北京楼市：远郊次新，快逃：

京房会拥有十五年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:星主您好！看了您发的文章学习到很多知识，也看了很多网友的提问，但结合到自己的房子时还是有点迷茫，故向您提问指正。个人上班的单位稳定在大兴区生物医药基地地铁站附近，有二套房，一套自住的房产在保利春天里5居室153平，个人认为属于郊区改善大户型，一家四口人，孩子都在附近读小学。第二套房在高米店翡翠城二期属于联排边户，有大院子。目前有个疑问就是保利的房通勤和上学都很方便，翡翠城的房考虑到孩子读书通勤远3-4年不会搬过去住，是否卖掉翡翠城在城区买一套投资保值？或者还有更佳方案请赐教，感谢星主！

A:回答:您好，从地段上高米店的翡翠城比保利春天里更有价值，仅这两者之间的比较，出一留一应该是要出保利，但把翡翠城放大看就是面积过大了，参考星球精华栏会员文章84#大兴跑赢大盘选筹导图，西红门属于大兴西线资源最强的区域，也是每一轮反应最快的区域，但行情大多都集中在次新的小户型上，超大户型兑现起来会很难，看这个区域的属性嘛，大多的购买群体全部来自于城内的刚需，放弃地段资源追求更舒适的居住环境，

联排这个就属于终改产品了，和这个区域的主要购买力不匹配，所以从更长远的价值层面考虑这两套都应该是要出货的，保利春天里和翡翠城一样的逻辑，往外走只能小不能大，越大越不容易流通，流通性打折，价值也就打折了，大概就是这个方向，您可以参阅星球精华栏会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘，也就是说从价值层面考虑最终比较适合您们的策略只有投住分离，祝顺利！

Q:提问:京总好！向您介绍一下我家的情况： 一、房产：1.丰台区怡海花园富泽园西南方向两居室120平左右，目前值500；2.房山长阳万科半岛纯南向两居86平左右，目前值300；3.阜成路有一家属院楼梯房三居室，是长辈的价值1000，和兄弟平分这套房子或钱。 二、家庭：我和爱人住在房山，在西城上班，我地铁爱人开车，孩子刚出生，不考虑学区 三、请教您：1.怡海花园和长阳半岛流通性和保值性如何？继续持有还是及时换成流通性和保值性更高的？

换的话可以接受的区域是大兴、房山、海淀，请您推荐靠谱的小区～最好是三居室，方便父母一直住照顾孩子 2.阜成路的家属院是否值得拥有？如果值得拥有，我需要拿出500现金给兄弟，目前存款没多少（股市里），如果争取家属院得卖一处房子。如果不值得拥有，我拿着500和现有两套住房怎么改善居住品质？不知道我表达清楚没有，请您指点迷津！

A:回答:您好，尽快去阅读星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘，北京的房子大概可以分为三类，第一类是可以作为长期来持有，周期可以10年往上，也就是说10年内无论市场怎样发展，这类房的保值性及成长性包括抗跌性都比大部分楼盘更突出，第二类是过渡性，保值性尚可，这种的特征是跌也不会跌太多，但上限及跃升的效率都很低，第三类是完全只有居住属性，或者说唯一的金融属性是可以变现，不但不具备上涨条件，还会出现持续的下跌，怡海花园和长阳半岛应该说属于第二类和第三类中间的，科技园次新盘太多了，次新盘没有上涨预期很难拉动怡海花园这种项目， 居住条件非常优秀的次新盘和非次新价格保持在30%-40%的空间，

次新盘有上涨预期一旦兑现，非次新会容易跟进。长阳的板块位置不错，但价格中短期难以支撑，说的直接一点长阳的价格走势是要看丰台的发展的，回龙观过去的行情为啥一直很好，第一是距离海淀太近了，第二是海淀的房价涨的太快了，而海淀大部分的产业全都集中在最北部，也就是紧贴着昌平，回龙观作为昌平最靠南的商圈，自然就能接住海淀的外溢买家，但长阳并不具备这种条件。 关于置换的方向按照你房价的折现800，应该通过杠杆提高预算去拿第一类，资金仓位都要集中起来，否则800的这个折现不能最大化利用，也就是要把大兴房山淘汰掉，

目标放在海淀和西城，比如西城的常青藤嘉园、格调、信和，海淀的乐府江南、兰德华庭都是比较适合你的项目，这两个板块如果因预算或者距离的原因不得已放弃，还可以围绕丽泽板块布局，这两个方向都可。至于阜成路家属院这套，通过现金获得100%份额，最终还是要置换成第一类，直接获取现金和获得全部份额再变现效率和成本都不一样，祝顺利！

Q:提问:星主好，房产两套，一套位于望京的金茂樾120平，总价1000贷款200；另外一套位于大兴采育京能丽墅上叠176平带院76平米，全款530装修另花了100万+，可以入住了。夫妇二人均为70后，工作基本稳定年总收入50+，目前生活重心在望京，方便上班和上学，想听听您的建议，采育的房子感觉有点鸡肋要不要考虑优化？

A:回答:您好，采育的布局属于方向上的错误，远郊的边缘将来流量会随着时间的推移越来越小，尽快参阅星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘，过去这些位置的房价上涨是得益于城市化进程，那个阶段是房地产的高速发展期，所有位置的起点都很低，楼市是大范围上涨，很少有不涨的，现在楼市从大范围上涨演变成了局部上涨多级分化，那些超远地区原本不是今天的价格，是因为城市化大范围上涨导致了今天的高位，下跌属于价值归位，最终这些房产会失去金融属性和流动性，这种“远郊豪宅”从长期一定是要脱手的，祝顺利！

Q:提问:京总好，我刚接触到您的公众号，感觉还是挺惊艳的，您给的很多建议都很有见地、很有价值。关于我家的购房情况，请您给些建议。 一、情况介绍：1、目前购房情况：两套房，一套是在月坛的学区房，70平的小三居在出租；一套是会城门的62平小两居。 2、目前居住情况：一个孩子在读初二，目前租住在学校附近。计划等孩子高考完搬到自己新购新装修的房子里。 二、房产规划；1.现有房产规划：月坛的房子长期出租，留给孩子。尽快把会城门小区的卖掉，拿着钱再买一套三居自住。 新购房产需求：

预算在900万以内，充分考虑保值性。具体要求：三居两卫，最好南北通透。我老公在宣武门附近上班，我在德胜门附近上班，通勤不能太远。房龄不要太老，周边环境和配套尽量好一些。 三、咨询问题 1、对上面的房产规划，您觉得是否考虑得当？目前是会城门出手的好时机吗？ 2、针对上述新购房产需求，请您给一些建议的小区，关于购入时机您觉得现在出手还是再等等？

A:回答：您好，1、月坛的盘看个人怎么理解将来的学区走势吧，金德月是西城学位价值占比最高的区，而学位价值变数太大了，地段价值和楼盘价值人为干预不了，但学位价值有很强的人为干预性，今年利好价格就会走高，反之明年利空回调也会很明显，长期持有学位价值占比大的房产会存在不确定性风险，月坛现在的价格，往上走的空间完全需要政策推动，金融街西城晶华小户型成交价基本在15左右，作为老房子价格低于同区域次新30%-40%是相对比较安全的，这种空间可以对冲政策变动风险，若将来因政策原因导致溢价消失仍然有优势，反之价格接近次新盘或者超过次新盘，等于把未来的希望全部寄托在政策的利好上。

2、按照你的要求，900万以内能买到的最近板块是西四环田村，兰德华庭近130平的南北三居，往内靠按照你对品质的要求拿不到有效楼盘，关于出手时机，其一买入：初次置换者、第一套刚需现在应该出去多看房了，碰到房源质量不错，价格合适可以入手，也就是名下没有核心盘、无房者应该趁着这次下调的机会尽快上车。 其二卖出：主要看个人的现金流情况，不出货又不影响进货，两头都赚可以先买后卖，或者通过预留成交周期换取高价出货的空间，但如果条件不允许、比如首付款需要卖房支持，叠加成交周期不能拉长，这个时候就不要太贪出货价了，差不多该出就出吧，低价拿到优质项目才是最重要的，关于整个置换的方向建议您尽快阅读星球精华栏会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶，祝顺利！

Q:提问:星主好!已读过您所有精华文章，很受启发，也向朋友推荐了您的星球！但如何学以致用，在有限的资源下更理性的取舍和选筹，还望指导！基本情况：1.房产情况：我和太太在京有两套房。一套在广内的思源胡同28号院，58平两居室，85年老公房，板楼，学区房，售价600万左右。周边有4条地铁（19号、7号、2号、4号），距离19号线最近（300米），下一站就是金融街。周边的宣武医院、商超、绿地公园、博物馆等民生资源也较为丰富。另一套在石景山的模式口西里，70平三居，90年老公房，塔板结合，现售价250万左右。周边近11号线的模式口站，距首钢园和苹果园均2公里左右。2.使用情况：广内房产为自住，孩子三年后读小学，对口北京小学、康乐里小学。

太太平时西城和大兴两边上班，这里位置居中，地铁方便。石景山房产一直出租。3.面临问题：一是目前老人帮忙带孩子，孩子读小学后，需要独立房间，现在的两居室不够住；二是对口的初中在西城较为一般，存在改善需求；三是希望房产能保值增值，目前这两套感觉空间较为有限。我和太太均有稳定工作，后期置换贷款400-500万以上应该问题不大（也有可能更多）。想咨询手中房子如何置换，以及置换时间点，在满足居住和教育基本需求的情况下，能够更好提升家庭资产质量，实现保值增值！下面有几个初步方案，是方向思路方面的，不太成熟，希望听听建议（最好能有具体楼盘推荐），感谢！

方案一:暂时不作置换，孩子小学后，在长椿街附近租一个房子供老人住，待孩子快上初中时再考虑换房。方案二：卖掉石景山的房子，在金融街置换一个一居室，升级学区，同时老人可住在那边。方案三：卖掉石景山的房子，加杠杆在海淀置换一套房子，可上学可保值那种。方案四：卖掉石景山的房子，在北京近郊找置换一个相对能保值的大房子，作为未来的投资和度假用地，西城这边后期再租一套解决居住问题。方案五：两个房子都卖掉，二换一，置换核心区的房子，未来兼顾保值、上班、教育，如果空间不够可以接受在附近租房。但具体置换区域不太清楚。除此以外，还有没有其他更好的置换方案？感谢星主耐心解答！

A:回答:您好，从长期最要快速脱手的是石景山这套，一是石景山本地产业资源相对较弱，今天的价格全靠西海的外溢撑着，这种区域购买力不稳定是常有现象，房价的波动性也就比较大，二是模式口西里太偏了，接近六环的位置加上老破小的属性，成长难度会很大，从区域属性到楼盘自身的资源都不应该再继续持有，北京的房地产市场从大的方向没有任何问题，今天的价格也远远没有触顶，只是慢涨与快涨的问题，在价格处于底部的周期就是将仓位调优的最佳时机，这个是方向性的问题。 关于方案的优先级，5是效率比较高的，将石景山一套出掉，配合杠杆无论是买西城还是海淀，都还是个小房子，占有到地段资源保值性尚可，也具备流动性，

但小房子的效率太低了，因为面积在那放着，这种资产的搭配组合只能起到不错的保值性和流动性，加上广内这套老房子，整个资产包全部都集中在了老房子上，一旦大盘往上拔高，就非常被动了，关于老破小请参阅星球精华栏会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘，方案五虽然仓位缩减了，但这种缩减从方向上是正确的，可以做到少而优小而精，在选筹上哪怕让步一些面积，或者到最后实在不能兼顾到住，只投再另租对于价值都是提升的，这种策略才符合将来的市场走势。选筹的方向可以先考虑西城，备选海淀，远见名苑，朗琴园，玺源台都很好，祝顺利！

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公众号京房会知识星球会员文章

宏观类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图

14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症

15#望京139个盘，稳健增长的只有39个

16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)

17#石景山未来楼市的预判及购买建议

实操类（部分）

03#置换实操论,抄底与逃顶

05#选筹/北京投资安全边界图

81#北京房产投资核心逻辑和原理

82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析

83#通州跑赢大盘选筹导图

84#大兴跑赢大盘选筹导图

84#北京持币200W以下的投资术

86#丰台跑赢大盘选筹导图

87#朝阳跑赢大盘选筹导图

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