北京楼市：大兴西南，重要提醒：

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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:星主您好！看了您发的文章学习到很多知识，也看了很多网友的提问，但结合到自己的房子时还是有点迷茫，故向您提问指正。个人上班的单位稳定在大兴区生物医药基地地铁站附近，有二套房，一套自住的房产在保利春天里5居室153平，个人认为属于郊区改善大户型，一家四口人，孩子都在附近读小学。第二套房在高米店翡翠城二期属于联排边户，有大院子。目前有个疑问就是保利的房通勤和上学都很方便，翡翠城的房考虑到孩子读书通勤远3-4年不会搬过去住，是否卖掉翡翠城在城区买一套投资保值？或者还有更佳方案请赐教，感谢星主！

A:回答:您好，从地段上高米店的翡翠城比保利春天里更有价值，仅这两者之间的比较，出一留一应该是要出保利，但把翡翠城放大看就是面积过大了，参考星球精华栏会员文章84#大兴跑赢大盘选筹导图，西红门属于大兴西线资源最强的区域，也是每一轮反应最快的区域，但行情大多都集中在次新的小户型上，超大户型兑现起来会很难，看这个区域的属性嘛，大多的购买群体全部来自于城内的刚需，放弃地段资源追求更舒适的居住环境，

联排这个就属于终改产品了，和这个区域的主要购买力不匹配，所以从更长远的价值层面考虑这两套都应该是要出货的，保利春天里和翡翠城一样的逻辑，往外走只能小不能大，越大越不容易流通，流通性打折，价值也就打折了，大概就是这个方向，您可以参阅星球精华栏会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘，也就是说从价值层面考虑最终比较适合您们的策略只有投住分离，祝顺利！

Q:提问:京总您好，看了您的文章和回答受益匪浅并且恍然大悟，可惜已经买了德茂和锦诚园的171改善，单价5.7总价980w，装修又花了60w。这套房子是我老公非常喜欢，他在亦庄上班方便，可看着降价的尾盘和您的选房逻辑内心焦虑不安，周围共产房单价才3w以及老小区4w的房价，怕流通性太差转不了手，现在有两个问题想向您请教：1如果当时不同意我老公的选房逻辑思维，我倾向选择东五环的绿城沁园150平是不是成长性会比和锦诚园好？2如果三年后认赔出手，850w是否能下车？感谢您的回答

A:回答:您好，这两个板块都不适合1000以上的布局，冷门地段总价越高越不易流通，流通性变差价值就打折了，也就是中短期出货可能就会亏损，只能说接近1000的总价买这两个位置属于资源错配了，朝阳大悦城的主流三居室，大概130平左右价格在1000左右，从区域的资源以及地理位置要比豆各庄好多了，这样一对比豆各庄的投资效率就低了，同样亦庄河西1000左右可以买金茂系了，面积也将近130平左右，地理位置及资源也优于德茂，所以像豆各庄德茂这样的位置不是说永远不会涨，而是效率比较低，也不是说今天往下跌就一定没价值，房地产地段价值大于楼盘价值，楼盘价值大于地段价值的多为品质溢价，

有价值的地段为了居住体验高选择价格高一点的好盘，可以通过长持来抹平溢价； 而地段价值弱的就需要更长时间来抹平溢价了，所以呢选筹前想清楚自己想要什么才能把握正确的方向，这两个板块都是居住属性大于投资属性，也就是必须要长持，如果你们当初是因为居住属性购买的也不必因为现在的跌价而焦虑，房地产阶段性的涨跌太正常了，相反如果是奔着投资买的，可能在方向上确实有一些偏差，也没必要在哪个时间段就必须下车，可以根据市场的情况而定，没事可以往亦庄看看，如果能有捡漏的房源或许能弥补德茂的亏损，把这个窗口期拉的长一些，大概就是这个逻辑，具体操作的细节请参阅星球精华栏会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶，祝顺利！

Q:提问:京总您好！想全款投资一套总价在320-380之间的两居室，20年房龄内的房子。目的很明确，就是为了持有一定时间卖了增值。我和我老公名下有两套全款房，目前市值大概1100左右。我公婆那还有一张房票，所以想全款买在我婆婆名下。不考虑贷款的原因是因为一些历史问题，目前手上有60万自有资金，贷款270-320万，还款方式净息， 因为收入一般，这也是我们在不影响家庭生活为前提的最大承受范围了，这个价格目前也就能买二手房。

我们打算持有时间3-5年，买房后立马出租，可以抵扣大部分月供。目前我们看了新宫的南庭新苑北区，也不知道哪有潜力。看了您星球的文章，我们非常认同买区域，选筹的重要性。但碍于我们资金有限，投资房产认知也非常有限，非常希望得到您的建议

A:回答:您好，低总价小户型在方位上尽最大的限度往核心圈靠，核心圈不是主城区而是综合资源聚集，偏离核心圈或者开发区，这些地方未来会有很多保障型住房，它的公共服务会更加完善，会慢慢把小户型淹没掉，南三环以外到南五环，以大红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏，投资属性极弱，以纯投资的角度越差的区域越容易淘笋，买后可以通过装修增加溢价转手获利，但这对于选筹的要求太高了， 微小的策略偏差就可能导致难以逆转的负面后果， 相反在咱们选筹的安全边界内，即使未能按照抄底与逃顶的方法论去做议价动作，

价值相比于其它仍然能保持相对的稳定性，方向层面的正确抉择远胜于具体操作手段的精细化，提高胜率最好的方法是远离这种区域，到确定性更高的位置，只要选筹上不犯错总能吃到红利，只是时间问题，可以参考星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图、05#选筹/北京投资安全边界图、16#北京各区楼盘涨势收益分析，祝顺利！

Q:提问:京总好，目前我家自住璞瑅公馆顶层边户的236平米的房子，户型设计比较合理，居住很舒适，视野也很好。同时购买了一套位于马驹桥珠江逸景的联排别墅，是在2023年春天购入的，价格920万。因为这个区域当时刚并入亦庄，本来觉得未来的价格会和亦庄看齐，加上小区周边有很多大厂的规划。后来在联排装修的过程中很不顺利，想加建总被隔壁的隔壁邻居投诉。导致我感觉很挫折。后来房价行情不好，我就想要不要卖掉这套联排？我担心以后卖价格会更低！另外想请您分析一下目前我们自住的璞瑅公馆的未来行情，我家孩子都不用学区名额。我就想要不要卖掉自住的璞瑅公馆，买亦庄国锐金鼎50年产权的房子居住？

A:回答:您好，方庄不太适合布局CEO盘，这个商圈的基础资源有些弱，二三线区域买这种盘属于大忌，房价的海拔是所占有的资源决定的，楼盘品质的好与坏只能决定它自身的成长属性，房地产的价值是由70%的地段资源加30%的楼盘资源组成，菩提公馆本身是一个很好的项目，从社区品质到户型结构都不错，但输在了商圈上，东城的东南部永定门片区房价水平也不高，朝阳南部潘家园、华威桥也基本上是垫底的，菩提公馆属于改善类项目，它的购买群体大多是以东城朝阳中部为主，将近10万的价格可选择空间太大了，双井望京大望路朝阳大悦城基本也是这个价，甚至有个别盘还低于菩提公馆，

这些商圈的资源要比方庄强太多了，成长环境恶劣会限制这个盘的增速！ 其二关于马驹桥：大兴跑赢大盘选筹导图里面给过详细的购买策略，在马驹桥购房最好别超过400万，并且还附带刚性需求，第一选择是最新的二手盘，或者价格和二手房相差不大的新盘，产品类型小三居为最好，除此以外大面积、高总价都存在流动风险与价值风险，这个位置属于产业级外溢，核心产业一定不会移到这个地方，中短期会在马驹桥置业的有80%以上是刚需客，刚需地段小三居是最容易流通的。 整体这两套布局的方向不是很好，

现在调整要保留菩提公馆把珠江逸景脱手，根据自己的需求来换，亦庄大方向没问题，但要回避50年的项目，可以参考精华栏84#大兴跑赢大盘选筹导图，这套置换完再调整菩提公馆，这套调整建议是把面积降下来，保留原来的品质把地段资源提上去就会稳健的多，建议你参阅星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，03#置换实操论，05#选筹/北京购房安全边界图，祝顺利！

Q:提问:京总好！向您介绍一下我家的情况： 一、房产：1.丰台区怡海花园富泽园西南方向两居室120平左右，目前值500；2.房山长阳万科半岛纯南向两居86平左右，目前值300；3.阜成路有一家属院楼梯房三居室，是长辈的价值1000，和兄弟平分这套房子或钱。 二、家庭：我和爱人住在房山，在西城上班，我地铁爱人开车，孩子刚出生，不考虑学区 三、请教您：1.怡海花园和长阳半岛流通性和保值性如何？继续持有还是及时换成流通性和保值性更高的？

换的话可以接受的区域是大兴、房山、海淀，请您推荐靠谱的小区～最好是三居室，方便父母一直住照顾孩子 2.阜成路的家属院是否值得拥有？如果值得拥有，我需要拿出500现金给兄弟，目前存款没多少（股市里），如果争取家属院得卖一处房子。如果不值得拥有，我拿着500和现有两套住房怎么改善居住品质？不知道我表达清楚没有，请您指点迷津！

A:回答:您好，尽快去阅读星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘，北京的房子大概可以分为三类，第一类是可以作为长期来持有，周期可以10年往上，也就是说10年内无论市场怎样发展，这类房的保值性及成长性包括抗跌性都比大部分楼盘更突出，第二类是过渡性，保值性尚可，这种的特征是跌也不会跌太多，但上限及跃升的效率都很低，第三类是完全只有居住属性，或者说唯一的金融属性是可以变现，不但不具备上涨条件，还会出现持续的下跌，怡海花园和长阳半岛应该说属于第二类和第三类中间的，科技园次新盘太多了，次新盘没有上涨预期很难拉动怡海花园这种项目，

居住条件非常优秀的次新盘和非次新价格保持在30%-40%的空间，次新盘有上涨预期一旦兑现，非次新会容易跟进。长阳的板块位置不错，但价格中短期难以支撑，说的直接一点长阳的价格走势是要看丰台的发展的，回龙观过去的行情为啥一直很好，第一是距离海淀太近了，第二是海淀的房价涨的太快了，而海淀大部分的产业全都集中在最北部，也就是紧贴着昌平，回龙观作为昌平最靠南的商圈，自然就能接住海淀的外溢买家，但长阳并不具备这种条件。 关于置换的方向按照你房价的折现800，应该通过杠杆提高预算去拿第一类，

资金仓位都要集中起来，否则800的这个折现不能最大化利用，也就是要把大兴房山淘汰掉，目标放在海淀和西城，比如西城的常青藤嘉园、格调、信和，海淀的乐府江南、兰德华庭都是比较适合你的项目，这两个板块如果因预算或者距离的原因不得已放弃，还可以围绕丽泽板块布局，这两个方向都可。至于阜成路家属院这套，通过现金获得100%份额，最终还是要置换成第一类，直接获取现金和获得全部份额再变现效率和成本都不一样，祝顺利！

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宏观类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

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17#石景山未来楼市的预判及购买建议

实操类（部分）

03#置换实操论,抄底与逃顶

05#选筹/北京投资安全边界图

81#北京房产投资核心逻辑和原理

82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析

83#通州跑赢大盘选筹导图

84#大兴跑赢大盘选筹导图

84#北京持币200W以下的投资术

86#丰台跑赢大盘选筹导图

87#朝阳跑赢大盘选筹导图

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