房地产的“黄金十年”真的可期吗？

市场分化中，一些人看到深渊，另一些人看到机遇。

“现在依然认为地产行业面临十年一遇的机会，这个判断至今未变。”半夏投资掌门人李蓓在近期的公开表态中，再次重申了她对房地产市场的乐观判断。

在她看来，本轮房地产调整已持续4年多，参照国际经验，后续有望迎来长达10年的上升周期。

与此同时，二十届四中全会刚刚闭幕，“推动房地产高质量发展”的表述被置于“加大保障和改善民生力度”部分，引发市场广泛关注。

在行业深度调整的当下，这些截然不同的信号让房地产这个曾经的“黄金行业”前景变得更加扑朔迷离。

二十届四中全会公报将“推动房地产高质量发展”融入“保障和改善民生”框架，标志着房地产定位的重大转变。

与以往历届四中全会或将其隐含于宏观经济论述中，或侧重于法治保障，或明确为“住有所居”的民生底线相比，这次表述发生了深刻转变。

克而瑞地产研究中心指出，这一变化意味着房地产从单一的民生保障或经济刺激工具，升级为与促进消费、扩大投资、优化区域布局和推进新型城镇化等国家战略协同联动的关键环节。

在住建部相关负责人看来，“十五五”期间，将继续和有关部门密切配合，立足于城市内涵式发展和城市更新大场景，落实好构建房地产发展新模式的各项任务。

推动形成供应体系健全、要素配置合理、监管制度规范、行业经营稳健的房地产发展新格局。

当下的房地产市场，确实感受到了阵阵凉意。

国家统计局数据显示，2025年1—9月份，全国房地产开发投资67706亿元，同比下降13.9%；住宅投资52046亿元，下降12.9%。

新建商品房销售面积65835万平方米，同比下降5.5%；销售额63040亿元，下降7.9%。这些数据表明，市场整体仍处于下行通道。

然而，细看市场内部结构，分化已经成为主旋律。一线城市在高品质改善项目入市带动下，新房价格月度同比呈上涨态势。

而三四线城市同比下跌1.30%，房价持续承压。这种分化现象在投资端表现尤为明显，房企拿地进一步聚焦核心城市。

改善性需求已成为新房市场核心支撑。2025年1—7月，重点30城120—144平方米户型成交占比升至30%，北京120平方米以上大户型占比42%，杭州、成都等二线城市改善型户型占比超50%。

面对复杂的市场环境，李蓓却看到了“十年一遇”的机会。她从供需两个维度论证了自己的判断。

在需求端，市场普遍认为中国房地产长期稳定的销售面积中枢应在10-12亿平米。而当前年销售仅六七亿平米的规模，显著低于此水平，存在向均值回归的内在需求。

在供给端，与2021年调整前相比，行业格局已发生翻天覆地的变化——约90%的企业退出市场，竞争大幅缓和。

存活下来的企业，新推楼盘的净利率已达到10%左右，而2021/22年之前所获项目的净利率则在零附近甚至为负。

更关键的是，李蓓跟踪的部分企业，今年新获取地块的预期净利率甚至进一步提升至11%-12%，表明从增量业务看，部分企业已走出困境，进入景气状态。

十四届全国政协经济委员会副主任、中央财经委员会办公室原副主任尹艳林也认为，房地产应成为增量政策的突破口。

“与资本市场相比，房地产带动效应更强，要尽快稳住房地产市场。”尹艳林在近期的一次专访中表示。

无论未来走势如何，房地产行业的发展逻辑已经发生根本性转变。过去依靠高周转、大规模推盘的开发模式将不再适用，取而代之的是以产品力为核心的新竞争格局。

李蓓特别强调，行业头部企业的定义正在发生变化。未来能够屹立潮头的，不再是单纯追求规模和高周转的企业，而是那些具备卓越产品力、能够为土地创造溢价的开发商。

“好房子”建设已成为推动房地产高质量发展的重要抓手。今年5月1日，住房和城乡建设部发布的“好房子”新国标——《住宅项目规范》已正式实施。

该标准有14项提升，比如层高从原来2.8米提高到不低于3米；4层以上的楼都要加装电梯；对楼板隔音要求降低10分贝等。

住建部标准定额司司长姚天玮表示，建“好房子”不等同于建“大房子”“贵房子”，而是要通过好的设计、好的施工、好的材料、好的服务等，解决居住中的痛点问题，全面提升住房品质。

回顾本轮房地产调整，自2021年下半年开始，市场已经经历了四年多的下行周期。如今，在市场分化中，我们已经能够看到一些企稳的迹象。

根据中指研究院监测，2025年前三季度，300城住宅用地出让金同比增长13%，其中一二线城市出让金同比增幅明显，分别为24.5%、26.3%。

从城市集中度来看，1—9月宅地出让金TOP20城市成交金额占全国比重约61%，较2024年全年提升10个百分点-9。这些数据表明，核心城市土地市场正在回暖。

尹艳林认为，房地产调控思路要尽快完成方向性的调整。“如果大家都预期‘房价只能跌、不能涨’，预期就会自我强化，进而加大稳房价的难度，‘止跌’的目标也难以实现。”

对于未来，李蓓维持其“十年一遇”的判断，理由在于：时间维度上，本轮调整已持续4年多，参照国际经验，后续有望迎来长达10年的上升周期。

空间维度上，存活下来的优质企业，其盈利能力有望在未来2-3年随着高利润率项目的结算而实现数倍提升。

房地产行业正在经历一场深刻的价值重估。一方面，中央将房地产高质量发展纳入民生保障框架，意味着行业将更加注重居住属性的回归。

另一方面，随着约90%的房企退出市场，存活下来的企业面临竞争格局大幅改善的环境，盈利能力显著提升。

正如李蓓所言，这可能是“十年一遇”的机会，但这样的机会只属于那些能够打造好房子、满足人民群众从“有没有”到“好不好”需求转变的企业。

在房地产发展新模式的道路上，品质取代规模，已成为行业新共识。