未来房子“黄金价”还是“白菜价”？马光远在演讲中说透了

最近我跑了趟郑州，在金水区看了几个二手房小区。

中介小王指着一套挂牌10341元/平的房子直摇头：“去年这时候还能卖1万1，现在房东急着套现，单价降了快800块。”

这让我想起经济学家马光远去年在长白山论坛说的话：“中国房地产市场的风险已经完全释放，经济也已经完成去房地产化了。”

结合我这半年跑遍20多个城市的观察，今天就聊聊这句话背后的逻辑。

一、分化时代：黄金与白菜并存

2025年5月的最新数据显示，郑州金水区二手房均价10341元/平，环比跌0.54%，但郑东新区新房价格却逆势微涨0.42%。

这种冰火两重天的景象，在全国各大城市轮番上演。深圳南山的房子依然挂着5.8万/平的天价，而黑龙江鹤岗的房价已经跌破2000元/平。

马光远在南京演讲时直言：“房地产作为最佳投资品的时代结束了。”这个结论背后有三组关键数据：

一个是库存分化：2025年一季度，全国百城新房库存去化周期21.3个月，但三四线城市高达30.3个月。

郑州通过收储273公顷土地，直接缩短库存消化周期1.1年，而鹤岗这样的城市，库存去化周期可能超过5年。

另外是人口迁徙：信阳2024年人口净流出279万，相当于每三个当地人就有一个去了外地。与之形成鲜明对比的是，杭州、南京等核心城市一季度新房成交量同比涨15%。

还有一个是价格走势：2024年一线城市新房价格环比转涨，上海新房连续31个月上涨；但三线城市房价同比降幅仍达3.2%。

这种分化在2025年进一步加剧，深圳、上海房价稳居全国前两位，而超过60%的三四线城市房价同比下跌。

二、支撑房价的底层逻辑正在重构

在成都调研时，我遇到一位在中海锦叁号院买房的张女士。

她花2000万买了套249平的空中平墅，理由很直接：“这里容积率1.8，楼下就是六大公园，整个青羊区找不到第二块这样的地。”这种对稀缺资源的争夺，正在重塑楼市价值体系。

马光远在青岛演讲时强调：“房子不缺，缺的是好房子。”

数据印证了这一点：2025年一季度，核心城市改善型住房成交量占比达68%，而普通刚需盘去化率不足40%。这种结构性变化，源于三个底层逻辑的重构：

政策逻辑：央行5月20日宣布5年期LPR下调至3.5%，首套房利率进入“2时代”。但政策红利主要流向核心城市，郑州金水区首套房贷利率降至3.05%，而信阳等三四线城市因银行信贷收缩，实际利率仍高达4.2%。

经济逻辑：中国城镇化率已达68.9%，大规模人口进城的红利消退。但长三角、珠三角城市群人口均超1.5亿，这些区域的住房需求仍在释放。

消费逻辑：居民消费结构发生根本变化，房产占家庭资产比例从77%降至68%，金融资产占比升至32%。人们更愿意为优质教育、医疗资源支付溢价，这解释了为何北京西城区学区房仍能卖出20万/平的高价。

三、现在普通人如何买房？

在杭州未来科技城考察时，我和一位购房者聊天时，发现他在两个楼盘间犹豫：一个是均价3万/平的地铁盘，另一个是2.8万/平的远郊盘。

最终他选择了前者，理由是“这里3公里内有3所三甲医院，孩子上学也方便”。这个案例揭示了当下买房的核心法则。

马光远在2025年多次强调：“买房首先满足居住需求，其次才考虑投资属性。”结合最新市场动态，我总结出三条生存法则：

核心城市核心地段：深圳湾1号、上海汤臣一品等顶级豪宅，即便在市场低迷期仍能保持2%以上的年涨幅。郑州郑东新区、杭州钱江新城等区域，房价抗跌性明显强于非核心区。

品质为王：成都中海锦叁号院开盘即售罄，因为它做到了“户户尊享入户光院、空中岛院、星光花院”。这种产品力的提升，让优质房产在分化市场中脱颖而出。

政策敏感型机会：广东省发行307亿专项债收储土地，深圳、东莞因库存不足未参与。

这种政策信号意味着，核心城市土地资源将进一步稀缺，而三四线城市土地收储可能加剧市场供过于求。

四、马光远的终极判断：风险出清后的新平衡

在南京的演讲中，马光远给出了房地产市场的三种可能路径：

乐观情景：2025年底市场见底，进入3-5年缓慢复苏期，房价波动收窄。

中性情景：市场风险持续释放，复苏周期延长至5-8年，部分城市房价下跌20%-30%。

悲观情景：经济周期深度调整，房地产陷入长期低迷，三四线城市房价腰斩。

结合当前数据，最可能的是中性情景。国家统计局数据显示，2025年前4个月全国商品房待售面积减少522万平米，连续两个月下降。

但三四线城市新房销售面积预计2025年再跌10%，这意味着分化将持续加剧。

马光远的判断已经清晰：未来不会有全国普涨或普跌，只有黄金与白菜并存的分化时代。

对于普通人来说，与其纠结房价涨跌，不如把精力放在研究城市能级、区域价值和产品品质上。

毕竟，在这个“房住不炒”的新时代，能穿越周期的永远是那些真正满足居住需求的好房子。