欧洲“黄金签证”收紧大势下，希腊 “商改住” 成投资新宠

近年来，欧洲 “黄金签证” 政策变化不断，2025 年欧盟将全面关闭欧洲 “黄金签证” 的消息也逐渐变得真实可感。2022 年欧洲议会通过倡议，呼吁欧盟成员国在 2025 年前逐步淘汰所有 “黄金护照” 和 “黄金签证” 计划，而实际发展走向也正印证着这一趋势。

欧洲 “黄金签证” 项目的渐次关闭

从 2022 年开始，连锁反应逐渐呈现。英国率先取消投资移民；2023 年，爱尔兰关停相关项目，葡萄牙终结 “购房移民”；而到 2025 年，西班牙、匈牙利的购房通道也即将关闭。在这一系列的关停浪潮中，曾经热门的欧洲购房移民项目大多走向终结。

希腊购房移民政策的调整与坚守

不过，在一片收紧态势中，希腊购房移民政策虽未终止，但经历了两次门槛调整。2023 年 8 月，首次修订将核心区域的房产投资最低限额从 25 万欧元翻倍至 50 万欧元。2024 年 8 月 31 日，进一步将核心区及热门旅游区域的购房门槛提升至 80 万欧元。但值得关注的是，希腊政府保留了 25 万欧元的 “商改住” 项目投资门槛。这一举措源于其城市更新计划，希腊希望借助外国移民的资金对老旧商业建筑进行整体改造，以此优化城市空间布局与环境品质。毕竟，“商改住” 改建需要大量资金投入，外国移民的资金恰好能补上这个缺口。

“商改住” 项目的独特优势

“商改住” 项目有着不少吸引人的优势。首先，取消了区域限制。早期希腊购房移民，投资者大多集中在雅典市中心、南北部富人区等核心地段，“商改住” 项目的这一改变，让投资者能够重新聚焦这些优质地段，位置选择更具灵活性。其次，类型统一后价值得到提升。过去可投资二手房或土地等，类型繁杂，部分房产内部翻新但外部陈旧，影响投资价值，而 “商改住” 项目要求内外部整体翻新，使得房产整体价值更高。再者，整体翻新的建筑在后期管理上更为统一，长期物业投资收益有望提高。“商改住” 建筑位置优越且为新建房产，品质有保障，投资吸引力大大增强。

自 2013 年启动，希腊黄金签证计划已经走过了十二个年头。尽管 2024 年希腊政府调整了政策、提高了投资门槛，但该计划依然受到中国申请人等外国投资者的青睐。在欧洲黄金签证整体收紧的大背景下，希腊 25 万欧元的 “商改住” 政策，无疑为投资者提供了低价获取欧洲身份的珍贵机会。

对于有意向的投资者来说，抓住这一时机，尽早规划，方能在欧洲投资移民的变局中，谋得一席之地，开启新的投资与生活篇章。