关税大战影响楼市走向，黄金和房产如何选？

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记者：周雪松

编辑：李 捷

制图：乔寒云

4月25日召开的中共中央政治局会议提出，加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造。加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势。

从最新数据来看，楼市成交有所下滑。稳楼市面临的问题是，有不少人想买房，但是购买力不足，这种情况下如何持续巩固房地产市场稳定态势？在专家看来，美国发起的关税大战将倒逼中国解决以上问题，从而提振房地产市场信心。

接受中国经济时报·中时财经记者采访的专家表示，近期可以通过进一步降低购房成本、继续深化住房制度改革、加力实施城市更新以及加快构建房地产发展新模式等多种措施，实现上述目标。

01 建议降息和加大保障房供给

前述会议提出了一揽子稳楼市的措施，虽然很多措施都是以前就提及的，但都提到了新的高度，从相关政策来看，稳楼市力度进一步加大。

全联房地产商会创会会长聂梅生在接受中国经济时报·中时财经记者采访时表示，房地产从来都是支柱产业，现在政策、资金层面对楼市空前倾斜利好，尤其是收购存量商品房用作保障房等与保障房相关政策推出后，对整个经济结构调整将带来更多的利好。

“这次全球关税大战的实质是以科技、人才为内核，未来制造业产业链无论是放到哪一国都得刷新，而与此紧密联系的是世界金融体系的重构。” 聂梅生说，与房地产相关的建造业也是如此。

浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬在接受中国经济时报·中时财经记者采访时表示，当前要进一步降低城镇居民购房成本，房贷利率需要进一步降低，购房利息抵扣税的额度可以进一步提高。另外，她认为，除了加大城市更新力度，大力推进城中村和危旧房改造之外，还可以鼓励居民自主更新。

虞晓芬说，应对关税大战，从稳住楼市的角度来看，需要进一步降息，可以考虑将房贷利率降到1%左右，从而减轻置业负担，提振市场信心。利率降幅太大商业银行可能不太会同意，但政策性金融机构可以做。可以公积金为基础资产，筹建政策性的住房银行。这需要进行顶层设计，助力更多百姓实现安居梦。

中房集团原董事长孟晓苏告诉记者，目前中国常住人口比户籍人口多了2 .6亿，再加上留守儿童，大约3亿，相当于1.1亿个家庭。这些家庭大部分是进城打工的农民，并不是很富裕，他们多数需要保障房。保障房缺口仍然不小。如果未来10年能够新建和筹集1亿套保障房，不仅能解决住房问题，还能促进经济复苏。

孟晓苏在接受中国经济时报记者采访时表示，要加快建设保障房，建立“市场+保障”的住房供给制度，完善住房保障体系。而地方政府现在土地出让金收入明显下降，没有更多的钱拿出来建保障房，这就要发挥地方和中央“两个积极性”，中央财政应当拿出一部分资金来带头建保障房，解决地方政府现在资金不足的问题。

虞晓芬也提到，针对大量的人想买房，但是购买力不足，需要降低购房成本，但当前地价、拆迁成本都很高，要实施新一轮房改，大规模建设保障房的钱从哪里来？这是个比较难解决的问题。

不过，孟晓苏认为，中央财政一年应该能拿出5000亿元的资金用于建设保障房，如果地方上配套5000亿元，加起来就是1万亿元，地方拿不出钱，可以拿出土地来建保障房，有了这1万亿元资本金，可以通过银行放大到5万亿元，每年就能够开工建设800万到1000万套房。

再加上旧城改造和其他一些方式归集的房子，加起来一年就能够达到1000万套房，连续开展10年就能够解决1亿套保障房，满足城市新市民家庭和工薪家庭住房的需要，也能够在未来十年补上商品房开发下滑的缺口，这样能拉动100多个行业发展，恢复就业，重现生机。

02 实施新房改让更多家庭致富

有人担心，供应1亿套保障房是不是太多了。孟晓苏认为，截至2024年底，全国城镇住房总套数3.9亿套，人均住房面积41.8平方米。其中商品房占63.2%，保障性住房占14.7%，城中村改造房占9.3%，其他房屋占12.8%。

这3.9亿套住房再加上8000万套由市民持有的“小产权房”，城镇居民持有的房产约为4.6亿套。此外农村住房还有2.5亿套，其中少量与小产权房数量有重叠。全国城乡居民现有住房约为7亿套。

这个数据看起来很大，但孟晓苏对记者表示，虽然城镇居民人均41.8平方米，但只是建筑面积，折合使用面积仅为29.3平方米，不能跟欧美发达国家相比，特别是，中低收入家庭的居住需求仍未得到满足。而保障性住房仅14.7%，仅有5700万套。假定未来10年新建保障房1亿套，预计商品房增加5000万套。那么减去10年中的旧房更新拆除，2035年城镇住房将达到5亿套左右。那时保障房可以占到全部城镇住房的30%，是适合国情与民情的合理比例。

赵燕菁建议，在加大保障房供应的同时，实行新一轮房改。保障房可以灵活采取“先租后买”“以租代售”等多种低成本低门槛置业方式，使低收入家庭都能早日拥有属于自己的房子。而稳定租金和到期可以进入商品房市场，使保障房自身可以成为合格融资的抵押物，从而彻底解决保障房融资难题。

在他看来，中国只要实施新一轮房改，就可以将所有城市人口变为拥有商品住房资产的有产阶级。房改后的保障房如同解禁的期权，会通过房价上升分享城市公共服务提升的溢价，所有家庭就可能以更快的速度致富。

03 面对黄金和房产如何选择？

最近关税引发的全球贸易战等不确定性因素让黄金价格大涨，不过随着中方采取强硬的反制措施，美方有意为关税问题降温，关税大战趋于缓和，黄金价格继而又出现大跌和反复震荡态势。

黄金虽然是避险资产，但是炒作黄金风险也很高，甚至可能血本无归，而且这样的案例已经出现。那么面对黄金和房产等资产，长期来看该如何选择？

“就目前金价和房价来说，我还是更相信大城市的房价，后者可以参考东京和纽约。而黄金价格走势，对于普通百姓来说太复杂，搞不太懂。” 光证金属分析师王招华对中国经济时报记者表示。

中国信达战略发展部不良资产与并购重组团队首席研究员王洋认为，中美博弈是大趋势，外贸行业压力恐怕持续存在，在股票等资产配资方面，可以重点关注两大板块：一是新质生产力板块，中国对高科技会加大支持力度，二是提振内需板块，未来会加快“内循环”，扩大国内需求。

另外，王洋认为，从最近重要会议来看，也要加大房地产支持力度，政策利好的同时，未来走势还要看市场行情，预计楼市会从一线开始渐进修复。但从资产配资角度来看，房产可能只是少数的配置机会，如核心城市优质房产。而黄金价格影响因素太多，可能继续涨，但是也有回调的风险，从普遍百姓角度来说，作为非专业投资者不宜炒金。

中指研究院负责市场研究和数据业务的总经理张凯博士对中国经济时报·中时财经记者透露，受关税大战等因素影响，4月楼市成交数据开始往下走了。但他同时也表示，每年4月成交数据环比3月都是下降的，是否超出季节性的下降还需要看4月整月的数据再做判断。

他认为，实现新房改和增加保障房供给，主要问题是资金难以平衡，在地价不涨、好房子限高、层高提升的情况下，结果就是拆迁后的地卖不上价，除非核心区的低密度城中村，不然土地价款覆盖不了拆迁成本，目前还能出的政策可能就是成立中央收储基金了。

然而，这方面目前并没有什么进展，在张凯看来，因为央地之间目标也不太一致，而且收购存量房地产项目还存在道德风险，因此，成立中央收储基金难度也不小，优化存量商品房收购政策还有待突破。

镜鉴咨询创始人张宏伟在接受中国经济时报·中时财经记者采访时表示，今年楼市“小阳春”行情使得交易量出现反弹，一线和强二线热点城市表现明显。他也表示，随着近期全球贸易战爆发，导致4月份开始楼市交易又出现回落。不过，他对核心城市的优质房产仍然看好。

“楼市交易量一旦回落，价格就不会那么坚挺，有可能还会往下略微地调整。这就意味着，从资产配置角度来讲，当地百姓在一线、强二线城市或者是普通二线城市的市中心等核心地段，进行资产配置有了一个阶段性的窗口期。”

聂梅生认为，房地产业容量最大，但目前新质生产力相对落后，只要能扭转这种局面，加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，补上短板并使房地产成为新质生产力，房地产发展新模式对经济的拉动，将远超过传统的房地产数量增长，房地产业未来仍然可期。

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