，可能与普通未占有购房者的安排存在差异。二是放弃收房者的确切清偿比例与期限，目前没有任何公开数字。

对当年在销售话术下全款买铺的人来说，18个月续建周期是目前最确定的答案。至于项目早已锈迹斑斑的钢筋能否撑起"黄金十字"的新故事，要看这笔2.4亿元续建投资能不能在工期内把钱变成铺子——以及把铺子变成产权证。