北京楼市：多套者，快照办吧！

京房会拥有十五年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜京房会
进入知识星球可进行提问/文章合集在公众号知识星球

Q:提问:京总您好！家庭年收入约60万，我在海淀北四环外上班，老婆在西城上班，孩子在西城新街口上学。我们目前在孩子学校附近租房，自己唯一的房子在昌平区领秀慧谷D区（15年买的90平两居，不足之处是底层、临街）。我们无学区需求。目前正考虑把领秀慧谷的房子卖掉，换到孩子学校附近的西城老破小，这样可以安心自住，省得租房没有安定感，而且由于地段更核心，预期更保值一些。只是我们总预算不高，（首付加贷款）预计700-800W之间，

这个价位没有特别好的选择，大部分是很老的房子，面积也很小。请教下房总：1. 按照目前的预算和房产，我们打算置换的想法是否明智？ 2. 如果从昌平置换到城里，是不是应该考虑您说的“投住分离”，在海淀而不是西城选一个地段还不错品质稍微高一点的房子，然后租出去，自己还是继续租房呢？

A:回答:您好，关于置换的理解建议尽快阅读星球精华栏会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶，从置换的本质将领袖换为城内的老破小效率并不高，这种调整方向更多的是满足居住所需，城内老破小和领秀慧谷的保值性都不差，但两类项目都是成长比较慢的，领秀慧谷的优势是价格低有空间，但朱辛庄需要更长的兑现时间，而城内老破小想要大跃升绝不是一般利好和一两轮牛市就能达到的，缺乏大跃升的条件基本上都会处于涨也涨不动，跌也不会有太大的幅度，也就是市场好的时候假如跌10%，市场好了又可以回调上来，所以这种调整称不上不明智，只能说效率比较低，增量时代之前每一处房地产都具备稀缺性，

增量时代之后大规模的房地产开发建设城市化削弱了房地产原本的稀缺性，往后的市场具备强金融属性的房子，一个行政区或者一个小商圈不会超过20%，但并不是说除了这20%其它的房子完全不具备上涨条件了，而是会形成严重的两极分化，稀缺资源会随着供需因素、购买力因素、货币因素越来越贵，而其它的如上述的老破小，涨涨跌跌降低投资属性，绝不会再像过去大面积普涨，从这个角度有购买条件第一考虑的目标应该是具备稀缺资源的房子，可以是楼盘稀缺，也可以是户型稀缺，关于产品上的选择建议参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），祝顺利！

Q:提问:星主您好！看了您发的文章学习到很多知识，也看了很多网友的提问，但结合到自己的房子时还是有点迷茫，故向您提问指正。个人上班的单位稳定在大兴区生物医药基地地铁站附近，有二套房，一套自住的房产在保利春天里5居室153平，个人认为属于郊区改善大户型，一家四口人，孩子都在附近读小学。第二套房在高米店翡翠城二期属于联排边户，有大院子。目前有个疑问就是保利的房通勤和上学都很方便，翡翠城的房考虑到孩子读书通勤远3-4年不会搬过去住，是否卖掉翡翠城在城区买一套投资保值？或者还有更佳方案请赐教，感谢星主！

A:回答:您好，从地段上高米店的翡翠城比保利春天里更有价值，仅这两者之间的比较，出一留一应该是要出保利，但把翡翠城放大看就是面积过大了，参考星球精华栏会员文章84#大兴跑赢大盘选筹导图，西红门属于大兴西线资源最强的区域，也是每一轮反应最快的区域，但行情大多都集中在次新的小户型上，超大户型兑现起来会很难，看这个区域的属性嘛，大多的购买群体全部来自于城内的刚需，放弃地段资源追求更舒适的居住环境，

联排这个就属于终改产品了，和这个区域的主要购买力不匹配，所以从更长远的价值层面考虑这两套都应该是要出货的，保利春天里和翡翠城一样的逻辑，往外走只能小不能大，越大越不容易流通，流通性打折，价值也就打折了，大概就是这个方向，您可以参阅星球精华栏会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘，也就是说从价值层面考虑最终比较适合您们的策略只有投住分离，祝顺利！

Q:提问:你好京总，这几天看完您星球精华文章，拜读恨晚.北漂十年后京户，目前夫妻年龄近40，家里常住人口5人，一老人和两男孩一个十岁一个一岁，对学区没有执念，我上班在望京，队友在花梨坎.打算卖了顺义地铁站旁步梯顶层复式老破大，中介目前报价270万，望京西园一区步梯二层刚买不到一年，长期计划是自住到孩子高中毕业，有二百万贷款. 我的问题是，顺义这房卖了手上有300万现金，家庭年入50-80W, 目前还贷能力可以加再杠杆200万不影响生活，可就算500万望京也只能买一个宝星国际二期或者北纬40度的一居，或者是望京花园西里塔楼的两局，这些户型都不是未来10年的主流，考虑保值增值，以及7-8年都收租，我该怎么选？求指点.

A:回答:您好，继续留在城内唯一的有效策略是将望京西园一区卖掉，望京西园的贷款重置的利率包括额度都会比之前的有优势，用顺义的卖房资金+望京西园一区的资金做首付置换，您们的流动资金、年收入、负债承受能力、月供能力都特别好，买北纬一居、或者望京花园、再或者宝星国际二期等类似盘，只会消耗您的财力，也可以理解您的流动资金、年收入、负债月供能力在这些盘上创造不了价值，包括望京西园也一样，不是说这种盘不好，而是成长性太慢后劲太小不适合您们，

如果是刚需过渡没什么问题，但不适合改善家庭，您可以按照此策略粗算一下，能选到的项目资源会提升很多，如果不具备这种置换的条件，以500万做投资选筹只能将资金调到其他区，亦庄海梓府和金域东郡不错可以看看，比较适合500左右的预算，大概就是这两种方向，建议您参阅星球精华栏会员文章07#巧用杠杆，贷款的利用，01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），祝顺利！

Q:提问:京总您好！关注您公众号一段时间了，也认真学习了您公众号中的文章，还请您拨冗指教：1.个人情况：24岁，刚毕业单身，金融街央企上班，户口即将解决，在京无房。 2.个人需求：希望房产可以保值增值，为5-10年可能的置换做准备。预算800万左右，两居室或小三居室，首付款500左右。目前收入不高，预计贷款300左右；无教育需求，不看好学区房；通勤时间一个小时左右。 3.个人初步选筹：双井、青年路、清河、新北苑（排名分先后）。目前重点看了双井。

比较看好的房源有首城国际89南向两居（流动性好）、A派公寓（小区精致但流量低）、合生国际花园（各个方面不错但两居总价较高）。青年路主要是华纺易城、珠江罗马、润枫水尚。 想要请教的问题： 1. 因为不想承担学区溢价的风险、对保值增值要求高、所以只看了朝阳区（丰台石景山保值增值属性弱、东西海淀学区溢价高），请问京总是否还有其他更好的板块推荐？

2. 看了京总的文章，未来改善需求主要是三居室，800万预算的情况下青年路的三居室是否保值增值属性比双井两居室更好？但双井板块产业、交通、配套、氛围又好于青年路，即板块和户型如何抉择。对于目前的时间点，上述小区是否还在相对合理的价位段？由于目前首付款仍需一段时间准备。想请教京总对于该类小区今年行情的判断。

A:回答:您好，你的选筹思路及目标楼盘都很好，包括对各方面的判断，如东西海的学区溢价、丰台石景山的长期价值，我就按照你意向的两个板块做以下补充：从购买总价800万朝青能占有的稀缺资源的确要比双井更多，双井只能占有到地段和楼盘上的优势，而朝青多了一个户型，也就是房地产的三项稀缺资源朝青都可以满足，但并不是说投资价值就优于双井，抛开楼盘自身属性，从单一商圈价值双井是明显高于朝青的，朝青虽有一线资源又有众多次新扎堆，但本质还属于朝阳东部的分流区域，双井是可以被国贸CBD甚至整个东城直接覆盖的，和朝青属于两类区域，

只不过朝阳的发展是偏向于东北，国贸以南尤其是双井以南很难再有超级利好，价格一直被压主要也是受南部的影响，所以才有了“价值洼地”的预期，买朝青是为了兼顾更大的面积，比如三居是刚性需求，这种条件为了不降级楼盘和地段属性退一步移到朝青方向是对的，反之面积非刚性需求，价值的优先级应该要优先双井。至于三居和两居的成长属性，同一地段三居的空间高于两居，一是天然的大面积优势，二是北京的市场导致，但这种预期仅限于在同一地段，而不是不同性质的地段。

关于时间点及价格问题，北京的稀缺房产从长期不存在任何价值风险，更不会一路成下跌趋势，市场出现回调反而是给了一个好的窗口期，具备进场条件尽快寻找合适的房源上车，这种窗口期一旦过了只能追高，后者的策略从方向性上虽然不存在风险，但相比于窗口期的底部会压缩利润空间，请参考星球精华栏会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶，户型上的选择可参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），祝顺利！

关注公众号｜京房会

知识星球可进行提问

公众号京房会知识星球会员文章

宏观类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图

14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症

15#望京139个盘，稳健增长的只有39个

16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)

17#石景山未来楼市的预判及购买建议

实操类（部分）

03#置换实操论,抄底与逃顶

05#选筹/北京投资安全边界图

81#北京房产投资核心逻辑和原理

82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析

83#通州跑赢大盘选筹导图

84#大兴跑赢大盘选筹导图

84#北京持币200W以下的投资术

86#丰台跑赢大盘选筹导图

87#朝阳跑赢大盘选筹导图

持续更新中