北京楼市：远郊此类盘，亏也要脱手：

京房会拥有十五年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:星主您好！看了您星球的精华文章和点评，非常专业向您学习！ 我家概况:老大实验二小广外二年级，老二2025年幼升小（731前落户西城） 自有资金1000, 房产a: 远见名苑高层93平西南小三居（1000左右，220万贷款） b: 丽泽雅园117平高层西南大两居（750左右，不好卖，想出就得大降）， 老二还要升学，想把两套房子都卖了置换一个带学区的优质房产长期持有，离老大的学校不是太远，老大除非换区转学，西城内只能呆在广外了 目前主要看了: 1广外学区: 朗琴园高层南向185四居（1900，学区实验二小广外，车位紧，买车位100， 2陶白学区:朱雀门南区顶层复式148平三居（2000，地库不能直达，南区比北区小区环境差，复式上面两间房子都是斜角，物业管理一般，

买车位100，学区育才小学，一般学区吧，房子流通性不知道咋样，价格不好谈了), 3）一瓶133平2层南北通透三居（1900.公司产权，学区陶然亭小学直升师大附中，到7月满三年，税费待定，有其他几个客户想接盘，中海物业和园林比朱雀门好，地库直达，小区车位好） 4）一瓶1号楼200平顶层平层客厅卧室全南向三居(老楼，外层和楼道跟其他楼明显差不少）2400，有谈的余地，需重新装） 5）富力信然庭顶层四居161（2000, 外面停车，朝北，育才小学） 月坛片区: 金融世家3居客厅全遮挡，购买需两房本，2200, 育民小学，但入手后不好卖 想跟您咨询: 1.要不要卖丽泽雅园？ 竞品多不好卖，

除非降到700以下，能不能出不好说(18年，650全款买的，算上这6年的资金持有成本就赔了)， 2. 置换顺序: 先买再卖:市场下行期，担心市场几年持续下跌风险，买下后总价跌的更多,先卖后买:如果政策出台，核心区房子价格升的比较快，买不到合适的房子明年老二还得上学，得在明年5月前完成过户 3. 选哪套房子合适？要不要增加预算？ 我们没有强学区概念，一般学区也可以接受，偏好公园地产，上面提到的朗琴，朱雀门，一瓶，富力信然庭或者您给推荐其他合适的楼盘也可以. 非常感谢！

A:回答:您好，1、丽泽雅园从楼盘自身的资源及您所持的户型是要出货的，节奏取决于您们的现金流情况，市场升温后您看的这些项目往上涨是一定的，如不具备现金流优势，等到高点在启动置换会错过优质盘现在的低点，包括议价权，这些项目的反应速度及可跃升性都大于丽泽雅园，丽泽雅园的面积是117，您要换的均在150以上，从区域属性及楼盘属性都不适合同时买进卖出，这会降低你此次投资的效益，相反如果具备很好的现金流，也就是说在不卖丽泽雅园的同时不会影响到你的选筹、下定支付房款，这种情况为了多卖一些价格把丽泽雅园留到高点是可行的,操作上的细节您可参考星球精华栏会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶。

2、选筹正确符合将来的主流趋势，不用担心其价值风险，西城这种地段优质大盘主流户型今天跌多少，将来都会涨上去，从大的方向北京具备稀缺资源的楼盘没有任何问题，好位置好楼盘好户型，是购买力强的刚需和改善家庭都需要的房子，供给端小户型、保障房市场占比越来越大，这会导致高端改善盘越来越稀缺，价格中长期不会降的，只是涨的慢了，通胀和货币因素加上将来的市场需求都会推动这类房持续上涨，现在去购买有抄底捡漏的机会，淘到笋盘就是赚的，熊市正是买豪宅大项目的好时机，反而牛市要格外谨慎，高点买入被套的风险远大于低点。

3、一瓶133、富力161这两套很好，一瓶如果能升级成163会更棒，从区域价值上一瓶富力是超过广外的，也就是朗琴园要做备选，185的户型稀缺性比着这两个差很多，朱雀们148平复式利用率太低了，居住起来体验会很差，148平米抛去公摊分割为2层，单层的活动空间可能都不到60平，这跟住个大开间的感觉是一样的，如果能升级为185的也可以列为选筹目标，其次两个房本将来会降低房子的流动性，价值风险倒不必担心，但那个2200的户型很一般，这5个项目从地段啊楼盘啊都是很好的，也都是一线资源， 只是个别户型上有瑕疵或者说是非主流户型，

虽然好地段的房子可以弥补一些微小的瑕疵，但如果能够同时占有地段、楼盘、户型上的资源越往后会越吃香，您已经到这个预算了不存在过渡问题，最好是一次买对，其它项目可以关注西城晶华160、中海凯旋155、官园8号160、中信玺园143，建议您适当调整预算，以主流户型为主，最后实在是差距太大，或者有一定的压力才考虑非主流，建议你阅读星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）、16#北京各区楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！

Q:提问:京总您好：看了一段时间的京房会，很是认同买房思路。我最近准备将手头房子整合升级一下，因为整体预算有限，选房方面限制比较多，还请您指点一下： （一）在京持有房产2套，1套在丰台区青塔一居室，已满5年；1套在昌平区北七家冠华苑 两居室，2025年3月可以上市。（二）我们夫妻二人，一个事业单位，一个体制内，收入不高，但稳定，年收入50左右。1个孩子，快4岁了，学籍在海淀，将来公主坟附近上小、中学。（三）目前，我们的打算是： 尽快卖掉手上的2套房，置换成1套。卖房款加上手头现金，有450左右。

买房目的就是居住和保值增值，因为不考虑学籍，如果不能同时兼顾居住和增值，那就单纯考虑一个目的。（四）现在的疑惑是：买哪个区域、哪个小区、哪种户型和楼位合适？加多大杠杠？ 怎么个买卖顺序？ （五）能买公主坟附近的次新两居室或者居住环境好的小区的两居室 自住最好（半径6公里）；如果不能，那就只考虑房子的保值增值，将来，在孩子学校附近租房住。

A:回答:您好，方向上将青塔及北七家合并升级为一套，无论是纯投资角度还是兼顾居住，以将来的市场发展趋势方向都是很好的，可参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），选筹上450的首付可考虑田村的兰德华庭主流两居，报价是在800左右、乐府江南纯北向报价是在700左右，这两个项目比您预期的距离多了1.5公里，其次颐慧佳园B区小两居报价在700左右，距离公主坟5公里左右，这三个盘保值性很好，也具备成长空间。 操作上的顺序建议您参阅星球精华栏会员文章03#置换实操论，抄底与逃顶，

买方市场置换比卖方市场更占优势，比如价格空间、房源可选择性、付款周期等等，一旦进入卖方市场这些条件都会逐渐变的苛刻，一般置换为升级的都建议是优先这种顺序，前提是要保证自己的房子能够在计划的时间内成交收定，这个需要您们和楼下的中介对接，价格多少易成交？预计的成交周期？符合心理预期就可以看房了，如果周期上确定性不高，可以两边同时进行，买到的同时可卖出或卖出的同时可买进，这样不会出现单边违约的风险，祝顺利！

Q:提问:星主您好！看了您发的文章学习到很多知识，也看了很多网友的提问，但结合到自己的房子时还是有点迷茫，故向您提问指正。个人上班的单位稳定在大兴区生物医药基地地铁站附近，有二套房，一套自住的房产在保利春天里5居室153平，个人认为属于郊区改善大户型，一家四口人，孩子都在附近读小学。第二套房在高米店翡翠城二期属于联排边户，有大院子。目前有个疑问就是保利的房通勤和上学都很方便，翡翠城的房考虑到孩子读书通勤远3-4年不会搬过去住，是否卖掉翡翠城在城区买一套投资保值？或者还有更佳方案请赐教，感谢星主！

A:回答:您好，从地段上高米店的翡翠城比保利春天里更有价值，仅这两者之间的比较，出一留一应该是要出保利，但把翡翠城放大看就是面积过大了，参考星球精华栏会员文章84#大兴跑赢大盘选筹导图，西红门属于大兴西线资源最强的区域，也是每一轮反应最快的区域，但行情大多都集中在次新的小户型上，超大户型兑现起来会很难，看这个区域的属性嘛，大多的购买群体全部来自于城内的刚需，放弃地段资源追求更舒适的居住环境，

联排这个就属于终改产品了，和这个区域的主要购买力不匹配，所以从更长远的价值层面考虑这两套都应该是要出货的，保利春天里和翡翠城一样的逻辑，往外走只能小不能大，越大越不容易流通，流通性打折，价值也就打折了，大概就是这个方向，您可以参阅星球精华栏会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘，也就是说从价值层面考虑最终比较适合您们的策略只有投住分离，祝顺利！

Q:提问:星主你好！我们是90后夫妻，互联网大厂工作收入不错但不算稳定职业，自住回龙观公园悦府三居室一套，市值估计780左右。目前有置换的想法，看了一段时间房子想考虑永丰南的颐海澐颂四居室。但期房需要租房两三年。置换目的是希望有一个更保值增值的房子守住家庭财富+未来孩子上学+兼顾居住舒适度，学区差不多就行没有小孩拔尖期待。另外想在积分落户上努努力，如果昌平换海淀的话可能还得再买一套小的城六区外房子攒积分。

想请您点拨一下：1.我们的置换思路合理吗？现在的房子不换住着也算舒服的，主要是担心未来房子下跌、趁现在还有账面盈余想着尽早置换。我们打算一两年内要小孩，现在考虑学区是不是太早。2.您如何看待公园悦府和颐海澐颂的未来的走势？3.如果买颐海澐颂，现在开盘买还是三年后买现房二手房？如果不建议买颐海澐颂，您有没有别的区域及小区推荐？谢谢点拨！

A:回答:您好，1，从昌平往海淀换本属于升级，但永丰南的颐海存在价格高和同类产品多因素，会导致兑现周期被强制拉长，这种品质新房缺乏地段上的稀缺性只能长持如10年以上才稳健，同类产品太多会直接破坏房产原本的稀缺价值，并且将来的硬件设施会越来越完善，相反公园悦府的价格及自身的资源会更牢靠，永丰和回龙观属于两个不同的板块，永丰将来土地供应基本会在本地，而回龙观的供地只能往外越来越远，房地产的稀缺资源是土地，脱离了土地价值也就减弱了，因为只有土地具备不可复制性， 你们这种优质仓可以往海淀换，但要往土地资源紧张的区域换，

比如马连洼或者再往里接近五环的位置，这种方向对于你们才是正确的，如果不具备这种条件退一步也应该是往西二旗上地清河板块考虑，价格低具备稀缺的次新这种策略也很稳健。关于置换的理解尽快参考星球精华栏会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶。2，学区太早了，上学前2-3年做规划，提前1年买入都来得及。3，关于积分的房产可以继续留在本地，选筹的逻辑是可以小但不能破，不要为了降低成本彻底放弃楼盘的稀缺性，可以参考星球精华栏会员文章05#选筹/北京购房安全边界图，祝顺利！

Q:提问:您好，目前房山大学城板块广阳郡9号189平五居三卫改善一套，无房贷，海淀花园桥三虎桥南路25号院49.9平米小两居室，为孩子上学买的学区房，在海淀属于中等偏上学区，有房贷，丰台龙湖九里宸曦98平三居两卫，有房贷，大兴孙村商铺一套，无房贷不好出租，现在从资产保值增值来看想进行调整，但是现在下跌趋势明显，出手跌价太多，犹豫中，不知道是否是调整好时机？爱人想把这些全部调整成2套海淀，更看好海淀，但具体买哪里没有明确想法，就是觉得北京还是应该持有两套，眼前住宿主要是跟随孩子上学走，因为想离孩子学校近些，所以能接受租房跟着孩子上学走。

也不知道这样想对不对，因为每次找房子搬家还是比较折腾，还是说附近买一套自住，孩子上学交通上去送她这样（小学低年级和高年级分开的，初中高中暂未知），是跟着孩子的学校走一直租房到高考？然后考虑吧养老问题，还是说住自己的房子，去折腾交通宋孩子上学，如变成两套海淀房产，建议怎么调整呢？买哪里能达到优质资产目的，想听听您的建议，都说房产有泡沫，心里也没底，迷茫中。

A:回答:您好，首先你描述的现持有房产是需要全部脱手的，请参考星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘，关于调整的时机，现在市场的分化已经非常明显了，房价上涨是局部的，并不会大面积普涨，也就是说即便是出现局部上涨的行情，三四线区域缺乏稀缺性的房子也很难再回到原来的水平，继续持有寻找高点出货可能并不是一个明智的选择，会错过好位置好盘低价进货的时机，当房价全面下跌时，核心地段不是不涨了，而是受市场情绪影响涨的慢了，所以才会出现回调横盘的现象， 网上部分以点概面的言论，当作娱乐信息看看就行了，北京好位置的稀缺项目不存在任何价值风险，更不存在会一直呈现下跌趋势，从长期看去购买这种房产方向上没有问题。其次关于布局的方向及产品的选择问题，建议参考星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），

第一步应该先要预估购买总价，也就是上述房产变现后可支配的现金。第二步是看学校附近有无稀缺的优质项目，自己的预算能否拿到，花园桥附近有一些项目还是不错的，像魏公村的韦伯豪， 价格包括楼盘的自身稀缺性都可，170左右的那个户型很稀缺，买这种项目无需考虑将来孩子上学距离远近的问题，因为保值性成长性都很不错短持长持都可，不会因为卖的时候持有时间短导致购买力下降，选择空间操作空间都更广泛，反之如果预估购买总价在学校附近拿不到有效楼盘，从投资的角度只能放弃居住属性投住分离了。最后是关于套数的问题，在不能同时兼顾地段楼盘户型的情况下应该要集中资金买一套，否则布局2套实际上是降低了楼盘的自身稀缺性，祝顺利！

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宏观类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图

14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症

15#望京139个盘，稳健增长的只有39个

16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)

17#石景山未来楼市的预判及购买建议

实操类（部分）

03#置换实操论,抄底与逃顶

05#选筹/北京投资安全边界图

81#北京房产投资核心逻辑和原理

82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析

83#通州跑赢大盘选筹导图

84#大兴跑赢大盘选筹导图

84#北京持币200W以下的投资术

86#丰台跑赢大盘选筹导图

87#朝阳跑赢大盘选筹导图

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