跌两成！4月二手房降温，但绝非崩盘

文/住浙网 艾维

今年3月份，杭州的二手房市场“火力全开”，成交量创下8年来的次新高，小阳春让房东有点飘了，但进入4月份后，楼市好像又冷静了下来。

手边买房数据显示，截至4月30日中午，杭州二手房成交了8855套，4月大概率是将将超9000套，对比上个月的1.16万套成交，锐减近两成。

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降温明显，原因何在

二手房热度下滑的苗头，4月中旬就已显现。所谓下滑，是相对于3月的下降，同比去年4月的8400余套，还是有小幅上涨的。

杭州贝壳研究院数据显示，4月日均二手新签单量较3月下滑36%，日均新房网签单量128单，环比3月每日209单，下滑39%。此外日均新增房源，环比下滑13%，日均带看环比下滑17%。

数据来源：杭州贝壳研究院

与其说4月拉胯，不如说是3月太生猛。今年春节后，取消限价后的杭州土拍热度提升，“地王”频出，新房价格难有倒挂，造成了部分购房者将眼光转向二手房；加上“六小龙”出圈带来的全国流量，以及传统的学区房置业高峰，这3股流量叠加在一起，成就了3月的“金三”。

“金三银四”，怎么过了不到一个月，小阳春就有点戛然而止的味道？

也不用太过激，政策效应往往有爆发性，涨潮快退潮也快。4月的基本盘仍在，如果5月有新政刺激，成交量或又会回到1万+。

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有点“飘”？房东渐回归理性

进入4月以来，不少一线经纪人的感受是，购房下单的在减少，带看的也明显少了。在德佑翡翠城门店的小吴介绍，最近两个周末每天只有带1组客户看房，而3月的周末最高带看过7组客户。

3月份成交火爆的杨柳郡，4月的网签15套，跌了一大半，但对比去年，实属正常。

杨柳郡实景图 图源网络

她分析，3月份的火热行情，把次新小区的便宜房源“扫”了一遍，像翡翠城、杨柳郡、河滨之城、西溪蝶园，现在剩下的多是大户型、总价相对高的，要么就是临时涨价的，哪怕只涨3万、5万元，购房者的抗性也会变强。

进入4月中下旬，房东态度有所转变。3月份成交量比较大的时候，部分房东的心态有点“飘”，尤其总价四五百万的学区房，房东想上调价格的意愿比较强烈。但近期房东隔三岔五会打电话给中介，问“有没有看房”，和上月态度发生了180度的转变。

她认为，房东回归理性，进入“冷静期”后对于购房者是小小利好。随着交付渐多，新增挂牌房源更有性价比；杭州的基本面向好，城市界面越来越赞，二手房尤其是学区房、主城次新的使用价值和变现能力仍在高位，如果配合增值税减免，下半年会迎来一波小高潮。总之，现在入场比上个月的可选余地要大一些。

杭州贝壳研究院院长上官剑对此解读：成交量近期有所回落，第一，部分区域价格上行，购房者对于涨价的房源接受度不高，市场出现博弈。第二，大环境中的不确定性增加，改变了大家买入的预期，也让自己暂时不敢下单。第三，高成交维持了6个月时间，市场潜在需求消化较为明显，新的需求增幅不明显。但依据带看量和客户咨询情况，二手房网签量会继续维持在一个比较高的水平。

03

主城合院叠墅风景独好

有一类房子，这两个月的行情不跌反涨，就是叠墅、合院以及洋房，统称低密。目前，市面上有成交的高低配改善楼盘，二手房价差别很大，有些低密房源的成交价甚至比同小区高层房源高出10万元/㎡。

宜和园的中式合院

申花板块的宜和园高层房源的成交均价在7.5万元/㎡左右，而小区的合院产品有成交记录的均价为14万元-17万元/㎡，对比高层的房价翻了一番多。手边买房的数据显示，去年年底一套合院成交的数据为，207㎡成交总价为3051万元，成交均价147079元/㎡。

此外，凤起钱潮的合院产品要卖到14万元-16万元/㎡，而其高层近月成交均价在8.2万元/㎡左右。钱塘云庄的合院同样远远把高层甩在后面。